主持人：您刚才说了书店的问题，望京现在看了一个图书大世界，但是不够专业。
梁钦东：我看了一下它的分类比较粗，没有特色。
主持人：是这样。接下来我们就请望京正在做的几个项目的负责人介绍一下情况，张健来得最早，张总来谈谈。
图为华彩国际公寓销售经理张健
张健：刚才梁总说的书城，那天很巧，融科还有10万平米的商业没有做，那次我们的张总和我们的张总聊时谈到，建议做一个很专业、很大的书店，融科现在不知道这10万该做什么，我们建议做一个书店。
刚才各个专家都谈到了望京未来的城市定位和整个的发展趋势，我就不做更多的望京展望，我只是说对于开发企业来说，对于望京整体规划的发展当中，我们做到了一个先行者的角色。首先我们华彩国际中心有两大部分，一个是华彩商业中心，也就是在昨天我们家乐福已经正式营业了，家乐福的营业实际上我们认为标志着在望京零售业中顶级品牌的进入，我们知道望京的商业面积是很大的，在北京市是第一位的，但是我们看到在今年以前没有太高端的零售业在望京做，我们也是不惜开发商的成本，我们北区的商业没有卖掉，我们是自己来经营，从严格的利润来算的话，我们是赔钱的，我们为了给区域做贡献，还是努力地去做。另外就是我们的快捷假日酒店，我们预计是在今年的6月份左右正式营业，刚才张总也讲到了，我们现在虽然没有做到望京标志性的五星级酒店，我们先做一个奠基石，先把商务酒店盖起来，以后为五星级酒店做一个铺垫。
再有就是我们北区的写字楼，我们的写字楼体量不是很大，1.5万平米，有一部分是公司自己来用，大部分还要给家乐福北方总部迁移过来。这样的话我们能够经营的面积很小，不形成一个对抗，但是我们讲一点点优势，我们可以看到既然望京是由科技园区带动起来的，我们就从最原始的位置角度来说，我们认为我们的写字楼位置上是最有挑战性的。
另外要提到的就是南区正在销售的华彩国际公寓。华彩国际公寓这767套住宅，我们认为是对望京高科技园区很大的一个后盾支持，我们要给他们高级的员工和CEO们提供一个非常舒适和同等品位的住宅提供。而在我们这个项目之前，未来我们现在不好展望，在我们项目之前我们发现望京的住宅都属于一种民居，不是高等的，林总他们做的是酒店式公寓、很商务的，我们给他们提供的是非常符合身份的住宅的概念。
主持人：我再问一点，你们还有一部分是自己持有吗？
张健：我们整个的华彩商业中心都是由开发商持有，整个南边的华彩国际公寓是进行销售的。
主持人：另外嘉美风尚的李艳平，我们这边还有一个酒店是吗？建设的情况是怎样的？
李艳平：我给大家大概介绍一下，我们这个项目在南湖渠桥红绿灯口那，位置挺醒目，我们跟华彩从产品的多功能性方面来讲是非常相似的，我们一期也是住宅，06年10月已经全部入住了，一共700多套，现在我们做的是二期嘉美中心，二期有一栋酒店、一栋写字楼还有一栋商业，商业我们在望京引进了新世界百货，这也是望京第一个品牌百货的进入，大概会在今年5月份开业。写字楼我们公司是自己持有的，也是作为优良资产留下来了。酒店这一块我们目前也是签约了一家美国的四星酒店品牌，大概也是会在08年奥运会之前投入运营。
我们二期这一块仅仅有2万多平米是在售的，这一块为什么要做在售呢，因为我们当初在做定位时也是在望京学习了很多的项目，也是把望京十年发展过程中的发展变化，从最早的住宅开发到现在主要是在公建项目和商业项目的开发，我们跟李总的方恒国际中心基本上是同期的，产品有所类似，但是又有所不同，因为我们嘉美中心的项目是更类似于国贸中心这样一个双塔加一个商业裙房的综合体，是这样一个商业形态的项目。这个项目刚好跟大家交流一下，我们当初在做二期项目定位时，当时主要考虑的是在望京这个区域因为从06年到07年，陆陆续续地有很多大企业的进入，刚才主持人也提到了西门子大厦、宝马、奔驰等一些从CBD搬迁出来的跨国企业，开始进入望京。
