迈入微利时代？

　　进入2008年以后，房地产市场发生了根本性的变化。

　　国家统计局网站上的经济述评称，面对销售萎缩的市场，开发商必须在资金回笼速度和利润率之间寻找平衡，世界上没有只涨不跌的房地产市场。购房需求受到货币政策、土地政策、税收政策等一系列房地产相关调控政策的抑制，房地产泡沫受到了挤压，房价正在失去上涨的动力。

　　据统计，今年上半年，全国70个大中城市房屋销售价格同比和环比涨幅均呈下降走势。

　　为了抑制投机性需求，国家出台了一系列的房地产调控措施。“今年上半年，央行依然执行从紧的货币政策，在半年内5次上调人民币存款准备金率，这就意味着房地产发展商获得开发贷款的难度更大，资金面更趋紧张。”

　　潘军也向本报记者表示，今年开发商很难。一系列政策出台，与此同时建筑成本、劳工成本都在上涨，开发商的内部收益率逐渐下降。潘军称，建筑材料的价格至少涨了40%，而施工单位也开始拒绝为开发商垫资，只有缴完工程款以后，才开工。“东莞、惠州已经有很多小开发商停工了。”潘军说

　　融资变得更加困难。玫瑰石顾问公司董事、经济学家谢国忠在接受本报记者采访时表示，今年以来很多上市公司通过发行公司债融资，而有些在港上市公司的公司债融资成本已经超过20%。“目前对于很多公司来说，融资是为了活下去而非获得高额利润。”谢国忠说。

　　公衍奎也表达了相似的看法，“之前房地产行业利润率偏高，当越来越多的资本进入这个行业时，行业的平均利润率也在下降，这也符合经济学的原理。”

　　公衍奎称，这并非一个完全市场化的行业，有很多非市场化因素左右行业发展。举例来说，在拿地过程中就可能存在灰色地带。在一些二线城市，规划审批方面大有文章可做。开发商的成本并不透明。“一个香港的开发商以看似较低的价格拿了一块地，却发现拆迁工作很难进行，而且拆迁价格在不断上涨。”他说。

　　公衍奎认为，等到房地产行业迎来完全工业化的时代、成本完全透明的时候，才可以真正称得上微利时代。

　　微妙的心态转变

　　尽管断定进入微利时代为时尚早，开发商心态已经发生了显著变化。

　　万通董事会主席冯仑此前在参加某论坛时表示，从1999年开始，房地产业到现在繁荣已经持续了7年，持续了这么长时间，总会有调整。“房地产行业现在出了问题，结婚未必生孩子，拿到执照未必赚钱。而现在政策是繁荣思维，开发商是繁荣思维，消费者也是繁荣思维，但是你在蜜月里根本不知道日子之艰难。”冯仑用特有的冯氏幽默来描述开发商心态的转变。

　　冯仑认为，现在应该有一个重要的反省，地产商一定要把繁荣思维和萧条、危机的思维结合起来。从海南房地产泡沫活过来的冯仑，虽然和SOHO中国联席主席潘石屹、阳光100董事长易小迪早已不在一个公司，但三人的共同之处都是财务相对稳健。

　　潘军也表示，要想在现在这个艰难时代活下去，开发商必须转变思路，调整产品结构。“有些企业需要卖项目走人，有些企业该转型做政府保障性住房，而有些需要更加对客户细分打造产品。”潘军说。

　　而公衍奎接触了大量开发商后发现，开发商们的思维已经完全改变。“毫无疑问的是，房地产业已经从牛市转变为熊市。牛市思维中，开发商盲目自信惟恐扩张速度太慢，谁借的钱多谁沾便宜；而进入熊市，现金为王，你看哪个开发商现在还在大举拿地，谁手里有钱，谁就更安全，就有更好的机会拿地。”公衍奎说。