主持人：谢谢徐小姐让我们进一步了解了长城物业，也谢谢她给我们介绍了轻松理财计划和韩语管家服务。我们知道专业化的物业服务对保证社区的价值起到很重要的作用。刚才徐小姐发言当中好的物业服务，不仅房产保值，而且一些定制化的服务还可以使其升值。那么东亚·望京中心此次推出韩语管家以及轻松理财计划，这些定制化的服务，对地产有怎样的促进作用，以及小户型项目有什么样的投资价值，我们把这个问题，留给CETV3置业大讲堂著名主持人王健民先生发言。

图为CETV《置业大讲堂》著名主持人王健民

　　王健民：首先更正一下，不是著名主持人，非著名主持人。主持人跟我说一个发言的主题，是关于由于定制性服务，在这里不想说什么关于韩语管家等等，因为这些是口号，我作为电视人，我要说我心里话，我为电视机前观众和网友提供一个服务，给他们讲一些置业的前景道路和客服的形式，我想说小户型对于投资，政府不要大提房地产投资的话题，你说不投资这个投资什么？房地产投资是一个需求。房地产市场有人所预料的，一下像香港一样金融风暴怎么办？也是没有办法的。所以我觉得作为投资，一是投资上工，过去有一句话，一步十三代。现在大家也看到投资商部有它的问题，问题在哪儿？我只说一点，起码投资额度大，你如说买一平米一万块钱的房子，买这个房屋至少是两到三万，投资房地产来说，你搞投资，我们过去说大户型好，买一个是一个，但是还是这句话，风险太大，投资小户型，小户型不是因为它是小户型我说，我一直在说，第一首先政府提倡小户型，90平米以下，70%以上，为什么政府提倡这个？一个是完成政府的职责，让所有没有住房的人住上房子，让所有人买得起房子，政府是前瞻的，政府考虑问题比咱们老百姓考虑问题周到。作为小户型来说，第一首付小，风险小。当今21世纪这个年代，北京的年轻人特别是大学毕业生，我儿子下一届大学毕业生，租房的问题，如果买不起，外地北飘一族都要租房，不可能租120，140的，七八个人合租一套。现在年轻人都有自己一个生活方式，谁也不愿意混在一起，影响你的生活习惯，还有性格问题，工作问题，还有单位还有保密的问题，小户型作为投资是最有利的。

　　作为小户型投资，有几大优点。特别是年轻人住小房子，我现在有这种感觉住小房子是非常温馨，我举个例子来说，比如住200平米房子，楼上楼下。现在说不好听，说句像老年50岁以上的人，慢慢有一点尿急尿频上厕所都麻烦。小户型不管学习、用餐，如厕都很便捷。小而不进，生活便利，小而不挤快乐生活，你说两个人小天地或者一个人的天地，现在很多上网一族，网带轱辘椅子，那边一杯水一喝，或者这边一推这边睡觉，这也符合当今的潮流，21世纪一族生活，一时代，这是我们赶不上那个年代，现在年轻人赶上这个年代，有这样好的条件，家庭办公也好，或者什么也好，我认为小户型，一是本身对年轻人，特别是包括老人也一样，我觉得越小越便利，越方便。作为特别有过经历的人，他不要求自己有多大，弄一个700平米的别墅，一楼到三楼全是你，你这一天上几次楼。我老婆把房子卖了换一个小的房子，挺踏实。我觉得投资小户型是首选，你有条件有经历最好。楼上小户型楼下是商铺，买一个商铺，买一个小户型，下楼就办公，上楼睡觉了。作为小户型来说，刚才说一方面是便捷，一方面是生活便利，同时投资也好，风险也小。比如20多万，30万，首付也就是5、6万块钱。据我所知，他们说到的，所谓管家式服务，韩语管家，特定服务特点，我想升值是大家不用想就知道。

