忽悠6豪华会所承诺降格
类似忽悠
公共绿地变收费停车场，公立学校迟迟无踪影……
【典型案例】
游泳馆变超市 高档会所牙医把门
彭先生2004年3月份在奥运村附近定了一套房子，买房时开发商的楼书及沙盘上都陈列着漂亮的会所及相关设施，售楼小姐更是承诺说本楼盘未来的会所设施是多么齐全，什么游泳馆、健身房、SPA(水疗健身)、氧吧、雪茄吧、葡萄酒行等等，彭先生爱游泳 ，这个楼盘虽比旁边的那家贵了点，但开发商承诺的高档会所让彭先生的心偏向了这套房子。可是如今他已入住一年多，原来售楼小姐口口声声讲的设备齐全的游泳馆变成了一个超市，原来会所的大门变成一个牙医诊所，更不见什么雪茄吧呀、葡萄酒行呀等等。
【专家解析】
不打无准备之仗
千万家专业人士提醒您，通常广告商的文案写得语言非常动人，效果图设计得非常精美。售楼小姐的嘴巴更是像蜜糖一样，但大家在挑选的时候一定不要轻信。开发商承诺的，在签合同的时候可以要求签补充条款，但因为目前都是格式合同，一般开发商不愿意更改，消费者在购房的时候：1.尽可能选大的开发商或资金有实力的甲方；2.看看代理公司的实力与口碑，及销售人员的素质?鸦3.多收集沙盘宣传楼书，查看项目整体规划图，并备份，好在日后开发商不对现时提供证据。然后在入住一年后尽快成立业主委员会进行维权。
【律师说法】
商家承诺要写进合同中
北京大地律师事务所李强律师提示：房地产开发商在商品房预售中，为谋取更大利益，在售楼时会出现夸大宣传、虚假宣传的行为。购房者在购房时，在无法核实这种宣传的时候，律师建议：首先，在与开发商签订《商品房预售合同》时，一定要把这些承诺写进合同中的补充协议里，以防日后开发商在项目竣工后，在没有兑现承诺时，没有书面证据导致购房者处于不利地位。其次，该项目竣工后，在交房时，购房者可根据预售合同约定内容验收房屋。如发现与合同约定不一致时可拒绝收房，并根据《合同法》相关规定，购房者有权要求开发商承担违约责任，同时可要求继续履行合同。如果能够证明开发商有欺诈行为时，根据《消费者权益保护法》可要求开发商双倍返还房款。
忽悠7臭水沟成自然水系
类似忽悠
亲近自然，景观住宅……有什么弊病？就是不告诉你。
【典型案例】
警惕“亲水”变“恶水”
丁先生在水景住宅热销一时之际，选择购买了清河某项目。由于项目强调了“亲水”卖点，房子的价格也因此比周边贵了不少，但是丁先生想到临水而居的生活质量，理所当然地“欣然接受”了。但居住几年之后，特别是夏天将近，丁先生反而忧心忡忡，不为别的，就是因为“亲水”。丁先生告诉记者：“清河”不“清”。河水污浊，从春末夏初直到秋天，相当长的一段时间要忍受着令人作呕的恶臭气味，特别是炎夏，傍晚原本是沿河散步的惬意时光，除了眼睛和鼻子比较痛苦之外，蚊蝇活动异常猖獗，所以晚上很少见小区居民散步、运动。现在居民由原来的“亲水情结”转变成“恶水情结”，加之属“自然水系”，不能做地理位移，所以，花不菲的房价只能“无奈”地生活在“亲水人家”中。
【专家解析】
“二查一约”少风险
水资源的稀缺，使很多消费者追捧水景住宅项目，而真正意义上的临水而居，确实能让居民得到“高消费”后的满足感和满意感。不过，由于我们的商品房项目多采取的是预售制，因此，开发商在借“水”之宣传攻势上不遗余力。中大恒基动产营销总经理王述提醒消费者，购房前要“二查一约”。“二查”是指，其一现场勘查，看一下水景的现状情况，将现状与宣传作一个比较；其二是查阅城市规划，看看在入住之日项目宣传的水景蓝图能否兑现。“一约”就是将水景蓝图中宣传相关的内容落实到购房合同中，为消费者维护自己的合法利益做好物质准备。
【律师说法】
细察合同防“货不对板”
北京大地律师事务所李强律师提示：购房者挑选带有水景的楼盘时须注意几点。首先，购房者在签合同时，先要求开发商提供该项目的《规划意见书及附图》，这主要是看水景位于小区的具体位置，规划的规模是多少等相关数据，以便根据水景所处位置选购观景最佳角度的住房；其次，在与开发商签订《商品房预售合同》时，需把开发商如改变规划条件应经购房者同意的相关条款写进合同中。最后，在交房时，购房者按照原《规划意见书》上的规划条件以及《商品房预售合同》的相关内容仔细核对，以防“货不对板”。
忽悠8原本公物 假意赠送
类似忽悠
公共绿地大变身，拿规划红线说事
【典型案例】
赠送花园被无偿征用