从这个现象可以看出来它是一个历史演变的过程，在望京这个区域它的产业链正在逐步地完善和成熟起来，在产业链完成之后，在整个望京新城区，也就是说北京定位的城市副中心的区域必然会有一些相关的配套，也就是我们说的中游的办公类产品，像写字楼、商务酒店包括高端、中端的商业，比如新世界百货、华联等等，再往下就是一些服务配套，银行、教育、文化之类的，刚才梁总也讲到了书店。我们在做这个项目定位的时候，基本上也是按照这个思路，这个是在一个新城市中心逐步成熟和建立起来时候的必要过程，也必然会需要一些综合体或者是独栋的写字楼、商业，它是一个必然的过程，这个过程时间的长短可能是要靠我们所有的开发商和包括政府的领导共同来支持，因为从交通和各方面都需要大家共同的努力。
主持人：刚才梁总说到了望京缺什么，这两位地产的负责人告诉我们未来还会有一些什么。接下来我们要请方恒国际中心的于总介绍一下，还要再给我们的望京添一些什么。
图为方恒国际中心于晓东
于晓东：大家下午好，非常高兴今天能够代表北京方恒置业股份有限公司和我们所开发的方恒国际中心的项目能够参加主持的世界500强“签”动望京商务未来的研讨会，很高兴，借此机会也是想跟各位专家、各位朋友、各位同行做一下沟通和交流。
说到望京，从我个人以及方恒公司对望京的了解来讲相对时间长一些，望京在我记忆当中应该是在80年代末、90年代初，随着90年亚运会，当时在城里的一些居民开始外迁，作为一个外迁点开始进入人们的视线和头脑中，当时知道的人还非常少。
到了90年代的中后期，望京的真正商品房才开始出现，那么应该说在我记忆中第一个是望京新城，随后是大西洋新城，这都是在90年代的中后期。
到了2000年以后，望京出现了两个特点，第一个特点就是住宅项目应该说档次、规模和开工面积进入了一个发展的高潮期，在这之中我们北京方恒置业股份有限公司也很荣幸地在望京做了一个住宅项目，在做住宅项目的同时我们也一直在关注望京、了解望京。
第二个特点我们通过各种渠道也在了解、关注望京，就发现有一些世界500强的企业在开始准备进入望京，我们对望京这一块的公建区域也做了一个全面的了解，作为望京来讲，它实际上分为两大块，一块叫做住宅区，一块叫做未来的公建区，作为北京方恒置业股份有限公司在望京2000年以后已经开发了一个住宅项目，随着对望京的认知，对望京的了解和对望京未来商务的判断，决定在望京下一步再做就是做公建项目，做公建项目首先要选择在望京的什么位置做，经过我们跟政府部门的了解和跟同行的沟通，发现现在的望京商业中心，嘉美风尚、优乐汇、利星行、方恒国际中心，这一块一直是望京规划当中的核心商务区，所以方恒公司第二步确定是在这个核心区做一个商务地产。第三个是作为开发企业，你做项目、做开发肯定会有竞争，就会竞争很激烈，怎么能够避免或者是错位去经营，怎么能够更好地使你的产品得到大众的认可。在这上面，方恒公司也做了很多的调研，包括请了很多国际知名的专业公司，最终我们确定是做一个叫做商务综合体，就是刚才各位专家提到的。
我们这个项目应该说项目名称叫做方恒国际中心，这个项目它有几个特点。第一个特点它是一个纯公建群，总的建筑面积地上地下加起来25万1千平米，地上是18万多平米，地下6万多平米，包括了1200个停车位。从纯公建的规模来讲，应该算是望京区域比较大的。
第二个特点，这个公建群涵盖了目前市场上所有的商务类型，有写字楼、商业、公寓式酒店、中端酒店、高端酒店。
第三个特点，这个项目是望京的地标，这个地标是140米高，西门子是130多米，不到140米，我们是140米高的主楼，加起来将近8万平米。主楼分为两段，下段是一个高端的写字楼，中段和上段是一个国际品牌的高档的酒店。这个项目的主楼，很高兴今天能够参加这个会，在此跟各位通报一下，因为这个主楼再过两周就完成了结构封顶，在奥运会之前整个外立面就会全部完成，这是这个项目的一个特点。
第四个特点，这个项目的开发周期应该说从方恒公司洞察到市场情况以后，开始跟原来的土地方接触到最后签约，应该是在04年11月，正式启动开工是在05年的9月，到现在应该说整整2年多一点的时间，在这两年中整个项目应该说到目前为止我们完成了一个写字楼，写字楼是在去年全部售罄，到目前为止已经有30%的客户入住，过了春节以后，会有60%-70%的客户入住办公。
