主持人：我们在轨道交通旁居住非常方便，即使用于投资将来也会升值。
北京京德顺房地产开发有限公司销售经理 高松峰
高松峰：现在一期二期业主都入住了，业主脸上都洋溢着笑容。
主持人：今天我们还请到了伟业顾问的张迪，伟业是做一线市场的，大型的项目首选就是由伟业代理，伟业对全局有一个把握，包括对轨道交通，从之前的统计数据和资料方面，有没有相关的数据给我们介绍一下。
伟业营销公司助理副总经理 张迪
张迪：感谢新浪给伟业这样一个机会，跟各位开发商一起来聊聊这个话题。伟业在北京代理项目的总量是最多的，我们对轨道交通有一定的感觉。现在北京的环线包括1号线、8通线都有我们代理的项目，比如说早期的望京、通州的项目，到现在我们在南城亦庄代理项目，都会感受到轨道交通带给项目乃至于这个区域整个的价值、氛围以及追捧的力度拉升。
轨道交通可以让你到达北京国际大都市的每一站，正好依托着08奥运的契机，北京的交通会有一个大的发展，北京交通体系会形成很大的循环。无论站在哪一站都会循环到北京大的城市中去，轨道交通对于项目以及区域的利好应该是两方面。一方面是便利性，它会在很快的时间内能够让你到达城市的任何一个地方，另外它可以缩短你的时间成本，对于区域的价值和项目的价值有比较明显的拉升作用。现在很多地区是在城市的边缘区域，不是核心区域，像瑞士公寓这样的项目是在核心区域，有土地就很难得。边缘区域周边的环境可能让人感觉到城市化的氛围不是很浓，但是由于有了轨道交通，可以享受到城市大的便利性，可以在东直门吃完晚饭，做轨道交通可以回到南三环、南四环甚至北五环的家。轨道交通是城市的一部分。
第二，轨道交通的发展会带来置业人群的聚集，会形成热点区域。在热点区域里，所有的项目都会一个借势，以后区域的价值包括项目自身物业的保值都会充满信心，另外租客的市场扩大，租金也会提高，这样就造成物业的价值不断提升。
说到数据，轨道交通有这个概念或者项目明确的情况下，操作的楼盘都会比我们预期的价格都有20%以上的提升，轨道交通的投入使用以后价值的提升应该是会很高，超过50%是很正常的。
主持人：地铁10号线周边的楼盘涨价已经达到了100%，升值潜力非常大。刚才张总也说完了，接下来请徐东华点评一下。
徐东华：感谢新浪给这次机会，这里可能只有我是不销售项目的一个人，可能我的回答比较客观一些。我也应新浪的邀请，在评盘台博客里进行点评。
大家刚才谈了轨道交通，轨道交通现在的价值变化，从它开盘到售完的阶段，它的升值不完全是依托于轨道交通而产生的。是中心地带的作用，东四十条从历史的渊源，还有今天地段的尊贵性，都意味着现在的价值并不依托于轨道交通。更多的还是刚才所说的几个因素。
轨道交通展现的应该是后轨道交通价值，在轨道交通铺成之后，到2015年会形成将近600公里的轨道交通在北京，会形成一个城郊一体化的感觉。很多人置业时都会说你住四环内，我住四环外这样的感觉，轨道交通大大缩短了出行时间，现在大家都在以前不是很看好的地方置业，通州就是因为轨道交通而发展起来。地铁换乘点和连接线会成为商圈聚集的项目，像丰台的设计师广场，设计师广场刚才也提到了一些商家的进入，围绕着这个商圈，都会形成一个相对比较大的，生活氛围比较浓的区域，这种地段置业，相对来说以后的回报价值会高一些。
很多人都会考虑以后的房产价值有变化，房价的涨幅没有那么高了，我认为房产不可能一直涨下去，但是轨道交通带来一个最大得好处，像四惠，即使说房价有一些波动，它也可以保持非常稳定的租赁客源，这个客源也可以保证投资的回报性。
轨道交通每个人都要有自己的一番判断，北京的轨道交通2015年才会完成，现在非轨道交通的项目，还有开发商为业主完善后期的商业配套，在地铁通车3年以后，才会有一个价值的升值，现在很多的价格都是被低估的，所以会造成开盘到收盘之间有一个很大的增幅。
主持人：回归到我刚才的问题上面，我们今天谈的是轨道交通，但是接下来我们谈的话题就是脱离轨道交通，进入到后轨道交通时代，到2015年，楼盘都将具备这种便利条件，我们的楼盘依托于什么？据我的了解，像设计师广场我们是在南城，依托的是价值洼地，南城地铁10号线和4号线的进入，很多人意识到南城的价值，瑞士公寓现在已经超过轨道交通的概念，依托于产品的品质，追求的是极致的精品，还有不一样的客群，可以结合这一块来谈一下。The house做的是200平米以上大户型产品，依托的可能也是产品。壹线国际交通是非常好的因素，五位一体的交通非常吸引我，我也知道四惠地区各个项目的升级空间都非常大。想请各位超脱轨道交通的因素，现在我们都具备了交通便利因素之后，我们的卖点在哪里？
