【主持人】：如果说总结两位嘉宾的观点，刘总的观点是过去的小户型主要是位置在市中心，相对成熟的产品，但是现在市区出现很多这样的小户型，对客户来讲有杀鸡取卵，是一个梯度消费的过程，如果郊区要建大户型的，都是建小户型，要看建在什么地方。

　　【刘峰】：郊区的房子现在购买的，本身的经济条件可以在市区买一个相对小的户型，由于郊区也建了相对晓得户型，它的总价比市区便宜很多，偶像选择了郊区。二次置业的机会和成本，原来城区的小户型不管它的二次价值体现通过出租或者通过出售相对边线能力比较强，郊区小户型变现的机率或者条件相对差一些，制约了二次置业。比如现在两个人在郊区买了60平方米，可能60平方米，交通可以接受，时间成本可以接受，现在周边配套差的都可以接受。但是随着经济条件增长，随着家庭人口的变化，或者说需求品位的变化，发现60平方米户型的寿命对我来讲结束了。我们原来讨论一个问题，一个房子有两个功能，一个是功能寿命，一个是结构寿命，功能寿命因人而异，功能寿命对我的生活标准和生活内容结束的时候，就准备下一个，这个60平方米的房子怎么办。事实上不管从发达国家的房地产轨迹一直到发展中国家的房地产发展轨迹，包括从日本、韩国、美国，包括到加拿大、美国很多典型城市为什么人家经过几十年，市场变化这么难，慢慢衍生成城市中心一定是相对小的，一定是相对商务的而且商业的房屋格局。在美国有一句话，一条笔直大道末端是你们家的时候，这是中产阶层，一直沿着笔直大道开车下路以后，再沿着蜿蜒崎岖小路仍然是你们家，这个时候你是中高档的财富阶层，自然法则，自然洗礼形成这么一个规律性的东西。北京的房地产包括国内房地产政府起到的杠杆作用非常明显，我们也从人家的发展规律判断，慢慢感受到未来的轨迹是什么。我们说主力还是年轻人为主，应该是城市的。

　　【主持人】：在樊总来看，是小户型地位的变化，以前是边边角角的产品，现在是有尚方宝剑在手，现在成了主力，以前不登大雅之堂，现在在高雅音乐殿堂中演奏，而且成为主流。对购房人来讲，希望提供更多的产品，现在房价很高，户型做小以后，虽然单价上不会出现很大的下调，还是持续房价上涨的局面，但是在总价上还是购房人可以接受的。作为春展来讲，每年在春展的时候，有很多购房人选择自己的房子。对于购房人来讲，大家有几个问题，第一是选择什么房子，第二，区域比较关注，不像以前，以前的时候因为有很多房子可以选，比如2003、2004，大家会选跟自己经济比较接近的，交通比较方便的区域，现在可挑选的余地不是大了，区域作为考虑的最主要的原因。刘总您是望京的代表，樊总是通州的代表，两位能把这个地方的中小户型的情况给大家做一个简单介绍吗？

　　【刘峰】：就望京地区来讲，现在普遍都是围绕中小户型为主。本身望京地区增量项目不是很多，因为历时了将近十多年，望京地区待供应开发的地几乎很少。2007年、2008年还有两个盘没有售出，望京开发量接近饱和了。望京现在在北京房市里没有代表性意义了，因为它已经是过去时。研究望京发展历程可以看到房地产发展的相关变化。最早期的程凯的小区，历时的十年开发区，成为北京市西北地区居住的密集相对区域。里面的交通，里面的商业，教育以及很多的配套已经相继完成了。早几年，由于它的住宅建设很快，但是道路以及附属配套设施建设比较缓慢，有段时候形成望京是睡城，进得去，出不来。现在随着横直线的连接，包括西北四环的连接，对京顺路的连接，望京的路管网完全打通了，交通环境得到缓解了。刚才提到另外一个话题，现在购房人对选择望京还是选择别的区域。很多年前，我们告诉买房人应该选择什么房子？有一个办法，用自己的生活套房地产项目，我的生活是什么样，自己一定要很清楚，我工作的区域在哪，理想的上班路程是多少，交通成本是多少，我老婆的工作单位在什么地方，他的理想成本是多少，包括购物习惯，生活习惯。生活配备的需要什么，再延缓到小区，再延缓到户型内，要多大的空间，儿童房要不要，理解自己的生活，去套房地产项目，看他和你的生活吻合度有多少，80%以上没有问题。还有人过日子过得很简单，甚至过得很糊涂，自己都不能理解，可以用房地产项目套自己的生活。

　　【主持人】：这个说法得有一个前提，得有钱。

　　【刘峰】：这是肯定的。这是第一要素。我说你用自己的生活套房地产项目的时候，要考虑自己的经济能力，有支付能力。第二，再去找你兜里的钱和房屋价值，这是比较简单的方法。我一直认为，房地产项目没有最好的，只有最适合的，看它适不适合你。我们说有一套别墅，每个人都梦想，人家有五千万，我兜里只有五毛钱，我买不起。那种生活和我的知识，和我的阅历，和生活内容不是很吻合，我们只是欣赏一个作品。

