北京新盘普遍低开 扭曲定价回归理性

“拍脑袋”定价的时代或许已经一去不回了。

最新的案例是位于二环，距离天安门仅1000米的中信城开盘价格将在18500元左右，而距离不远的西绒线胡同26号售价在4万元。

据亚豪机构统计数据显示，今年京城共有53个纯新项目入市放量，这些纯新盘首次开盘价多采用“低开平走”的方式，即定价低于周边在售项目，后期价格上调速度慢、幅度低，郊区项目的定价变化则最为显著。

新项目低开成惯例

亚豪机构副总经理任启鑫告诉记者，过去两年，房地产项目的定价已完全脱离了“商品价格=成本+利润”的原则，而是对比周边其他项目的价格，再结合开发商运营策略而定。要么“低开高走”吸引购房人，后期快速拉升价格，要么直接“高开高走”提高利润空间。

进入2008年，情况发生了改变。

据了解，中信城将于7月26日正式开盘，第一批500套住宅在开盘前10天就被一家企业团购300多套，原因就在均价预计将在18500元/平方米，远低于同区域其他项目。

位于马家堡西路的东亚三环中心均价在10500元-12500元/平米之间，低于区域在售住宅约15000元/平方米的均价。

东亚新华投资有限公司营销副总监方强告诉记者，东亚三环中心最大的利好在于地铁四号线和马家堡区域价值，但是在定价时公司并没有把这些利好计入单价中。如今项目销售不错也说明只要价格达到客户的心理预期，销售是可以拉动的。

今年开盘的新项目基本遵循了这一低价开盘策略，郊区项目的定价变化最为显著。

亚豪机构统计数据显示，昌平区今年以来新推出的楼盘，如金隅万科城、紫金新干线、邑上 、蜂巢等，开盘均价处于8300-8500元/平米，而目前周边在售项目如佳莲时代广场、龙泽国际公馆等项目的均价则处于8700-13000元/平米区间，新盘入市定价相比在售项目销售均价的价差少则200元，多则达4700元。

而据监测，新盘开盘价相对较稳定，但基本没有出现高开的现象。

低开的项目也获得了较好的市场销售回应。这些新盘初次放量的平均销售率为89%，而其他在售的老项目销售周期相比纯新盘长得多，平均销售率仅为69%。通州、顺义两区的新盘均以低于在售项目500元-2500元的价格入市，销售率也达到了七成左右。位于朝青板块的银谷美泉均价约为13800万元，价格比周边均价低20％左右。银谷美泉6月份推出的210套房源中90％已被抢购一空。

另据记者了解，合生橄榄季 、波菲特行政公寓、富力桃园、矩阵、东方郁金香、东阙都 等多个项目还在持续推出特价房，特价房少则降低3000元的，多的超过7000元，东阙都的5套特价房比其开盘平均价29000元降了12000元。