第二个是去年完成了一个精品酒店，1万多平米的楼，这个楼应该说是这个项目值得一提的一笔，这个楼是我们洲际酒店管理集团和中国标准酒店投资有限公司在国内成立的一个合资公司，叫做东方快捷酒店管理有限公司，这个酒店是这两家公司成立的合资公司在国内第一次整体购买物业，现在双方在去年正式合同已经签完，现在快捷假日酒店管理集团已经入场开始装修，应该在今年的奥运会之前会正式营业。
第三个是完成了6万平米的商业，这个商场应该说我们把它定位为中高档购物中心的形式，刚才梁总也提到了商业街的形式，实际上我们当初的规划也是做成一条室外的商业街，因为我们对面是望京商业中心，整个这条街是320米长，目前我们方恒置业公司还有对面的望京国际商业中心的开发商也正在积极地跟当地的政府和交通部门沟通，想把这条街做成一条步行街，也满足一个商业的需求。这条商业街还有6万多平米的商场应该是在今年年中左右的时候就正式开始营业。这是07年完成的三个。
未来我们还有一个行政公馆叫做公寓式酒店，还有一个写字楼、一个主楼。随着整体的开发，我想整个项目会在今年逐步地让大家更熟悉、更了解，也希望通过我们的努力和各位同行的帮助，使我们的项目在望京区域当中起到推动和带动的作用。谢谢各位。
主持人：我们又获得了望京未来的一些信息，针对望京的演变以及各地产公司在建的情况，下面我们请王平秘书长，王平秘书长是我们城市建设的专家，进行一个小结。
图为中国房地产协会副秘书长王平
王平：非常高兴参加这样一次会，我觉得这次会议非常重要，非常及时，也很有意义。实际上我们通过这样一个会议，总结一下望京区域的健康发展，最终的目的是对望京的指导很有意义，同时也对全国各个区域发展都有一个借鉴。
我们谈的就是从500强进驻望京区域，它说明了什么？刚才大家说他们都来了，说明了什么？我想每个人都有自己的看法，我个人认为最主要的是对北京市总体规划在望京区域的认可。为什么望京这样一个地区让500强的机构能够从CBD最中心区到望京来？说明它有极大的吸引力，这种吸引力来自于什么？来自于最早的前瞻规划。所以北京市总体规划对望京区域来说是有前瞻性的，是科学的，是适宜的。适宜在哪？刚才摩托罗拉说了几句，大家说的我很受启发，非常有意义，他说了，我们要搬的地方在北京18个区域里进行筛选，筛选了三个，最后选择了望京，为什么？符合了三个条件，这三个条件应该引起我们的思考，第一个具备扩张性，我搬进来以后，我未来扩张可以。第二个具备调整性，就是当我要收缩摩托罗拉的时候，我所有的扩张的设施都可以转用，转作其他用途，所以它非常方便。第三就是便利，从未来发展上，不管从职工生活还是从各种方式，包括交通等等都非常便利，所以望京具备了这样的条件。
第二个它有很多的具体原因，我认为第一个原因就是就业。实际上城市发展有一个最主要的特点，在城市发展历史上你去研究它，大部分的专家都会说他在某个区域准备有3万个就业机会，于是建多少住宅配套，多少商业，交通怎么设施，最后从3万扩到10万人，发展家庭，然后扩展到40万人，望京是从居住开始，然后是产业进入，逐步地做好，为什么做得这样成功？望京如果没有很好的扩张环境，我想500强也不会进来，上来就给他一块土地也不会进来，为什么不选择亦庄呢？它在这几个条件上不如望京。
第二个因素就是配送因素，什么是配送啊？我们知道地球上所有的生产就是四个字，一个是生产，一个是配送，你生产的东西都要配送，我们也叫物流，用电子商务进行物流配送，新加坡的物流配送达到什么程度？集装箱进入到物流区，经过电子扫描，直接就到了每个车库，卸下多少东西，全部自动化。澳大利亚从东海岸配送到西海岸，绝对不直接运到西海岸，而是运到新加坡再运到西海岸，因为物流配送节约了极大的成本。