李江：如果说在交通状况上，大家都是一致的情况下，每个项目都依据自己区域的不同，硬件特点不同，会体现出不同的价值，按主持人的话说就是它的卖点。
刚才主持人也提到了南城，设计师广场是在西南四环南路1号，是在北京市西南的门户位置上，近两年随着周边的发展，出现鹏润60万平米的大型商业，这60多万落成以后，将会对整个区域有一个量变到质变的飞跃。总部基地也是建面上百万，上百万的体量在北京市也是最大的。设计师广场的商业配套非常好，包括像资布信百货，以及现在正在建设的博览城，这个区域已经逐渐向商务商业在转化。
主持人：我们是酒店式公寓，交通是一个必备的因素，商业也是非常重要的。刚才我说瑞士公寓也说得很多，我对这个项目相对比较了解，我刚才说了两点，您认可吗？刚才张迪有谈到，我们是一种核心的地段，边缘地区的楼盘交通会有很大的升值空间，我们是核心地段，必须要超脱于交通的因素。
陈志忠：瑞士公寓它所处的位置就像美国纽约的曼哈顿、日本的东京一样，位置是非常好的。在做产品的时候，众观国际市场下，什么地方的房价价值能够持续升值，这个地区的活力能够经久不衰。我们既然座落在这么好的地方，我们的产品不能像传统的打造价值比较低的产品，就是房子盖好了，可以住就可以了。更多是让我们的业主在购买房子以后，能够享受到中国经济、全球经济的发展所带来的持续升值，而要想维持这种持续的升值，首先我这个房子无论是它的外观设计、户型设计、公共空间和内部装修，都要经得起时间的考验，我们的外立面请了美国的设计师，整个的精装修请了做NAGA、星河湾的室内设计师。我们做的风格是新古典和现代的结合，我们的风格是新巴洛克又加上新的元素。我们的门牌号是工体北路66号，非常顺，它挨着港澳中心、保利大厦，东边是baby face等娱乐的场所，然后是南新仓，再往东是三里屯，然后是后海，都是北京休闲最集中的区域，我们的很多业主也是因为喜欢这种国际化的生活，喜欢上我们的项目，我们的项目从装修各方面都要符合这些业主的审美取向。
我们更多是想这个房子二十、三十年以后，是不是觉得这个房子怎么盖得这么差，我们现在看80年代、90年代初盖的房子，95年的时候北京有卖1万多一平方米的房子，现在6千多在卖，大家都不愿意买，很多住户搬走了，租金也很低，就是因为它的硬件设施很差，而且由于物业管理的落后，物业公司也很差，这个建筑本身得不到好的维护，底子就不好，又得不到很好的维护。我们就要避免这个，因此在硬件上除了请大牌的设计师，细节上也采用永久性的材料，水管全部用不锈钢的，能够尽可能保证经得住70年、100年时间的考验，就像美国很多的建筑，一到美国参观说这个建筑一百多年了。另外我们请锦江酒店管理集团，也是希望借助五星级酒店维护管理经验的公司，能够确保这些硬件的运作持续性、长久性。我们也很高兴地看到，到目前为止，我们做的都得到了业主的认可。
主持人：今天我们谈升值空间的问题，升值空间不是指你开盘的时候卖多少钱，等你收盘时卖了多少钱。一个楼盘有50年、70年的产权，现在都在提责任地产，有责任的开发商会把这个楼盘做得延续，延续很多年被提出来以后，都会被称为经典楼盘。陈总也把瑞士公寓和美国的建筑相比，这样也对得起我们一平米拿4万2买我们建筑的人。
刚才谈到The house产品，我是定位你们的产品做得好，您认为除了交通以外，最大的卖点是什么？
新基础投资控股有限公司首席策划师 杨勇
杨勇：在今年年初的时候，我看了一个文章是讲北京市整个的轨道交通的规划，按照这个规划讲，到2020年，北京市整个的轨道交通总的里程将达到1000公里，包括所提供的规划图来看，基本上覆盖了北京市的绝大多数地方。整个规划来讲，从北京市到密云，也基本上是在一个小时以内，到其他地区半个小时就可以到达。这个是和整个大都市发展的步骤和形态是一样的，包括以前看到的一些数据讲，在东京80%的城市公共交通是由轨道去解决的，包括像在伦敦是70%左右，包括像香港能够达到55%。
