问题二：目前，小区业主通过何种渠道可以知道小区车位的权属问题？

　　产权到底属于谁　细看预售许可证

　　北京市律师协会房地产开发法律事务专业委员会副主任刘子华解释说，车位的产权界定以车位权属登记为准。小区业主可查看预售许可证的许可范围是否包含地下车位，或者是开发商是否具有地下车位的所有权证书。

　　另外，金翔还介绍，如果现在小区业主对小区车位的产权归属问题有异议，还可以通过向区县的规划局、土地局、建委等相关部门进行查询，以此来获悉小区车位的权属。

　　即便在《物权法》实施前，业主一旦发现开发商违规销售车位，可以到停车位的产权登记部门反映，如果产权登记部门不予受理或不予更正，业主可以依据行政诉讼法的相关规定，以利害关系人的身份将该行政机关作为被告依法提起行政诉讼。

　　问题三：开发商销售了其不拥有产权的车位，是否侵害了全体业主的共有利益？业主应如何维权？

　　开发商非法卖车位　业主可投诉或起诉

　　北京市中伦金通律师事务所律师卢志强认为，如果开发商销售了其不拥有产权的车位，就侵害了业主个人利益或全体业主的共有利益。这时，业主可以通过向相关的行政部门投诉直至提起诉讼的方式来维护自己的合法权益。如果小区尚未成立业主委员会，零散业主可以通过集体投诉或提起集体诉讼的方式维护自己的合法权益。

　　刘子华表示，如果开发商的非法处分行为影响到了业主的使用，业主可以向人民法院提出诉讼，要求确认开发商签订的车位买卖合同无效，并要求开发商承担损害赔偿责任。

　　问题四：如果开发商卖车位不合法，买到车位的人，损失该如何挽回？

　　隐瞒无权处分事实　开发商赔买主损失

　　刘子华分析指出，如果开发商销售其不享有所有权的车位，其与买受人签订的车位所有权买卖合同无效。

　　我国合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

　　也就是说，开发商如果基于无效合同收取了买受人的款项应当返还。如果开发商在签订合同前故意隐瞒了其无权处分的事实，则买受人还可向开发商要求赔偿损失，如利息等。

　　如果买受人明知车位不能销售还与开发商签订买卖合同，则买受人就损失部分也应承担相应责任。

　　卢志强特别指出，在此要注意的一种情形就是，如果车位的产权人追认同意了开发商的出售行为，则买卖合同就是有效的，买受人是可以取得车位的产权的。

　　问题五：在10月1日前这段时间，开发商能否把其拥有产权的车位、车库卖给外小区的人？

　　界定业主停车需要　建议出台司法解释

　　《北京市居住小区机动车停车管理办法》中规定，凡利用业主共用场地施划的停车位，任何单位和个人不得出售。建设单位拥有车场、车库所有权的，应优先出售或出租给业主；建设单位、停车管理单位在未满足本居住小区内业主停车需求前，不得将车位出售、出租给其他单位或个人。

　　刘子华表示，从法律角度分析，“业主停车需要”可通过所有权或使用权来实现，即购买或租用。但上述两个法条均没有明确规定如何界定“满足需要”的条件。在此基础上，无法确定开发商对小区业主之外的人销售车位的行为是否先行满足了小区内业主的需要。

　　因此，刘子华认为，无论《物权法》生效与否，如没有对此问题进行明确规定的《物权法》司法解释或实施细则的出台，小区内业主要求确认上述车位买卖合同无效的请求，将因缺乏法律依据而难以得到法院支持。

　■专家提示

　　解决车位问题　合同约定为关键

　　根据《物权法》的规定，合同约定将成为解决车位、车库问题的关键。因此，今后买房人在与开发商签订商品房买卖合同时，首先应要求开发商就该车位是否处于建筑区划内并且是否是规划用于停放汽车的车位、车库进行举证，在开发商出示相关证明的情况下，买房人才可以进一步与开发商就车位车库是出售、附赠还是出租等方式进行明确的约定。