　　还有关于望京地区投资的租住的基本资料和价格，我对这方面不是很清楚。因为望京我来的少。作为《置业大讲堂》我们给大家理念正确的理财和投资，给大家提供这个投资理财的服务，特别是在置业上面的投资，所以我觉得，望京地区这些年发展相当快，特别是小首尔，我来过几次，谈到这个问题。这个地方让韩国人进驻，确实提升很高的一种档次，作为档次，我所知道在我们年代知道韩国在亚洲地区是四小龙，中国他们改革开放以后，这几十年，他们现在步子也很快，有10%的增长，韩国我一直认为，中国在某些方面和投资方面，经济发展方面比较领先的，所以一些理念，我觉得带入到我们望京地区，带入到大陆里来，不能算老师，是前面先走一步的人，作为望京地区小户型投资我非常看好。

　　还有周边的院校，一些分校等等，在这个地方，我觉得这种投资，作为投资人他的眼光应该是，首先我可以先作为投资，把它作为外地大学生或者刚毕业大学生过渡的住所，十年八年以后，是我养老或者栖身之地，我觉得这些都可以做的。而且这种投资呢是一代传一代的，我们产权50年。你比如说现在22、23岁年轻人毕业以后住一段时间，事业发展30岁了，他的成家立业了，再换一个大房子。那么他再过十年自己有孩子，孩子上高中和大学之后，又具体租住，这样是我们目前中国人投资的有时候想不到，经常有人问我，老王你看我买什么样的户型这一辈子不换了。我说错，不能想到我买一个户型这辈子不换，在座很多资深的媒体人也了解国外住房情况，一年一辈子可能要搬十几次家，中文概念我买了房子不动，这辈子就住这儿了，大爷您在这儿住多少年了？我住70年了。今后中国不会再有住70年的时候，虽然我不是赶时髦的人，我已经换了四个地，我是被迫无奈的。这个情况是在今后中国市场改革上，必不可少的一步，我相信特别是年轻人特别20、30岁的年轻人，我相信你的住房今后一生当中，你最少要换三到四次房，不管是租住还是自己买房，甚至哪天到国外去了。投资概念大家要搞清楚，一要量力而行，第二不要犹豫，该出手时就出手。前几天我后悔了，我没买，搞投资的话，开盘之前定一套开盘之后当然不提倡，现在政府不提倡，作为长远战略投资，小户型投资或者商品投资比其他投资，比证券基金都会安稳，都会有一些有利的地方，所以在这儿我也不多说。我就讲一讲关于投资小户型有哪些问题。就说这些。

　　主持人：谢谢王老师坦诚的谈话，王老师对小户型的分析，看得出王老师对小户型的产品情有独钟。好的产品也需要有好的销售渠道，好的物业服务有需求的人，韩语服务轻松理财计划适合望京市场，我们有请北京艾德房地产经济有限公司总经理赵东耀先生，给大家分析一下租赁情况以及未来该区域的市场预测，有请赵东耀先生。

图为北京爱德房地产经济有限公司总经理赵东耀

　　赵东耀：首先很感谢主办方给我这样一个机会和大家见面。在这里我就为什么选择望京，为什么选择东亚·望京中心，以及这边小户型的租赁市场是什么样？谈一下我的看法。

　　刚才老王提到股市和房地产的比较，我想先从股票的投资以及房产的投资做一个比较。我在这里我提两个词，一个词是以小博大，另外一个词是稳定。第一个以小博大，我在这里给大家简单算一下大家就明白了。以望京前两年平均的价格，6000块作为基数，买一套50平米的房。价格在30万左右。6000块，30万，现在涨到现在，应该在8000块，50平米40万左右。那么这中间就有10万的差额。怎么以小博大法，当时你看6000块买50平米的房，30万，加上银行贷款，我们即便是说我们付了50%的首付，算下来我们投入15万，投入15万，涨到8000块的时候，50平米变成40万。我们用15万得到刚才30万到40万差额是10万这样一个利润，这在股市上不可能。而在房产来讲有银行作为支持，所以做到以小博大。再说一下收益的时候，不能单算资金回报率，我们刚才从另外一个层面。刚才说到从买卖这个角度上来说。从租赁角度上来说，我们同样买一套房，像现在望京中心前一阵子在新浪作客的张经理也说到，望京中心回报率是大概是9%，我们投入40%的首付之后，把房子卖过来之后再租出去，我们有9%的汇报。另外我们看到一点用银行这一部分，每年要还6%的银行的利息。6%的银行利息和收益9%中间有一个3%的差额，这个也是我们获得的收益。所以这里有以小博大的概念。大家可以从这方面想想。

