主持人：怎么没选亦庄呢？
刘周明：摩托罗拉选址是在三年前，三年前我们对北京市18个开发区进行研究，我们的概念是校园式的概念，不希望它离市中心太远，用美国人的概念就是在四环左右的位置，不要太远，交通还是有考虑的，我们对18个开发区进行研究，最终选择了中关村、亦庄、望京三个地方，对这三个地区我们进行了进一步考察，首先考虑到位置，它的区位优势在哪里，交通状态怎么样，还有它的战略扩张情况，还有就是调整的问题.
另外就是这个地方能否和摩托罗拉相匹配，适不适合在这个地方发展，当然搞商业，价钱、租赁也是考虑的一个方面，对周边的环境，住宅的邻居，周边都有什么人呢，不可能说随便找个地方一待，看看周边有什么样环境，还有周边的设施，我们为什么从这三个地方最后选择望京呢，主要是从我们的专业角度来看它的地理环境是最好的，这个地方离CBD很近，到机场也很方便，到今年的奥林匹克体育场也非常方便，从五环过去也就5、6分钟，另外周边一圈的高速公路还有轨道交通，对于生活来说都是非常方便的，在三年前公司做了一些沟通，当时买的非常正确，我们隔壁涨了三倍，当时就6、7千元，现在上2万了，另外别墅也很方便，当时我们想团购，但是公司组织买房方面不太满意，所以我们交给员工协会自己去办理。
我们考虑到望京的环境对于摩托罗拉来说是比较能够满足要求的，另外经济方面相对来说，最终亦庄非常强烈拉我们去，条件基本一致，当时我们有两位总裁，两个人共同有个想法，摩托罗拉想发展，我们的渠道想在望京发展，当时我们第一个签的约。摩托罗拉来说我们也对整体的费用进行了考虑。
我就先说到这里，谢谢大家。
主持人：刚才张总也提到了，我们这边有一些酒店包括一些商务综合体，我们了解到利星行，卢先生您先讲一下，像您这个17万平方米的写字楼体量，我了解到您这边是租赁为主，它目前的出租情况是怎样的？听说你们的价格要比刚才张总说的4-5元要高。
图为利星行卢伟琦
卢伟琦：谢谢大家，17万平米是总的体量，地上的面积是12万平米左右，一共是分3栋写字楼，利星行广场应该会在今年的6月份可以交付使用，其中A楼我们自用6千平米，另外一个客户也是在6月中就会搬进去22000平米，我们是帮他们做好装修的，因为他们希望在奥运之前就可以用新的办公室，如果6月份之后去装的话，就赶不及，现在我们提供的是已经装修好的办公室让他住进来。第二栋写字楼是有1万平米的客户，第三栋楼有一个客户，总的加起来现在是70%左右的居住率，但是客户的数量并不是很多。
在目前这个阶段，他们的公司名字还是不方便说，有可能大家在市场上都听得到，但是作为我的身份不方便在这里透露。刚才大家发言时都说望京这个区有很多的优势，当然也有一些薄弱的地方，因为我个人的经验是我99年来北京，在东方广场有6年，然后是银泰中心，做的都是一些有代表性的建筑物，我觉的一个区域有很多的优势，也需要一些标志性的建筑物，高档一些的，才可以把这个区域带动起来，就好像以前的CBD，最主要的是靠国贸，后来有了嘉里中心，原来王府井也是很旧的，后来有新东安、东方广场，后来就定位更加明确，大家感觉比较明显的就是这个区域理由什么建筑物，才会想到这个区域。
我们希望望京有一个标志性建筑物，比如有全北京最高的楼，对这个区域就更好，而且我觉得这个区域是具备了条件，去做这样的项目综合体，包括有五星级酒店、商场、写字楼多一些，像刘总的摩托罗拉，CBD那边也可以再过来的，如果有地方的话，现在索尼爱立信也在找地方，还有很多的企业，我们现在在谈的客户有很多是超过1万平米的，只不过我们不想要的，因为我们必须要预留一些面积给大的客户扩充，否则挤得满满的，当中有一个没有地方，就要走了，所以我们是处理这些客户的策略就是预留一些空间，租给小面积的客户，预留给大面积的客户进行扩充，让他们长期地待在这，所以我们现在的策略是只谈一些小的，不谈大客户，我们现在一层2千平米也不想分割。望京这个区域是非常有优势的。
主持人：另外我们第一太平戴维斯的徐先生一直是在做代理，利星行也是你们代理的吗？
图为第一太平戴维斯项目策划总经理徐伟成
徐伟成：对。
主持人：在代理租赁的过程中有什么样的感受？