可以讲在未来或以后，轨道交通是解决城市交通的重要的方法或者是非常重要的环节。北京市地面的交通它的距离往往你不能用一个具体的里程数量衡量，还有一个具体的时间，从地下和专有轨道上做，是一个很好的趋势。在整个轨道交通能够覆盖全市的情况下，作为一个房地产项目，在某种程度上把所有项目都拉到一个起跑线上，把所有的交通优势都拉平的话，开发商更多的是关注自己的产品。
首先你要有一个好的定位，你在这个地段上要给谁做一个什么样的房子，关注你的客户，他的需要是什么，是给哪一类人群，他们有什么居住需求，这是我们在做建筑设计之前考虑的问题，甚至在拿地之初就要把问题想清楚，这样才能和优秀的建筑设计师共同解决客户所关心的问题。作为开发商来讲，开发一个产品是两年三年，即使大一点的盘，五年也差不多了。对于建筑设计师来讲，设计一个产品一年多、两年的时间，对于居住者来说要居住70年，这样如何能让产品有个持久的生命力，如何能够让它在时代的长河当中不显得被时代所淘汰，很多建筑确实过十年之后感觉它有点对不起它在这个城市所处的位置。我们所看到的不管是中国的经典建筑还是国外的经典建筑，都是经过时代考验的，几百年、几千年的考验，具有时代的文化。
作为开发商来说，就是不要让自己以后不好意思去讲这个项目是我们做的开发，不敢跟自己的熟人说这是我做的项目，最起码要能够很正视自己做的产品。在整个的产品设计当中，有一些地方要注意，一个是对于公共空间和室外空间，业主买到房子可以做二次、三次装修或者随时装修，但是有些东西是不可以反复调整的，比如说园林，作为单独的业主来讲是没有办法做调整的。作为楼宇内的公共空间，比如说电梯厅、走道、大堂，这些作为单独的业主都是没有办法进行操作的。
这些点位实际上对于我们整个物业是否能够升值、保值是一个非常关键的部分。不管是出租、转手销售还是回到家你看到一个很破烂的小区，或者说让你的二手客户看到一个很零乱的居住环境，我想这个对于每个业主来说都是不愿意面对的事情。
主持人：说得非常好，我刚才超脱了一个层面，你现在又超脱了一个层面，刚才我们谈的是项目、轨道交通，现在你又转到了一个话题，就是责任地产项目，从建筑方面来谈，千万不要十年、二十年以后说这个建筑不是我建的。现在的购房者也很高兴更多的开发商加入到责任地产商行列，因为开发商销售完楼盘以后，很多不负责任的开发商就认为楼盘开发完，我已经拿到了收益，但是客户买到的不是一时的房产，而是一辈子的房产。水郡长安项目，我希望您能够有更大的亮点展示出来，来超脱交通谈其他的优势。
高松峰：做这个项目的时候很精心地去做，每一点的细节，包括我们的别墅做到户户有水，也是跟项目的岸名相同，我们挨着通惠河，所以起名是水郡长安，就是水里有一个小城，城里户户有水，升值很高，一百万的房子现在三百万了，认为一百万的房子做出这样的景观和水系，升值空间非常大。
主持人：不是一个单单的建筑体，是跟园林结合的。
高松峰：我们户户有水，而且每家都有一个小平台，可以晒晒太阳，环境很好。最简单的东西往往是最经典的，我们充分利用了通惠河在我们的北侧，在最北侧建了高楼，周边是6、7层的板楼，150三居和280平方米的四、五居，品质非常高端，环境非常好。三期的天阔是19层的高层，没有对视，南侧可以看到别墅区的景观，北侧毗邻通惠河，北京的水是难得的景观，视野非常好，站在19层上看，非常舒服。所以我们三期起名为天阔，北侧的美景不能浪费，在三期我们做了纯北侧的两部观光电梯，考虑得非常细致，把建筑做到了精品，不要留什么遗憾，因为我们十座楼就要20多部观光电梯。
再说到增值的优势就是周边环境的改善，三间房地区应该是城乡结合部，现在是在传媒大学和二外的带动下，组建了中国的动漫产业园，动漫产业在日本是相当大的龙头产业，每年给日本带来非常大的收益。中国是刚刚起步，而以中国传媒大学带动的动漫产业园会对这个区域有一个很大的带动。而且在三间房的规划中，我们沿河的通惠河两岸，沿河一直到四环，从五环到四环到通州沿着通惠河做景观公园，绿色非常好，这是水郡长安最大的升值预期。
主持人：升值要包括很多的东西，包括园林、景观、整个区域。
高松峰：我们现在最大的优势就是我们最好的性价比，现在还不算很贵，均价1万元左右，精装修，这么好品质的精装修非常超值，品质相当好。
主持人：我们把高伟放在最后，你来做一个总结性的发言。