　　另外一个方面是稳定，大家现在股票也是因为最近股票非常热，成了大家一个热点话题，看到一个现象2006年的时候股市大潮。到现在很多专家也好，媒体也好，都达成一个共识，2007年是一个振荡非常大的一年。我有个朋友，说到股市，用一个词来说这个现象，什么现象？叫稀饭现象。什么意思呢？就是说现在的股市一直往上涨，这是没有错，但是出现一个什么？这一支股票，忽然涨起来，暴涨，破了。过两天涨起来，又破，就好象稀饭气泡一样，今天冒起来了，另外一个地方冒起来了，为什么出现这样的现象，据各方面资料我们发现一个情况，这个也是各大媒体最近这两天的报道新闻，国际基金可以说2006年2005年通过一些渠道指导中国的股市市场，这个数额有可能达到800亿美元只有左右，中国股市2.4亿万，占到25%，只因为有这些热情的炒作，使这个气泡不断在冒，这说到一个问题，股市一直被大家所推崇的，什么样稳定赚钱，我们刚才看到，2006年，据内部资料说2006年3月份的时候，国际基金炒作，其中中国工商银行暴涨之后，今年暴跌，被称为2007年的股市第一滴血，不知道在座的有没有尝到这个滋味，这是第一个现象。会不会回避的一个问题，波动非常大。

　　回过头来我们看房地产市场，相对来说是比较稳定，所以我们说房地产投资，稳定是我们投资的一个很明显的特点。同样你说房地产投资会不会跟庄的情况呢？这个是非常明显的，确实有这个特点。第二点看望京区域，望京从它的居住区不断的成熟，以及政府政策的引导，现在包括摩托罗拉，LG、三星这些企业的进驻，这些企业在选择办公总部的时候，是进入大量的考虑，大量的论证，才最后决定，才看好这个市场之后才做出这样一个决定。对于我们这些投资客来讲，投资业主来讲，物业跟着他们走，是有这个保证的，有这个保证投资回报率的保障的，为什么这样来讲，一个是这些大的企业有大量的工作人员，这些白领，管理层有居住的需求。现在很多全球这种国际打工者可以这样讲，现在开始流行起来。最近这一部分人到各个国家去打工，工作上几年，体验那边的生活，去旅游，去感受一下当地是什么样的情况。然后做到一定程度的时候，再换一个国家，再去工作，再去体验这个国家的生活。这个是非常明显的，他们这些中小公司，他们基本上跟着这些大企业走，选择望京，望京有很多大企业，这些小公司。所以投资是比较稳定，说到望京区域的一个特点，一个优势。

　　第三我想说一下大户型和小户型的投资上的差别，我们说投资一个行业，看三点，哪三点？一个是是否是现金交易，为什么说是现金交易呢？因为有一些是后付款的话，因为种种原因容易很把一个企业拖垮，所以先进交易是很好的。第二就是行业成长空间，房地产投资空间，持续盈利空间有多大，之前张经理在新浪房网作客的时候提到两点，一个是地块的优越性。另外一个呢是小户型稀缺性，我在这里就不追述了，这两点保证了小户型的长期持续盈利空间的这样一个特点。第三我们看收益率，收益率主要是看两点，一个是看利润率还有周转率。利润率大小户型有一些差别，但是不是很明显，主要差别在哪些？是周转率。我们做一个调研，这边望京区域非常有代表性的小户型是今日国际，现在做的也比较好。我们调研结果发现他们这边60平米的小户型，现在是可以办公一套没有，而且对于130平米稍微大一些的户型还有，现在租可以租到。我们长期做这个行业，研究一个结果也是，小户型很快，一般出来一两星期就没有了。大户型时间要稍微长一些。这就得到什么呢？小户型的周转率要比大户型要高，所以这个从利润率和周转率综合来看，看这个收益率明显，小户型收益率要高于大户型的收益率。说到投资型的房地产项目有哪些特点，具体我说一下，一个是地段，大家都达成共识是一个好的地段，主要看商圈。这个对于望京中心来讲，刚好具备这样的特点。第二看交通，交通便利吗？这个对于这边来讲也是非常便利，公共交通刚才张经理也提到，有20多条公共汽车，还有城铁。这都是得天独厚的一些优势。配套这边了解这边的人都知道，配套是非常成熟的。