　　【樊庆闪】：通州现在应该是中小户型从区域来看，中小户型占的比例相当高的。通州看今年的计划，新盘不多，基本上都是老盘推新期，老盘推新期的量比较大，可以说2007年这种盘也是集中的放量。谈到客户选择房源方面，刘总说得相当全面了。我想从两方面说一下。第一需求和供应，客户要充分考虑自己的需求，自身的状况，考虑需求有几方面，你的工作区域和家人的工作区域，还有将来可能会变化的工作区域，有些朋友曾经出现过这种情况，开始在东边工作，后来工作调到西边去，方自在东边来，要把原来的房子卖掉，这就很麻烦了。可预见性的工作存在的变化，要提前计划。还有自身购房是第一次置业还是为下一步做基础，因为很多中小户型置业可能都是属于过渡，可能是两居室，七八十平米，住上一段时间，随着经济能力的提高，可能要换房子，这需要为下一步提早做一个打算。第二个角度就是市场供应，第一就是区域的状况，区域发展规划，发展的前景，前景很重要的。第二，区域的交通状况，区域的周边配套的状况，包括商业、医疗、学校，因为年轻人对教育的需求是很旺盛的，很多第一次置业的，根据我们项目两次经验来看，很多购房者现在还没有孩子，有的买房为了结婚的，将来教育配套肯定有这个需求的。在交通方面，根据我们对客户的了解，很多现在还没有车，一说需求基本上都是公交和城铁、八通线，但是下一步用不了太久，买车比例很高，住进房以后，很快就会买车，买车之后的周边交通情况，一定要考虑到。

　　【主持人】：两位都是从大的区域、交通来考虑，关于房子本身，具体的对房子来讲，给一些建议。

　　【樊庆闪】：我最熟悉的还是阿尔法社区，以阿尔法社区为例来说一下。说到客户选房子的时候对产品的了解，最终他选择的是房屋的产品，这样的话需要考虑两方面，第一，对产品的充分了解，第二，买了这个房子之后，住进来之后，可以享受到的服务。一方面对产品了解，客户应该是通过去现场看，跟开发商有关人员去谈，去了解这个产品的情况。阿尔法社区，开发商在做的时候，特别注重从客户的角度考虑一些问题，例如园林的建设，园林采用的是英式自然的园林风格，在建设过程中，特意保留了20年以上树种的原生树，来体现非人工塑造的，纯自然的状态。第二，在设计的时候，采用了很多比较先进的技术，例如雨水渗透回流技术。

　　【主持人】：具体到产品本身呢？

　　【樊庆闪】：几个大的方面，首先楼体的设计，我们项目特意采用了钢板的设计。

　　【主持人】：现在小户型产品出来以后，大家都说板楼没法做，这个您怎么看？

　　【刘峰】：这是伸长，窄了。

　　【樊庆闪】：就因为现在中小户型产品，开发商态度的转变，开发商在做中小户型产品的时候，特意下了很多工夫。我们这个产品是短进深，短板，进深11.6米，长的，一栋楼就三个单元，这充分解决了采光和邻里间交流的问题。还有材料的选择上，一个负责任的开发商在材料选择上也有一个负责任的态度。我们做阿尔法社区，材料上都是选用先进的材料，例如窗户采用的是先进的铝合金断条技术。包括材料各方面和楼体各方面的设计，都进行考虑。

　　【主持人】：刚刚我提到板楼的小户型怎么做，客户来选，选哪个比较合适一些？

　　【刘峰】：板楼现在做小户型项目现在确实非常难，这段时间签了很多项目的规划设计，很难解决。我们提出一个错层，南北错，占北边50%空间，南边50%空间，中间形成交通管道，但是两层是一个交通管道，一户是剪刀式错开，一户有南边一部分，北边一部分，中间形成剪刀交错，中间有一个走廊，楼的剖面图可以看得出来。这样进深可以做到14米到15米，因为抛开空间走道将近2.5米，还算可以。但是出现一个问题，有很多开发商不希望户型室内出现这么大的坡度，因为要错开一层，错开一层就是2.7到2.8米的空间，楼面的坡度从30几度到20几度，因为我们楼梯做得比较抖点。单从平面找90平方米的，很难找的。

　　【主持人】：这样算下来，套内就是70多平方米。

　　【刘峰】：进深基本上在12、13米左右，就算13米，如果面宽是5米的话，套内就是60多平方米，5米就很短了，这是从建筑上。我们也在寻找一些新的突破，包括设计户型，还有对材质方面。

