所谓回暖只是暂时

　　中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海昨日接受记者采访时表示，春季房展会表面的火爆并不能代表京城楼市回暖，只能说去年年底持币观望的消费者对楼盘有信息需求。

　　的确，去年年底一系列措施，如税收、信贷、入户等让成交量较去年年底有所上涨。如在信贷方面，今年一季度，信贷总额将近4.5万亿元，但这些资金并没如预期一样流向实体经济，而是更多流向了股市和楼市(楼市方面主要是开发商与贷款购房者)。住房和城乡建设部统计结果显示，今年前两个月，全国住房成交量和去年同比增长6.1%，3月份深圳新房成交量同比更是增长170%，二手房环比增长超过105%。“但总体来说，这种所谓的回暖将只是短期的。”曹建海强调。

　　北京理工大学房地产研究工作室主任周毕文教授也表示，这次的回暖只能是正常的回暖，因为每年的三四月都是房地产销售的旺季。因此这次回暖只是个相对的概念，而不是绝对概念，只是相对于前段时间楼市太冷才感觉现在是回暖了。

　　曹建海认为，市场并不存在楼市刚性需求，“难道孩子就学、小两口结婚就都需要买套房子吗？所谓的刚性需求只是开发商的炒作”。

　　针对部分开发商在春季房展会上上调价格的现象，曹建海表示，这很可能是开发商的炒作，给人一种楼市回暖的假象。在消费者对新房一直持观望态度、成交量低甚至难以成交的情况下，开发商做高价格对自身并无大的伤害。

　　此外，曹建海还表示，近段时间二手房成交量上升，也促进了新房的投机行为。很多以投资为目的的购房者希望趁低价进入市场，然后在二手房市场消耗。记者在东五环的一家房产中介发现，与去年年底相比，目前这个区域的二手房成交价已有所回调，户型好的二手房已重回1万元/平方米。

　　一两年内还会降价？

　　曹建海认为，楼市跟整体宏观经济发展息息相关。按目前走势，他个人对整个经济数据并不看好，所以降价将是趋势。“我个人仍然坚持，北京三环房价维持在七八千是个比较理性的数字。即北京房价还要有40%-60%的下降空间，谷底可能在两年后。”

　　但对于之后的楼市走向，周毕文认为还需要观察，不能仅仅看成交量，还要看土地出让量、居民是否能够持续购买，房价是不是在缓慢上升。

　　此外，在周毕文看来，房价在未来一段时间出现大涨或大跌都不可能，在一两年内，房价会处于一个小幅变动期。房价应处于消费者、开发商、银行以及经济发展都可接受的水平上，因此暴跌并不可能。

　　现有的房价对于消费者来说仍然是不可接受的。对于目前房价出现的新一轮涨跌博弈，周毕文认为，消费者的胜算可能会大些，房价将会呈现小幅下降。因为现在大部分人为有房群体，对于改善型和投资型需求不那么急迫，且消费能力也不适应现在的高房价。而开发商则不然，库存和资金的压力很大。“降价的洪水终会来到，要么是死，要么是活得差些，我想开发商会选择后者。”

　　“改善型和投资型的购房需求不可能使楼市复苏，这取决于国内外的大环境。人们经济收入的减少使投资决定更加慎重。”周毕文强调。

　　我爱我家副总裁胡景晖则认为，目前房价再次处于博弈阶段，经过前一阶段交易量上升的推动，开发商有了回笼资金，加上信贷政策的放松，手头不再紧张的地产开发商多了硬扛的资本，这才有部分楼盘价格不降反升。但是，大量库存的积压使房地产开发商的这种乐观打了折扣。北京社科院日前的统计显示，目前北京地区的房屋库存量达到1000多万平方米。