　　周边的其他的投资项目的比较，就是注册办公，其实是开发商，业主投资让利，主动做出让利，大家都知道，如果开发商做这一块的话，实际上是有利可图的，但是开发商没有这样做。就是为了给大家降低投资成本。这边另外呢也是更具灵活性，可以根据需要来进行装修。我们对于自己住和投资呢，装修方面有很大的差别，自己住根据自己特点，装成自己想要的风格。但是出租的房屋有很多明显的特点，它不需要太豪华，也不需要在风格上有什么独特，讲求自己的风格，更重要的是简洁，比如浅色调的地板装修非常受欢迎。房间很好布置，可以按我自己的承租人的心理来布置。这些都是一些特点。这方面做了精装修这个空间迷惑性就没有了，所以我说这两点，是东亚·望京中心一个特点。

　　综合刚才所说的，我得出一个阶段，投资我们东亚·望京中心是天时地利人和，为什么说天时呢？这个大家也知道，前一阵子银行出台一个政策，延伸项目，峰顶以后还可以做贷款，开发商做出让利，我们也知道东亚·望京中心一次性付款做了调整，价格做到7000多。望京这个位置很难得一见。让投资者对业主投资的成本降低了很多，这是第一点，是天时。地利呢，望京的这个地区，商业全面起动。2007年，2008年有很多商业入主，使这块更加成熟，地利，望京中心占了一个优势。人和呢，我们看东亚·望京中心开发的中心开得非常成功，小户型设计方面很有经验，包括物业管理公司长城物业公司也是非常有名，这两方面做到人和，所以有天时地利人和为什么不投资东亚·望京中心呢。

　　再来分析一下，我们望京现在目前房地产租赁一个小户型租赁的情况，我们调研了近60个项目，其中有46个，去年到今年入主的有9个，2008年入主也就9个。先说46个现房的小户型只有五个。他们租金价格是水平现在是这样，今日国际优良种小户型，一个是60，还是130平米的，60平米现在租金3500到4000等等。

　　我们看一下2006年到今年的入主情况，9个项目当中只有两个项目是有小户型的，小户型居多。一个是风雅国际，还有望京国际中心，分别是50到120平米。2008年入主9个项目也有两个小户型，忧乐会，还有一个就是望京中心，通过对于望京这个项目的分析，大家很明显就可以达到一个结论，这种小户型在望京是非常稀缺的，无论说之前还是现在还是将来，至少我们看到2008年小户型还是很少。所以这个稀缺性给我们这个小户型的活力空间，持续活力空间有一个保障。

　　我们对东亚·望京中心价格预测是这样，这种邻居，40平米左右的房子价格应该在3000到3500左右，根据目前市场的情况，根据目前大家对于房地产有一些犹豫，甚至认为2007年是调整年，基于种种情况作出保守预测得到这样一个价格。60平米一居的价格，估计是在4000到4500。这是目前的情况，2008年交房之后要根据当时情况再来定价。我们这边比较乐观估计过高于这个水平。

　　最后一个方面，对于服务来讲，我想物业中心，对于业主投资人的一个服务，我想有三个方面一个补充吧。哪三个方面，建议可以做到积极采购。尤其对于投资的客户来讲，统一来装修。不要因为你出租作为办公来讲，不用配家具和电器。装修如果采用集体采购，包括我们找几家装修公司来竞标统一来装修成本会降低，这是一个。第二是摩托罗拉，三星这些大公司建立一种长期合作，什么合作。比如说跟他签定协议，由他们公司的员工过来租房，可以给一定的优惠。比如说定时赠送保洁，佣金方面折扣或者是在价格方面适当的可以低一些，或者说在这方面提供一方面。包括大的公司，产业链我们也可以建立一些合作，这是一个合作。