徐伟成：今天我来了代理我的部门代理部的一些看法，我们想从望京地块分析的角度去看，因为做一个写字楼的市场，是从他区域的位置来决定它的命运的，好像CBD有CBD的发展，原来早期的燕莎商务区的发展，后来直到现在望京有部分商务的形成。在解答主持人的问题之前，我想先对望京这个区域的商务研究讲一些历史，有一些资料可能是班门弄斧，我们不讲历史的话，就讲不了这个区域的商务。
当初望京是卫星城区，政府的编制是8.6平方公里的综合方案，后来到93、94年进行调整，变成了望京新区，用地功能调整以及中心区控制，把整个的规划变成了9.0平方公里，当时包括来广营，其实就是北五环的北边，张总很清楚，因为我们在来广营也做了2年多的研究。当时望京的功能规划其实以居住为主，还有就是工业用地，第三个就是物流中心。时间一跳跳到2002年中关村科技园区电子城西区变动，就把刚刚张总讲到的地图，我把望京整体分为南北两个板块，北就是科技园那边，南就是方恒国际中心、嘉美风尚两个板块，南北分得很明显，一个是科技园产业园区，一个就是商务。商务氛围我们看望京的租赁市场有两种区别，北边包括叶青大厦，数码港他们54%是科技公司，20%是商贸公司，剩下的辅助公司都是以这个产业为主的，这个产业的构成很像三元桥当年的商务圈，包括当年的第三置业，现在像利星行、方恒国际中心、嘉美风尚都有自己新的布局，我们和燕莎商圈以及未来发展很厉害的顺义区，顺义区有新的国展，随着这个产业会有一个更新的发展。
我们最近几年更感兴趣的是科技园，科技园对望京的带动，我们做过两个给甲方的策划方案，我们认为望京真的没有想到从96年规划工业用地，没有想到三年前签到摩托罗拉，还有爱立信，还有北方广电，我们觉得地域决定着它的命运，从这个区域到机场、CBD、顺义、通州，形成了一个都市中心不停生长的路网。望京商务园的前景很好，甚至可以比中关村，中关村是中国的硅谷，我们今天的题目抓住了望京的特征，说到500强，虽然不像CBD或者东方广场租户式属于金融的企业，望京产业区一般都是科技、高新科技产业、科技中心、创新中心，特别是十七大的政策，基本上特别吻合科技创新型的产业、企业，我现在的数据可以跟大家交流一下。
2002年望京的科技2800多万，2006年科技已经接近4千万，2006年注册资本是28亿，北边的商务科技园板块和南边像方恒国际中心和利星行是不同的功能，利星行更多的是国际的，包括奔驰等大的公司，会更感兴趣，来广营原来是做货运中心的，现在有一些改变了，比如说百安居、爱家家居，还有北纬40度项目，将来来广营北扩，我们认为会有很好的购物中心和商场，因为有两个商业用地，其中一个在规划当中。我觉得整个望京商务的未来真的很难一语道破，让我用简单的两三个字来说明，真的是朝阳区里面的朝阳区域，但是需要经过一个非常专业、勤劳地经营它的氛围，尤其是望京写字楼让我觉得有几个成功关键要素，才能达到一个成功的商业写字楼、办公物业、商务物业。
望京现在有方恒国际中心、利星行，这些我们认为是真正国际级的甲级写字楼，有部分是国内级的甲级写字楼，但是都是非常高端的。真正的写字楼成功因素在望京，我们认为有几个特点，第一个是硬件，其实现在租赁写字楼的客户跟买一栋写字楼和买一万平米来经营，自己可能不愿意做一个商务园，可能愿意把一栋半栋写字楼来定名，他们看重的是写字楼非常合适的硬件，现在很多写字楼的开发商都哗众取宠，都说LOW-E玻璃、环保生态，真正像国贸的、金融街的投资银行，他们要求的国际级写字楼和房地产商开发的理念不一样，像凯德置地(企业专区,旗下楼盘)升降的电梯，是3米高的，很多2米高的老总，1.8米的老总觉得很气派，还有国际型的物业管理公司对于提升写字楼的品质非常重要。
第三要在望京做成功的写字楼，开发商的租赁团队非常重要，因为它很重要地决定于写字楼的选举，像卢总说的，我们会预留一些写字楼出来的，要跟代理部的租赁策略有关系，写字楼给人的感觉的特性是什么，可能写字楼上面是摩托罗拉，下面是雀巢公司，跟我把写字楼租给300个企业不一样，整个的特征性就不一样。最后我们认为是开发商的品牌，开发商不一定是大品牌，最重要的是开发商很懂得做写字楼，请了做国际甲级写字楼的总经理、代理公司，才能把整栋商务写字楼做得好，尤其是在望京区域。