　　【主持人】：容积率现在还是死的吗？

　　【刘峰】：对，我们不会牺牲容积率，在城市里很少有开发商牺牲容积率。

　　【主持人】：对开发商怎么办？

　　【刘峰】：我们在仔细研究建筑体内和建筑平面的时候多做一些工作。我们的理念首先是立面，先做平面，我们会做一些工作，开发商一位追求立面的形象，忽视了平面。在做这个产品当中，我认为小户型应该保持套内的基本规模。第一它的卫浴，第二厨房早餐，为什么强调早餐，没有必要规规矩矩做一个厨房，第三是起居，第四是读书，第五是卧室，五个功能。这五个功能如果在50平方米的套内空间里，可以自由组合，所谓自由组合，早餐区和起居区可以连通，甚至做弧形的装修设计合二，变成一个空间使用，甚至相对变成两个空间来使用。这是五个基本功能。这是在我的室内。第二，在建筑内共享公共大堂，共享的保姆服务。

　　【主持人】：刚才说到的有些功能放在公用空间去做。

　　【刘峰】：还有共享的客厅，共享的自助洗衣机，物业统一管理的。我利用分时使用的概念，把一些居家功能在年轻人生活中不经常使用的功能，在建筑内解决掉。一年可能来一次客人，整个一栋300多户的年轻社区，准备五间客房，我认为可以的。不是同一时间来，准备160、170平米的客厅足够可以的，三台自助洗衣机投币使用，每天定点清洁，由物业统一收费，统一管理入室清洁服务。在软件方面，青年人参与性很高，我们一定有自己的生活模式，不是光盖了一栋楼，给年轻人，要给他们一种生活方式，喜欢爬山的就成立爬山俱乐部。年轻人的参与性很强，对很多事物的参与性很积极，在售房的时候，倡导这样的生活。这样在一栋里享受生活，属于自己年龄，属于同代人，属于同等性质，同等价值观的年轻人在这个楼里生活。不管套内的空间尺寸达到他的生活方式，整个建筑内也设计了很多涉及到生活理念具体的功能。还有所在的位置。

　　【主持人】：回到春展话题，涉及到相关的问题，两位能不能透露一下，即将到来的或者现在市场上可供选择的房源情况，樊总您所知道的这次春展的情况，能不能给我们透露一下？

　　【樊庆闪】：说到房展会，春季和秋季是最大的展会，据我了解，通州这边参加展会的项目比较多，包括去年的盘，今年据我的了解，他们都参加了。通州的房子总而言之就是老盘推新期会在房展会上亮相。至于朝阳这边，我的感觉因为一些盘，通州这边的档次比较高，价位拉得比较高，参展的相对来说比较少一些。至于西部，西部他们参加军博比较多。

　　【主持人】：现在购房人可以选择的房子都是什么样的情况？

　　【樊庆闪】：就是开发商推盘的策略，很多开发商在推盘的时候，都会考虑到春展的影响，基本上对春展展会有一些衔接，很多人在春展期间或者春展之后几天来开盘。

　　【主持人】：您的意思就是说实际上可供选择的余地还是比较大的？

　　【樊庆闪】：对，还是比较大的。

　　【主持人】：说到望京呢？

　　【樊庆闪】：望京这边的项目参展情况请刘总说一下。

　　【主持人】：刘总说一下，除了出展以外，您的消息比较灵通，您的这些同行在考虑什么，什么时候能推一些房子出来？

　　【刘峰】：能够说的，敢公开讲的，是房展会的辉煌早不如以前了，从去年、前年就已经看出来了。很多开发商对房展会没有期待心理或者没有可指望的。这是一个原因。但是也有一些开发商通过开房展会首次推盘，希望能够留下比较好的印象。但是从目前的操盘手法来讲，希望卖得越慢越好，如果我的资金量，我的资金链能够维持项目的正常运转，我要求我卖得越慢越好。我的潜台词说的是不能说的是什么，你自己琢磨。

　　【主持人】：由于资源的稀缺，地价是水涨船高。不管春展也好还是通过其他方式也好，考虑到自住性，刚性需求，如果是一样结婚，女朋友说没有房子不嫁给你，那就没有办法了，还是尽快买房。今天的时间差不多了，作为春展之前，对整个春展的项目情况还是保留了很多悬念，也是希望在下个月5号的时候再做揭晓。今天上午做户型的技术研究的分析，主要从专家角度来看，下午两位业内的高手分析了中小户型的情况，我们说到的问题只是蜻蜓点水，稍微给大家揭示了一些，但是作为去年所出的国六条最关键一点就是90平米占70%，影响了中国房地产进程非常重要的里程碑式的政策。相信在今后几年当中，都会在这个政策影响之下，影响大家的购房置业还是开发商的操盘策略或者经营方面的情况都是有很大的影响，我们希望购房人能够选到自己非常满意的产品，构筑非常好的家庭。再次感谢两位嘉宾，感谢各位网友，希望大家如果有购房意向的话，不妨到春展现场看看，也可以关注焦点网上最新的出展报道，今天的访谈结束。