高伟：抛去轨道交通不说，我说一下整个的大区域。CBD区域在北京历来已久，已经作为非常繁华的都市商圈，作为世界500强包括央视等高端公寓都集中在这个区域，可见区域的价值是非常不可估量的。CBD现在不单单说是以国贸为核心的区域，现在的CBD是指CBD的核心区、辐射区以及未来的配套甚至延伸到了通州，这个范围、覆盖面越来越大。除去轨道交通不说，京通快速路是连起三环、四环和通州的交通干道，我们与水郡长安作为邻居，也享受到了城市交通带来的便利，包括通惠河的景观和环河治理，以后不仅仅是轨道交通的因素，更重要的是在于区域地段的价值，这个是对于项目来说最重要的一点。
除去这些，还包括项目的品质，包括产品的设计、户型、园林等等，作为小户型项目，主要还是它的规划空间的设计利用是不是合理，壹线国际这个项目主要是做到了户户朝南，在小户型产品里是不多见的，百分之百有方正的厅和卧室，这对于年轻人来说，不单单是在小户型里可以简单生活，约一个朋友来，我在客厅里做什么，不会影响到卧室里的活动。功能分区保证了私人空间，这些方面都是做到了很好的设计。
说到开发商，首开集团也是北京市最早的开发商之一，也是城开集团和天鸿集团合并组成新的集团，在北京已有26、27年的历史了，首开集团也是整体上市，作为责任地产来说，我们希望把这个项目作为我们的精品项目，也是作为地铁上盖物业的精品项目，希望能够把它做好，为有梦想、有理想的年轻人提供更好的居住环境。
作为平台上种树是很难的，不能种很高的树，我们花费了很大的成本，在植被上铺了很厚的土层，盖一些高的树，使植物的植被更加丰富，我们的园林也是做到了好几个中心园林的组团，满足业主日常生活的需要。另外壹线国际的平台上，也有两个幼儿园，还有一所日坛小学，现在也已经投入使用了，未来还会规划一所中学，作为平台上的配套，尤其是教育配套，这方面是足够的。
主持人：你能够抓住现场购房者的心，也抓住我的心，结合了开发商和项目谈到了几点。开发商已经大概给我们介绍完了，一开始介绍我们的项目和轨道交通的便利条件，超脱轨道交通又谈了我们各自的亮点。把专业的最后点评交给两位专家，你们到这个论坛，包括你感受到的轨道交通，包括你感受到的责任开发商。
张迪：说到以后轨道交通的资源变成共享的出路在哪。我们提到轨道交通的价值拉生，这个价格的组成有很多部分，包括市场环境、供需、附加值、核心价值。我感觉轨道交通应该是在项目中是一个高的附加值，核心价值就是项目的自身，打造产品最核心的价值是很必要的，包括你的园林、服务、户型等等。
在未来，除了轨道交通还有一个同质化的问题，90、70以后开发商拿地做项目都会出现产品同质化的问题，这个时候要寻求突破口，就是要寻求你的附加值，比如说你的户型设计，你的亮点是什么，是能够做出高度还是做出空间感。还有你的小环境，园林、公共部分、自身的配套，你的商业资源、你的会所资源、你的教育资源。以后在营销过程中更强调整个项目服务的品质，还是要善待我们的买家，包括售中、售后的服务，以后都会成为项目的竞争力。
主持人：您给我们现场的开发商提到了一个话题，刚才我们也谈到当逐渐同质化的时候，我们的出口在哪，这就是我们做产品、卖产品，卖完了以后不能说当成不是你的，当几十年以后，可以很自豪地说这个项目是我做的，这也是给我们开发商提出的问题。张总也给我们提出了一个建议，我们不单要卖产品，而且更好地是要做服务上面。最后徐东华点评一下。
中易安(北京)房地产担保有限公司营销总监 徐东华
徐东华：从卖产品到卖服务，已经可以涵盖了。我们的话题是从轨道交通引起的，更多的升值体现在后续的物业，十年、二十年以后，它在二手市场的反应如何，以及它的综合评价，才真正决定了这个房产的价值。
主持人：二手房也是衡量产品品质的非常重要的因素。我们今天的论坛首先就轨道交通来谈了自己的项目，最后我们超脱了轨道交通的因素来谈，设计师广场刚才提到了项目紧邻总部基地，也是利好因素，瑞士公寓处于一个核心地段，包括产品自身的设计风格，也是吸引客户的非常重要的因素。看到The house，我定位的是产品做得非常优秀，杨总没有过多地谈自己的差别，就是引出了一个话题就是做一个有责任的地产商，要做责任地产，十年、二十年以后非常自豪地说The house是我们做的。水郡长安依托于水的资源，亮点就在园林和景观。壹线国际做的是小户型的项目，小户型非常热销，自从90、70的政策出来以后，小户型要设计好、总价低，而且还要特别吸引客户，所以一定要做好。
今天我们的论坛谈得非常好，感谢现场的各位开发商和专家。
本次论坛结束
