现在还出现一个比较新的现象就是原来有山西炒房团等，现在已经跨境炒房，一些温州人开始到美国买房炒作，这和以前不可想象，20年前这种现象出现在日本，日元升值以后很多日本人拿钱去美国买房子，很多人也去夏威夷买住宅，但是赶上美国房地产的高点，很多人被套进去，有很多割肉出来。次贷以后美元又在下跌，人民币又在升值，所以换算一下比如说一个美国经济人给我看了一下在达拉斯附近，那个镇是华为集团美国总部所在地，主要是一个电子城。

　　他给我看了一套房子，这个房子其实相当于我们四合院，他是一个大平层，他不是一个别墅，他就是一个大平层，180平方米三房二厅，有单独的车库，98万人民币都不到。还有洛杉矶郊区，洛杉矶城区开车40分钟左右的一个面海的房子，挂牌价50万美元，成交价更低，换算就是350万人民币，在北京买一个单体的HOUSE不可能，但是在洛杉矶买一个临海的。有一些敏感的人已经去了，当然要解决一些问题就是换汇的问题，法律的问题，还有投资身份的问题。

　　当然在美国其实不用讲英语也行，有华人的银行，有华人的律师，有华人的经纪人，可以帮助你把这一切都办妥。当然我不知道外汇怎么出去怎么回来，当然有人已经出去炒美国房地产，这都是一些变化，包括周边市场比如说香港，香港原来预计到2010年房价能够回到金融危机前的水平，也就是1997年底那个水平，但是从现在香港房地产市场的情况来看，也许到2008年底就已经能够提前两年完成这个任务，所以我们周边市场，包括股市今天又跌了3200点，我不知道为什么，没有来得及仔细看。现在对于银行的困难来说，就是由于股市的情况，股市不景气，大量的现金又回流到银行，储蓄又在增加，但是央行把这种房贷各种口子都堵死了，各种擦边球都打不了，放贷又很难放，很多银行压力都非常大。

　　我觉得需要一些新的投资品种和投资方式的引入，另外我觉得对于房地产投资来讲，我们讲存在一个CPI的问题。从一些发达国家和发达市场经历几十年的情况来看，房地产投资一定不会像股票那样能获取暴利，其实过去几年是不正常的。我们讲北京有一些二手房拿出来卖，以前是5000、6000元，现在是 2万元左右，这种情况未来不太可能，房价暴涨在北京、上海这样的大城市不会再出现了。其实房地产本身是一个中长期稳健的投资方式，它一定能跑赢CPI，但是它不会给你带来暴利，或者说短期内获得暴利的可能性不大。

　　经过宏观调控来看，目前房地产租金收益或者是房价涨幅也好，或者我们再看长一点，慢慢中国的房地产已经开始逐步恢复到房地产如果作为投资品的话，它的一个基本规律慢慢显示出来，就是房地产本身应该是一个保值性更强中长期稳健型投资，而不是像炒股票那样过去几年能够从6000、7000涨到2 万，这是一种错误或者是偏激的行为。当然我们讲2008年还买不买房，2008年我们还投不投资？除了目前深圳这个市场应该说还没有到底，看得清楚之外，像北京、上海这样的城市，如果房价能够更趋向于稳定，相对更多房源可以选择的话，对于自住的人群来说还是应该买的。因为未来几年恐怕还是在上升通道里面，只不过涨幅趋缓。

　　但是对于天津、唐山等经济区域辐射越来越多的城市来讲投资是可以的，北京、天津又作为北方新的经济中心和金融中心，我基本上每个月都去一次，都感觉到城市变化很快，这样的城市将来的涨幅还是有潜力的。

　　作为自住来讲，我觉得在适当的时期仍然要买二手房，而不要像王石讲三、四年以后再买。万科第一季度报告销售收入破百万，倒退三年来讲一个开发商企业一年的销售收入破百万就不错了，但是现在一个季度就破了。在第一季度万科披露报告里面销售收入涨幅是大于销售面积的涨幅，说明什么呢？说明他卖的房子是在涨价的，而不是在跌价的

　　其实很多北京房地产的项目也在打折，确实销售的进度比以往是放缓了，但是开发商是不敢轻易降价的，除了有成本背着，其实在深圳已经出现了，就是一旦开发商开始真的明降价的话，老业主就会闹退房，如果价格定太高市场又承受不了，所以开发商处在一个很艰难的状况。银行开发贷又抽得很紧，IPO市场又不是很追捧，确实会有一些中小开发商面临问题，所以整体上现在从第一季度来讲就是这样一个情况。如果大家想投资，比如说靠近轨道交通中小户型，一些入住率达到一定的社区商业，或者一些商圈比较明确小开间的办公都可以。

　　但是不要像过去几年，希望在两、三年之内就翻两番，那种情况不可能出现，房地产一定是中长期能够跑赢CPI的，我们要纠正对房地产的误差和偏见，基本上第一季度是这样。当然大家更关注第二季度，也就是所谓潘石屹所说的未来生死100天，第二季度到底怎么样，会不会有一些开发商第二季度会不会因为资金链断裂，一手房市场到底是真拐还是假摔就要看第二季度。

　　理财师交流：理财师为客户做理财规划，房产规划是必不可少的一环。从降低置业成本，规避置业风险，增加流动性等方面，您能否给我们理财师为客户理财提供一些建议。

　　嘉宾胡景晖：从房地产投资来讲，非常遗憾地是我们现在在房地产投资里面，不能做虚拟分割。目前没有面向民间发放的房地产基金，因为买一套房子至少几十万才能进入房地产投资，而不像买股票1、2万就可以，这是一个遗憾，但是将来会变。比如说在时代广场旁边盖一个停车场需要投2个亿，但是投资回报率比较高，

　　如果发起基金大家可以买实际上1、2万就可以了，而且原来很多商业之所以做得不好，就是做实体分割，但是这些实体分割导致成本很高，这些小业主由于都有自己实体的空间，你这边可能卖婚纱，那边就卖骨灰盒，整个业态没有办法合理规划，所以导致商业很失败。但是商业如果能够虚拟分割，分成1万份，变成基金就更好了。

　　从风险来讲，我觉得房地产整体投资风险相对来讲是比股票偏低，当然要避免一些风险就是说比如说在期房过程当中交房或者是建筑质量的问题。因为我们国家《物权法》，不动产交割是到有关部门办理等级过户为准，不像其他的交易以签署合同为准，我们采取的是德式不动产这样一个产权制度，就是以到政府有关部门登记备案为准，这是要控制风险的地方，就是取得房地产证和到有关部门办理登记备案是非常重要的。

　　从流动性来讲，当然不动产的流动性应该比起其他货币性投资来讲，比如说股票、外汇、基金这些都要差一些，这也就是某些人对它的偏好不强的原因，炒股拿起电话就可以兑现，房地产不可能今天挂牌明天就拿钱，相对变现就差一点，流动性比较差。但是保值性很强，一定会跑赢CPI中长期的稳健投资。