注：年收益回报率=（年度租金收益-年度物业费-年度取暖费）/投资总额×100%。

　　通过以上的对比我们不难看出,一个是黄金旺铺，一个是边缘商铺，但是测算结果却是出人意料。这种黄金商铺与边缘商铺利润倒挂的现象已经引起了业内人士的关注。伟业的商业顾问谈道：“回报率一直是商铺投资的关键，投资就是为了回报，目前年回报率平均高于7%的商业是可以考虑投资的，如果是资金投入比较大的项目，年平均回报率高于5%的商业地产也可考虑，投资商铺不能盲目追求位置，但又不可以忽视位置，关键要看是否有稳定租户来源和持续增长的营业空间，这才是投资商业地产的长久之计。”

　　●商铺投资进入技术时代

　　商铺的投资进入高潮期，越来越多的投资人士关注着商铺投资中的宝藏，显然商铺已经结束了可以轻易买到原始股的童话时代，所以我们的投资者需要更多的投资门道与投资技巧。投资人不要再盲目投资，不要吝啬前期的投资调查，商铺投资进入了技术时代。

　　那么技术时代商铺投资的利润在哪里呢？伟业投资顾问给我们几点启示。

　　首先，各地的商铺投资一直被看好，但商铺是一种地域性、个性化十分强的产品，不同地域的商铺的独立特征很明显，投资价值也就大相径庭，可以说是“有的商铺是海水，有的商铺是火焰”，这时，就要考验投资者的技巧。绝不能见铺就下，盲目选择高价位、黄金地段。

　　一位专职为连锁企业找店铺的业内人士表示，只要是人流量高的车站、商业街、交通要道等区域的商铺，都是这些企业经营的首选。另外，商务楼集中区域、学校、医院、入住率高的商铺，这也就是我们所说的社区商铺，也是他们看中的“潜力股”。社区商铺主要是以住在附近的居民为消费群，其客源具有稳定性，只要附近居民区有一定规模就可以保证基本客源。因为主要路段租金太贵，前期投资太大，而周边地段的商铺可作为商业街的延伸，享受地利之便同时租金又比主要路段便宜很多，这样与周边商业配套衔接，投资价值较高。

　　其次就是资金的成本。商铺作为本小利大的投资品种一直为投资者所青睐。因为商铺虽然单价较高，但总面积相对不大，总价相对住宅而言不是很高。但实际上衡量商铺投资回报率如何是通过净投入与净产出之差来计算的，投入中除了投资者的购买投入外，还包括税费、贷款利息、物业管理费用、取暖费用及折旧费用等，同时还受制于通货膨胀带来的价格贬值、央行加息后造成的利差，以及商铺的一定空置期等多方面因素。

　　投资者应量力而行，充分估计未来的收入水平及支付能力。因为商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也就越高，将影响商铺投资的收益。此外还要注意商铺周边房地产发展的状况及趋势。商铺价值提升是一个动态的过程，要充分考虑房地产价格变动及资金占压的成本。