第三个因素就是便利，生活非常非常便利。望京在各个方面都非常便利，当然它也有很多的不足，我想不足的问题就是发展中带来的，也在发展中得到解决。上面的这些因素说明了什么？这次之所以开这样的会，是城市发展深入的必然，到了这个时候，作为主编组织这样一个题目，引导一些行业的发展，同时它也是和谐社会的便利要求，任何一个区域如果不和谐、不配套一定会出现问题。所以望京的发展是适应了生产的发展，适合了生活的居住，也适合了人们的休闲、文化要求。
刚才梁总也说了还有缺陷，我也提两条建议，然后再说两条经验。第一个建议就是在未来的新的社区开辟以后，比如说我们望京还有2.7平方公里北扩，一定要重视城市步行街体系，城市发展最重要的就是没有步行街体系，只有步行一条街，在国外考察的时候，他们为了有步行街体系，在国外有一个系，叫做拆路体系，对于路的拆卸研究了一两年，人们可以在路上走了，这时候车怎么走，他们早规划好了，比如在动物园地区，马路这边看着动物园就过不去，怎么样让人们步行过去非常便利，这个非常重要。所以这个步行街体系出来以后，在北扩2.7公里可以实现带着孩子在里面散步，这不得了啊，这个是休闲城，又变成了工作城。
第二，北扩的2.7公里和未来发展产业比较集中的地方一定要建设教育基地，教育参观的基地，我们一定要在建设和规划时让它更有利益。比如摩托罗拉的基地，应该在建设的同时要供全国人民，更主要是北京和望京地区的人，让大家在这里走一遍，就可以参观学习，这对孩子非常重要，日本人做一个垃圾处理厂的时候，整个垃圾处理厂是封闭的，但是专有一部分是打开的，让人们走的时候，会让人们看到，告诉人们要怎么样节约资源，小孩看到以后，下次就知道了如何处理垃圾，这样的话就可以少生产少花钱，教育基地非常重要。未来的产业园里，一定要供人们，像旅行社可以带着人，学校可以带着学生一起边走，边学习。
值得总结的经验有两条。第一个就是非常重要的经验，我们开发的步骤就是新的规划社区要注意先后步骤和节奏，我们开发建设谁先谁后不一样，什么步骤也不一样，再有节奏也不一样，这个要做好了，既能取得最大的效益，也能给企业带来更大的扩张能力，这就给我们带来友好发展的城市预留地，城市预留地没有是一个非常可怕的现象。在91年我去美国访问的时候，到华盛顿看到了很多的空地，我们当时就问这些地为什么不建，都空着？也不是为了绿化，当时他们就告诉我们一句话，当时也是房地产人士，当时访问的是5个城市的房地产项目，美国人当时告诉我们，我们在城市规划里有一条，就是为后人留好城市发展预留地，听完以后很受感动，我们是每块地方都盖起楼来，想城市扩张时没有地。我们在城市扩张时要留好城市发展预留地，使大的企业有扩张的预留能力，这时候就是为了产品的发展。
第二个从单一目标进入到综合开发建设为目标，区域的建设不管怎么建都要从一个目标开始，望京是从居住开始，国际上是先把产业带进来的，我们的大庆是先去炼油，人先去了，然后再生产，我们不管从哪一个单一目标进入，最后都是综合目标为根本，所以每一次建设都要考虑到综合目标。
第三个综合目标建设的时候，一定要考虑每个目标之间的关系，要考虑到目标之间的运行和运营效果，谁和谁挨着，最相生、最便利、最方便，它就有利于工作、有利于生活，使生活能够便利。其实CBD最好的原理，就是谁和谁挨着建非常重要，如果这方面不考虑，未来就增加交通成本和时间成本，也不便于生活。大家看我们的人体，它是非常好的，你看五官非常集中，为什么？都在什么部位，心肝脾胃肺都在什么位置，肯定是挨在一起的。我们所有的目标群在一起是有科学依据的，现在是城市道路深入发展的时机，这样的深入研究和探讨，这样的会假如再深入探讨，对我们会更有启发和意义。就说这些，谢谢大家！
主持人：正像王秘书长刚才讲到的，我们也不可能就谈论这一次，而且谈论望京，我们感觉到望京是一个说不尽的话题。那今天就到这里，非常感谢大家来参与今天的研讨，今后我们还会把这个话题继续深化下去，到时候跟大家做进一步的交流，谢谢大家！
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