现在利星行和方恒的板块我们叫做望京的B1和B2区域，在88-94年已经修过边，1991-2020年的规划已经很明确地进行规划，当时没有考虑太多的经济要素，但是随着北京的高速开发，望京板块的位置，包括嘉美风尚和方恒国际中心的位置，会服务于未来顺义的一些产业，还会服务燕莎、三元桥商务区的不同商业，它真的是一个朝阳的发展焦点，就看写字楼的开发商怎么操盘，谢谢。
主持人：谢谢徐总的分析。前面两位是从代理方面讲的商务地产的情况，接下来请林总，林总在这个区域是做代理销售，听听林总的分析是什么样子的。
图为群力达经纪公司林义中
林义中：其实我在北京也不单单在这个区域，最初的时候做一些其他商务中心区的一些项目，在北京有几个项目，这几年我们多一些在望京，其实我想先提提从望京的商务发展，在几年前很多人会觉得望京比较偏远，到底有没有条件发展成为一个商务中心甚至是新的商务中心区。现在燕莎是一个非常成熟的商圈了，就在它刚开始发展的时候，也是一大片荒地，很多都是农田。
像国贸，这个CBD的地方成为了北京最主要的商务中心区，从区域的条件来讲，在80年代恐怕是比不上建国门，当时建国门已经比较成熟了，也没有太多的楼，也已经通地铁，离城的中心更近，离西部部委也比较近。但是后来为什么CBD的发展非常好，是因为随着一些区域的条件，也跟龙头项目的带领有一些关系。我们看一看其他的一些城市，国内十几年前，当时我们也是在深圳广州做了一些项目，当时我在天河，当时广州的商务中心区在环石东路，当时我在天河做了一个最高的楼，叫做中信广场。在十多年前的深圳，当时由于罗湖区靠近香港，很多的商务中心区也是在罗湖，现在慢慢迁移到福田区。
其实望京区域的发展我认为有几个条件很有可能发展成为一个商务中心区的。一个是刚才讲到的它客观的、先天的地缘性条件，第二要有一些地标性项目，我们刚才到国贸，十几年前的地理位置是不如建国门的，但是它是一个比较成功的项目。今天有一个主题提出，就是商务综合体，刚才张总提到了商务综合体的概念，顾名思义商务综合体就是一个商业中心区的一个缩影，商务中心区必须要有了一些功能，需要在同一个项目都要具备，而且几个功能都在写字楼里，有酒店式公寓。
以前的王府井东方广场还没有建好的时候，我们不能定位为它是商务中心区，只是旅游购物区，主要的原因是因为它没有高档的写字楼，也没有比较好的公馆，包括西单，很多功能是不配备的。我们看到北京比较成功的商务综合体，东方广场、国贸、燕莎等等，它的基本功能全都是写字楼、酒店、酒店式公寓。这个项目对于区域的挖掘是很有帮助的，国贸是一个例子，东方广场是一个例子，燕莎商圈也是一个例子。到底望京需要什么样的项目能够将本来已经具备的一些条件再通过一些项目进一步带动区域的发展，这是一个值得大家共同讨论的问题。
主持人：接下来我们请到规划方面的专家，我们请到易道的梁总。
图为易道的规划专家梁钦东
梁钦东：我想首先是说这样一段话，从城市发展的角度来看，望京经历了很成熟的转型，原来望京是一个睡城，大家都在这里住，没有太多的工作、商务、商业、休闲的机会的话，现在已经在成功地做这方面的转型，这种转型应该说是整个城市发展历史的必然，因为现在在国外也是一样，有越来越多的新城的发展，都在讲复合使用，不再是说我这个郊区专门是开发区，专门是工业的，另外对角线可能是居住的，而更多的是把它融合在一起，更多地是一些复合写字楼。
现在望京已经做出了这样的一些努力，也有很多的成功，包括刚才谈到的大企业的入住包括我们现在新开发的很多商业大型项目，包括像方恒国际中心、利星行，都是一些成功的转型，当然望京的转型有它的一些条件，根据这些条件，有一些是我们现在具备的，有一些现在还不十分完善，我想就这些所谓的新城，一个成功的新城发展条件，来从我们做规划设计的角度来跟大家做一个交流。首先周边可能是交通的优势，现在公路的交通包括张总刚才提到的京顺路、京承高速、机场路、五环等等，围绕着望京周边几条快速路的形成，已经把望京提到了一个比较好的交通环境。
