图为北京香颂开发商钟南狄先生介绍香颂商街
主持人：谢谢邾总的精彩致辞。香颂五年的时间从那个时候一块荒地开始成为著名的商业街，待会儿请钟总把您所了解的心目中的望京商业街，香颂商业街给大家做一个介绍，有请钟总！
钟南狄：感谢刘总，也感谢今天来的各位领导、各位同行。我来发言主要是对望京区域的情况，以及香颂商业街的情况做一些介绍，一会儿大家讨论的时候，对项目、对区域有一个大概的了解。
首先对望京的商圈点评一下。
香颂的商业最早的时候是在2003年的时候，他在望京西路上开发，当时是一片荒地。03年望京区域在市场上，整个区域的口碑性不好，因为那个时候望京有几个问题，一个是交通非常拥堵，进不去也出不来。以及望京的整个商业配套，在那个时候引起了当区居住的居民非常负面的反映。第三个是当时的绿化资源成为了社会的热点。这个项目的运作是在03年的开始了这个项目的运作，那个时候望京的商业主要有三部分，一个是广顺大街的沿线，南湖北路和湖广北路的十字街。可以看看图片，这是望京比较老的图片，这种业态形式以底商为主，独立商户不太多。望京有非常有名气的百货店，随着望京这几年的发展，大家意识到在望京区域做商业是非常好的机会。所以那个时候有一批的房地产开发商，将自己的商业做了一个非常明确的定位和运作。初步统计，北京的商业面积是1.1平米，而望京作为30万人口的卫星城，他在08年的时候可能达到3%，所以说望京是一个独特的区域，再一个比较独立的卫星城，在3以上的区域势必将成为一种商战的态势。也就是说商家就这么多，消费能力就这么多，这么大的消费供给作为一个商业项目的考虑，如何杀出一条血路，在项目上能够取得成功。
望京未来要形成几个商业区，一个是宜家为中心的商业区，还有是望京国际商业中心、嘉美风尚二期商业、放恒国际中心组成的望京东南部商业组团，另外是由华联嘉茂购物中心、沃尔玛项目及其周边商业组成的望京中部商业组团；还有是六佰本及花菜国际中心组成的望京北部商业组团，还有是北京香颂为代表的望京西部商业组团。跟住宅一样，望京西部的整个居住和商业办公都是比较滞后的，但是每次都取得了后发先置的效果。
随着2003年以来，从嘉茂和华联到望京商业国际中心等等的开业，消费者已经在那儿形成了这样的消费习惯，比如说北京的六佰本、家乐福、沃尔玛，这里还有奥运会商业中心。北京香颂商业街，他长500多米，总面积将近8万平米，由于中间形成了南北两部分，总共从建筑形态规划来说，最北端是三万平米，他的封顶时间是6月30日。里边有独立的餐饮，建筑形态是以独栋的方式。有地下三层、地下一层，后边有几千平米以及小的店。
图为北京香颂商业街新闻发布会暨望京商战新模式论坛现场
刚才所说的NOVO在05年的时候，前期的定位是整个商业街，开发商的行为是能卖就卖，尽量少吃，这是很关键，开发商的运营模式决定了后期的方案。如果有可能的话，尽量全部卖掉，最早的时候考虑一条商业街的整个运作，最关键的还是运营模式。
香颂商业街的定位，在整个商业过程的五年中做了这条商业街，最早的定位是请境外的策划公司来为商业街进行策划。周边的定位是街区型的商业，不像万达在商业中心、城区中心。边上有一个项目是季景沁园、知语城，中广宣景湾等等，因为这些都是商品房的项目，他的购买能力是比较高的。道路情况，边上是商业街，前面有一条路可以直接到亚运村，附近有四环路，边上是望京桥。商业边上步行五分钟有一个轻轨战，所有人到望京乘轻轨下车都会经过香颂商业街。
我们这里边有一个国际的知名品牌店，我们选择的时候一定是有特色的、有竞争力的，跟别人不一样的，当时是一个方向选择，我们选择NOVO，NOVO也选择我们。现在做的是高端的时尚的餐饮，因为我们挨着美院比较近。我们的根本是要把它卖掉，后边是5000平米以内的。高端型酒店都已经卖掉了，两三百平米一个，他的地上两层或者说三层。
在做的过程中并没有说要有一定的模式，今天回过头来看便于大家的讨论。像六佰本的模式都是这样，首层进行销售，望京的商业街也都是这样的模式。我们的模式是定位产品设计，以小独栋商业作出区隔，跳脱区域。从假想到现实，先确定主力店，同时主力店到风格的定位。在主力店的时候，跟专家学者聊的时候考虑到，我们不可能盖完以后再卖，这样很难做到，我们按照华腾、华联的标准区设计，这样也有风险。因此我们先找商家，根据商家的要求进行再建，虽然谈判工作带来了很大的难度，谈判过程中有很多的修改空间。从散户到整售，开发商为整个商业街的档次能够快速的成熟，考虑到了整售，以整售的模式进行销售。
在成长的过程中，从03年项目的住宅变成了商业，在当时住宅望京只有五六千块钱，商业能卖到一万五六，所以说一定要做成商业，这是非常划算的事。到今年来看，住宅涨的比商业的还快，商业还相对平稳，这是当时的情况。04年请了新西兰的策划师对商业街进行策划，在国内商业策划公司特殊成熟的没有太多，所以请了境外的策划公司。06年开始与NOVO接触，京国了一年的谈判07年首开集团正式与NOVO签约。08年的时候、到09年初的时候将正式开业。
谢谢大家！