　　第三个方面，我想就是是不是可以采用一种包租的形式，这个是我们有一个新的概念，我们引进大的投资商或者说比较有实力的公司来做这个事情。这个可以解决一个什么问题？现在可以散售管理相对比较弱的问题。主要具体做法是这个业主可以集体卖很多套房委托给一个机构，来散售比较弱有很突出的问题。一个是对于东亚·望京中心，像新的项目入主的时候，通常这个业主对于市场的把握就相对有一些不太确定的地方。在这个时候一个把价格定高了，空置期肯定长一点。价格定低了，一签合同是一年，你租金会有损失。如果我们有一个大的机构投资者介入的话，我们统一来运作，就好像很多商住物业他们有开发商建好以后自己用我们会有一些特点，比如进驻的时候我们为了吸引人我们可以拿一些好的楼层，好的位置，相对比较高的价格吸引客户，做起来以后逐步把价格定好，定到合理的价位，这是一个优势。 第二个是合同到期的时候，如果遇到淡季，这个时候一个是租金很低，另外一个有可能空置期比较长，有些业主他为了着急租出去，可能会出现竞相降价，这样对于一个物业来讲，对于投资来讲，这个是风险非常大的。所以这就是我对于整个今天的发言的一个表述，谢谢大家。

　　主持人：谢谢赵总，刚才赵总给我们阐述一个以小博大的概念，使我们很清楚的认识到，在投资安全方面，如果房地产与股市进行PK的话，房地产轻松胜出，我们知道万科是房地产行业中有黄埔军校之称，其实万科是中国最早开展物业服务的公司之一，万科的物业服务也是为人折服的一个亮点，下面我们有请张会坤先生为东亚·望京中心词语推出的韩语服务给大家分析一下，有请张会坤先生。

图为万科租售中心张会坤

　　张会坤：我觉得有一个重要的因素是项目本身的特殊性，长城物业推出这种韩语管家在市场还是属于一个空白，对于租赁的人士有一种喜欢的态度，甚至是一种吹捧，以后会有一种归属感一种满足感，觉得在这个区域里面得到了重视，推生一个项目的品质，大家都知道现在在北京三级市场上有好多不规范的操作，虽然现在有好多这种品牌性的连锁的中介机构，但是有好多个人加盟店的形式，业主在把自己的物业给中介机构的时候确实有好多后顾之忧，比如说在中介机构完成服务以后整个服务就截止了。使租户和小业主之间的利益关系如果是产生物品的丢失，或者是装修的破坏，甚至是一种维修服务的话，只能由租户来找房主，物业公司给租户提供一些后续的服务，作为业主来讲，只要在家里轻轻松松的收钱就可以，省去好多烦心只是，再有物业公司在房屋市场上的优越性，它可以通过自己的一些信息平台，包括前期的开发商做一些信息铺垫，这样可以迅速的将小户型推向市场，提高出租率，降低整体控制率，再有物业公司在户型的控制上，可能对外边中介公司更加有优势，刚才赵总提到大中型企业和外资企业合作，把好的房源推出去，提高自己的租金，我觉得作为物业公司提供韩语服务，还有代租服务，对项目整体品质有一个很好的提升，再有整体的升值来讲也会起到很好的促进作用。谢谢大家。

　　主持人：谢谢张先生这么精辟的发言，我们知道投资最重要的是安全，刚才赵总给大家分析了东亚·望京中心有天时地利人和三重安全因素，我觉得东亚望京中心的天时地利人和三大安全因素给东亚·望京中心的投资人构建了一个非常安全的网。据赵总保守的预测，东亚·望京中心将来租金能一居达到三千到三千五，两居达到四千到四千五，所以在这种情况下，东亚·望京中心的业主将成为最大的赢家，本次论坛到此结果，谢谢各位来宾参加本次论坛，再见。