当然我觉得有很大改善余地的就是公共交通的问题，这么大的人口量，特别是将来可能还希望吸引更多的人到这里来上班，一方面这个区域内部能够解决这些人一部分的居住，不需要每天长途上下班的奔波，但是同时还会有一部分人，比如从摩托罗拉谈到的他们的员工可能住在北京城各个不同的地方，这些人还是需要到望京来，这些人的交通怎么解决？另外就是现在住在望京的人，他们要到CBD、西城去上班，这部分起到重要作用的就是轨道交通，地铁、轻轨这些作为交通的发展，是望京未来真正成熟，望京未来发展为副中心的条件，我相信政府这方面也在努力，这是我们发展的一个方向。
第二，它的上下游的一些企业和一些配套设施刚才张总也提到了，比如说酒店、会展、银行、快递等等一系列的东西，刚才张总也说了，现在酒店还很缺乏，会展方面我们有新国展，在顺义，交通很方便，不是太远，另外其他有一些基础设施已经存在了。
第三，就是教育的问题，刚才张总也提到了教育的问题。我个人认为望京需要在教育上要吸引一些更好的学校，包括高等院校，现在中央美院在望京，给望京带来了比较不同的学术氛围，但是我觉得可能还有待于更多的努力，其他的高等学校和职业培训学校也是需要的。将来30万人他们的子女也需要上学，像摩托罗拉这样的大企业需要一些国际学校，国际学校怎么能在望京扎根，能够把他们的子女吸引到国际学校来，我觉得是非常重要的。
第四，就是多样性的问题，刚才我们提到学校，实际上也是要有多样性，要有国际学校，也要有普通学校，也要有国内体制非常好的学校，像八十中学这样的，这也是非常重要的。同样需要多样性的就是商业设施，现在的商业已经在望京初步形成了，无论是刚才提到的几个大的商业发展，方恒国际中心、利星行等等，也有一些小的零星的商业在形成。就我来看，总的来讲现在还是比较粗放型的，总的来讲无论是餐饮也好、商场也好，或者是其他的商业类型，基本上还是比较粗犷，整个的管理，包括停车的完善我相信还有很大的改善余地。特别是现在的望京商业几个特别大的商业中心还是在一种各自为政的体制之下，同时他们自己本身的量非常大，而它所展示给公众的商业形象基本上是一种集中式的商业，缺少比较细腻的、比较优雅的商业街的模式。
比如说为什么现在还会有很多人愿意到鼓楼东大街去看看，比如东城区这两年花很多经历去做鼓楼东大街，比如说上海徐汇区的大街小巷，其实人在逛街、购物的过程中很大的一个需求不光是说我就是满眼看到商品和东西，可能更重要的是购物和逛街的经验，这种经验不是纯粹的、集中的、室内的商业能够涵盖的，所以我希望能够有更多的像这种半室外的或者室内外国的商业街的模式出现。好像六佰本，我从外面看不是特别了解，外面看有一部分这样的内容，我相信将来还会有更多的这样的项目出现。从我们做规划设计的角度出发，这样一类的项目是非常必需的，给人不同的商业和购物的感受，特别是能够符合人的尺度的室外的商业感受。
第五，一个很大的需求就是文化艺术的需求。现在在望京附近，从中央美院也好，还有离望京稍微远一些的798提供了一些文化和艺术的氛围，但是望京本身我感觉还是比较缺乏，书店也比较少，现在有一些很大的书店，但是我们看到的商业还是比较粗放，书的分类不细致，没有什么特色。我相信将来还会出现更多的小的书店，比如说我们这里有中央美院，可能会出现更多的所谓艺术书店，将来还会有望京的未来高科技产业越来越发展，也许有一些是针对这一类的人群，针对所谓的高科技、电子这一类人群所设置的其他另外一类的书店，所谓的文化、艺术氛围也是一个新的城区要成功所不可或缺的一部分。
再有我认为非常重要的就是整个大的休闲开放空间，也就是说整个的环境特色。望京我们是占了先天的优势，在整个城市的北部，空气相对来说要比CBD、南边更新鲜一些，这一点已经有一些相对的优势，但是我也希望在望京做整个新城总体规划和每个项目具体的规划设计时都能够更照顾到室外的空间、环境、景观这些休闲开放空间，这个也是新城区变化之一，无论是在这个区域上班、居住的人来说，都希望有一个能够游戏，带着孩子散步，能够在外面吃个午餐的环境。
这几点是在望京相对来说比较缺乏的，我认为从规划、设计的角度出发，可能需要弥补的几点。
