高端二手房市场本月表现活跃

北京二手房价格指数下跌2点，环比跌幅为0.13%。二手房挂牌均价下跌12元，挂牌房源量本月持续出明显回落。在11个城区中，仅海淀区指数出现小幅下跌，其他城区的二手房指数均有不同程度的上涨。有6个城区的指数上涨幅度均在3%以上，指数涨幅较上月有较大增长。

本月是2007年的第一个月，北京二手房价格指数和二手房挂牌均价有轻微下跌。但是从各城区情况来看，除个别城区外，绝大多数城区的二手房挂牌均价都有不同幅度的上涨，部分片区，尤其是二手房挂牌均价较高的片区本月的涨势尤为明显。如海淀的中关村片区，中心四城区中的东直门、安定门和复兴门片区。宏观调控措施近半年的实施初见成效，新房开发的增长幅度趋缓，新盘开盘量明显减少，众多购房者将目光投向二手房市场，东城、西城和宣武区凭借自己中心位置的不可替代性，本月二手房挂牌均价均有较大涨幅。随着12月二手房买卖征收土地增值税的政策出台后，06年开始的房地产新政在税收方面的调控措施已经全面出台。各种税赋的征收加重了二手房流通中的成本，税负的转嫁短期内导致了二手房价格的上涨，造成大多数城区的二手房价格都有不同程度的上涨。另外，由于北京市对境外人士购买新建商品房有一定的限制，因此从一定程度上将此类购房需求引入高端二手房市场，致使本月均价较高，品质较好的二手房片区指数一路走高，如朝阳的国贸、团结湖和燕莎国展片区等。

3．区域价格指数分析
以1月份北京二手房价格指数作为参照，根据样本数据显示，本月西城区二手房价格指数最高，为2091点，通州区指数最低，仅为808点。

图3：北京各城区1月份二手房价格指数对比图

 
与12月份相比较，1月份北京11个城区中除海淀区外，其它10个城区的指数均出现了不同程度的上涨。指数上升幅度最大的三个城区依次为通州、宣武和西城区，指数分别上升了42、83和100点，环比涨幅分别为5.48%、5.30%和5.02%。海淀区本月指数有所下降，指数下跌28点，环比跌幅为1.55%。

　图4：北京各城区1月份指数环比变化图

1）中心四城区（西城区、东城区、宣武区、崇文区）
本月西城区指数最高，为2091点，宣武区指数最低，为1648点。与12月份指数相比，本月西城区指数依然为全市最高。宣武、西城和东城区指数本月都有较大幅度的上涨。崇文区指数较上月上涨幅度较小，环比涨幅为1.26%。

　图5：中心四城区11、12、1月份指数对比图

本月中心四城区的二手房挂牌房源量均有大幅度的回落。从挂牌均价来看，除崇文区外，西城、东城和宣武区的挂牌均价有较大幅度的上涨，三个城区的均价平均上涨在500元以上。西城区指数连续三个月呈现出上涨的态势，本月指数已达到2091点，为全市最高。复兴门片区指数已经连续三个月上涨超过6%，本月指数的涨幅更是达到了9.96%，从而有力的拉动了整个西城区指数较大幅度的上涨。本月东城区指数也有较大幅度的上涨。位于二环路周边的安定门和东直门片区指数本月分别上涨6.52%和4.17%，而更接近三环路的和平里片区，本月指数有小幅度回落。宣武区二手房凭借相对的价格优势和城区中心的不可替代性，其价格水平平稳上升，本月宣武区的二手房挂牌均价上涨超过500元，已接近万元每平米。

2）海淀区
本月海淀区二手房价格指数为1779点，比上月下跌了28点，环比跌幅为1.55%。海淀区的7个片区中，1月份中关村片区的二手房价格指数最高，为2064点，上地片区指数最低，为1530点。与上月相比，1月份学院路、中关村和上地片区指数涨幅较大，环比涨幅分别为7.06%、4.24%和3.59%。公主坟片区指数本月下跌128点，环比跌幅为6.64%。

　图6：海淀区各片区11、12、1月份指数对比图

 
本月海淀区指数较上月有小幅下跌，环比跌幅为1.55%。由于占海淀区挂牌房源量比重近3成的定慧寺片区和均价较高的公主坟片区本月的价格都有明显的下降，从而从整体上拉低了海淀区二手房价格。从其它片区的情况来看，本月学院路片区的指数出现较大幅度的上升。近两个月来，学院路片区的指数均有较大上涨。为让孩子入读名校，很多家长选择购买学院路附近周边的二手房。越来越多家长为避开春节后二手房交易的逐步回暖，提前进行自己的置业计划，同时挂牌房源量的减少造成供需矛盾在短期内更趋紧张，从而拉动了该片区的二手房价格的上涨。本月上班族较为集中的上地片区和中关村片区的指数也有明显上涨。上地和中关村片区是供需较为紧张的片区，06年12月份以来，这两个片区的二手房挂牌房源量就出现明显下降，本月中关村片区的挂牌房源量下降近一半，本就稀缺的二手房源更趋紧张，二手房均价上涨较明显。

3）朝阳区
本月朝阳区二手房价格指数为1564点，与上月相比上涨了18个点，环比上涨1.16%。朝阳区的11个片区中，1月份建国门片区指数最高，为2266点，八里庄片区指数最低，为1313点。

图7：朝阳区各片区11、12、1月份指数对比图

本月朝阳区11个片区中均价较高,投资比重较为集中的国贸、团结湖和燕莎国展片区的指数均有不同程度的下跌。酒仙桥片区的指数在上月出现6.49%下跌后，本月有较明显的上涨，指数上涨82点，环比涨幅为5.37%。
朝阳区内的国贸、团结湖和燕莎国展片区是高档楼宇集中，居住的外籍人士较多，投资需求所占比重较大的三个片区。新开发楼盘的减少和各种税负的转嫁从一定程度上提高了这些区域的二手房挂牌均价，同时新政对外资炒房的抑制和对外籍人员购买新房条件的日趋苛刻也促使高端购房需求向这类区域的二手房市场释放。酒仙桥片区逐步成为朝阳区的又一房地产交易热点区域。新政之后，酒仙桥片区的二手房挂牌均价一路走高。2006年4 月份该区二手房均价还不到8000元/平米，尔后的5月二手房挂牌均价上涨到8500元/平米以上。由于该区域内的商品房房龄较短，因此税赋较重，从而促使二手房挂牌均价出现大幅度上涨，但同国贸等热点区域万元以上的均价还有一定的差距。区域的完善、二手房市场的不断升温和较大的利润空间，促使部分从国贸和燕莎国展片区外逸的购房需求进入酒仙桥片区。

4）丰台区、石景山区
本月丰台区指数为1307点，比上月上升了55点，环比上涨4.39%；石景山区指数为1187点，比12月份上升了19点，环比涨幅为1.63%。

图8：丰台区、石景山区11、12、1月份指数对比图