李女士于前年看通州某小区一套位于二楼的住房。在李女士看房时，接待李女士的售楼小姐介绍：“买一楼的房子可以免费获赠楼前面7平方米的花园。”虽然首层的价格要比其他楼层略高30元／平方米，但因为李女士十分喜欢门前的花园，便毫不犹豫地交了定金。可在购房合同中，房屋面积并未加上花园面积，李女士对此并没在意。入住后不久，小区外的道路要拓宽，李女士的花园将被有关部门征用。当李女士去拆迁处咨询关于有关拆迁补偿的问题时，却被告知，李女士对开发商赠送的花园不享有产权，也无法办理产权，所以不考虑赔偿。
【专家解析】
诱人赠送麻烦多
中原地产副总经理颜光茂表示，对购买首层的客户许诺附赠一定面积的花园，即是开发商经常采用的促销手段之一。首层因为潮湿、管道返水、采光易受影响、噪声干扰较多等原因，按目前房地产市场的商品房定价原则，在楼层差价固定的前提下，首层户型的价格一般比其他层低。开发商将首层毗邻的花园赠送给首层住户，反而使首层商品房受到很多业主(尤其是有老人的家庭)的青睐，其价格也因此上升。但是，在这种看似诱人的赠送背后却隐藏着诸多法律问题，并由此引发出诸多纠纷。
【律师说法】
开发商无权送公物
北京律师协会著名律师秦兵表示，开发商向首层业主赠送若干平方米的花园，实际上是赠送了若干平方米的土地使用权，而建筑物四周包括花园在内的土地使用权都是属于全体业主所共有的，任何业主都有权利进入花园休闲、歇憩，开发商的擅自赠送行为显然是侵犯了其他业主的合法权益，违反了法律强制性规定，根据合同法第五十二条的规定，属于无效行为，开发商应承担相应的违约责任和侵权责任。
忽悠9超低房价有价无房
类似忽悠
均价多少，超低价格。说白了就是让购房者去售楼处，售楼小姐总有忽悠住你的办法。
【典型案例】
起价房“仅有一套”
刘先生在东四环边上看到一个房地产广告牌，广告牌显著位置标着东四环水岸景观大宅6800元／平方米。来到售楼处，售楼小姐的回答却是：“只有1套，早卖了。”
刘先生发现，这套房子位于该项目一个比较差楼座的最底层，朝向也很差。随后，吴小姐向刘先生推荐了另一座楼房，最底层每平方米7600元，高的则要每平方米9000多元。
【专家解析】
“起价”缺乏科学性
北京链家市场研究总监金育松指出，“起价”缺乏科学性、代表性，它一般指该楼盘内楼层、朝向等最差，从而价位也最低的那套房，这些房大多是不规则房，首层、顶层房甚至半地下房，这些房的价位尽管不具有普遍性，但其相对低的价位在广告中却能起到聚拢购房者注意力的效果。普通楼房的价位早超越了所谓的起价和均价。
【律师说法】
起价噱头是误导
北京信杰律师事务所的尹秀超律师指出，标称的起价若与实际不符，涉嫌违反有关法律法规。《房地产广告发布暂行规定》第九条、《价格法》第十三条和原国家计委《禁止价格欺诈行为的规定》，都对虚假、模糊的定价下了禁令。起价房是有价无房，根本就没有以起价售卖的房子，起价之类的广告噱头根本就是一种价格误导。
忽悠10借“顾问”个名头
类似忽悠
1.××名人为本楼盘形象代言人。
2.××外国名国际建筑公司设计。
【典型案例】
知名物业公司当“顾问”
现在买房子，很多消费者都已经不会忽视今后的物业管理。诸如物业费是多少、物业管理公司是哪家等问题，也成为买房人必定要问的问题。可有些售楼广告上没有物业管理公司的名称，打出的却是“物业管理顾问——XX公司”或“物业顾问——XX公司”，甚至，有个广告称“A公司作为物业顾问，B公司专业执行每个细节”。既然“专业”，为什么还要请同行做“顾问”呢？
在对有物业顾问的项目一一询问后，记者发现这些顾问公司都是知名物业管理公司，而该项目的实际物业管理公司要么是“无名小辈”，要么就是开发商参股或全资的物业管理公司，有些甚至暂时还没确定物业公司。并且，当问到物业管理公司时，售楼员一般不会直接告诉你物业管理是哪家公司，而只强调某知名物业管理公司是小区的物业顾问。
【专家解析】
借名揽客
知名置业专家舒可心先生认为，销售员的行为有误导消费者的嫌疑。当然，从法律上看，没有明文规定广告上出现“物业管理顾问”时必须同时标明“物业管理公司”。出现这种现象，有两个可能：一是开发商想帮业主省钱，让业主在支付普通物业管理公司费用的情况下，又受到知名物业管理公司的监督。毕竟顾问企业也要对被顾问社区物业管理的好坏，承担名声上的后果；二是开发商有意鱼目混珠，利用知名物业管理公司的名气来招揽买房人。
【律师说法】
查验物业管理合同
仁和律师事务所孟宪生律师建议，购房前要查验开发企业与物业管理企业签订的前期物业管理合同，清楚自己在物业管理过程中的权利与义务。因为前期物业管理合同确定的权利与义务购房人要承受。
