创新与违规一墙之隔，快鹿产权式REITs进行了一场明显的赌博游戏

　　3月18日，快鹿产权式REITs发售仪式启动。1700万资金在一天半之内，从镇江各处源源不断地流向快鹿集团设在镇江市商业银行的帐户。这一资金的异常动向，引起了当地交通银行的强烈反应。随后，镇江市交通银行向镇江市委反映：快鹿产业港在该行有一笔数千万的贷款，抵押物是快鹿产业港约一百亩的土地使用证。

　　这一百亩的土地证是否是15万平方米的抵押物业土地证的一部分？如果是上述情形的任意一种，快鹿就是将快鹿产业港产权做了两次抵押融资，相当于“一女二嫁”。而无论是无意还是故意对投资者隐瞒此事，其违规责任都十分严重。

　　在记者的调查中，当事各方都对此三缄其口。如此严重的财务问题何以在尽职调查的财务清算中未被发现？

　　4月3日，面对记者的质疑，穆健伟尴尬地表示：“这个问题当时没有引起我们足够的重视。”然而，据内部人士透露，在前期财务调查中，嘉富诚就土地证抵押一事曾要求过快鹿方面进行清帐，而快鹿产业港管委会的负责人认为，以快鹿在镇江当地的影响力和政府公关能力，此事无关紧要。

　　没有引起重视的“小问题”还有：截止3月18日发售当天，快鹿产业港打包成产权单位出售的5万平方米土地中，已完成工程建设的不过1.5万平方米，剩余的3.5万平方米，对外的承诺是：“保证在5月31日前完成工程交付验收和投入使用”。

　　面向成千上万小额投资者的快鹿产权式REITs，显然远远已经超出信托法“单个集合资金信托计划的自然人人数不得超过50人”的规定，走向了“公募”：在发售之前，嘉富诚广发邀请媒体进行宣传报道；在首发式前一周，发售方在当地的《京江晚报》、《广电报》等媒体进行了广告推广；发售现场也出现了抽奖等“促销”内容。非银行、非信托、非上市公司的嘉富诚和快鹿都不具备进行公募的企业资质，发行方“快鹿产业港产业投资有限公司”作为快鹿的子公司，亦不具备作为独立第三方发行主体的资质。

　　此外，快鹿产权式REITs在信息披露上瑕疵众多。发售前当事方发放的“《快鹿产权式REITs推介书》”，不像一份内容严谨的招募书，而像是一份广告宣传册，号称具备双倍担保，但在招募书中，不仅没有列明具体的担保抵押明细，也未说明日后的信息披露规则等法定内容。发售当日，投资者被要求只能当场阅读买卖合同、委托经营合同等文件，不能带走和复印。记者要求看合同的要求，也被工作人员拒绝，理由是“领导不许”。

　　事后，穆健伟用“千里之堤毁于蝼蚁”来形容此次挫败。然而，从上述“没有引起足够重视”的小问题中，不难看出嘉富诚的“赌博”心态：赌快鹿在镇江的政府影响力；赌交通银行的疏忽；赌快鹿产权式REITs发售侥幸过关；赌REITs政策的突破。

　　利益驱动显然是当事方放手开赌的唯一原因：“快鹿产权式REITs”的购买门槛之低令人吒舌：1万元的发售单位，投资者资质基本无需审核，承诺的回报率却高达7.2%-9.18%，是银行存款收益的3倍，比信托回报率高近三个百分点，相当于将存款以高于8%的利率存在快鹿。如此“利惑”是镇江市市民争先恐后购买的原因。快鹿不但能因此实现快速融资，拥有了一家1亿元的银行，而且 3年后，连本带利偿还投资者，快鹿产业港所有的物业都将成为自己的不动产。

　　然而，这却是对快鹿产业港运营能力、资金周转能力的巨大考验。倘若一旦出现问题，快鹿如何保障投资者的本金和回报？根据嘉富诚日后给出的说明，上海快鹿投资（集团）有限公司以其资产提供全部质押并承担连带保证责任，由北京融正信用担保公司提供全程担保，一旦镇江快鹿产业港投资有限公司不能按期履约，由上海快鹿投资集团有限公司承担先行偿付责任，万一快鹿集团不能按期履约，融正信用担保公司依法履行连带责任保证，直至拍卖债务人的全部质押股权资产，无条件返还客户本金和权益。

　　然而，根据内部人士的透露，在对快鹿进行尽职调查后，资产达20亿的快鹿，此次适于抵押的净值资产不过6亿元。记者试图联络其评估机构“北京中泰华恒资产评估有限公司”、担保机构“北京融正信用担保公司”未果，评估、担保风险无法考量。

　　对于REITs这种产品来说，如何防范可能引发的公众集资风险，本就是监管层最头痛的问题。而上述的这些所谓的“小问题”，无一不在验证着快鹿产权式REITs发行方对风险或有意或无意地忽视，而这些风险，恰恰不为普通投资者察觉。

　　附件：快鹿产权式REITs档案

　　投资商：上海快鹿投资（集团）有限公司

　　发售主体、物业持有人：镇江快鹿产业港产业投资有限公司

　　开发商兼物业管理人：镇江快鹿建设发展有限责任公司

　　REITs资产包投资顾问、受托资产监管人： 北京嘉富诚国际投资有限公司

　　金融担保机构：北京融正信用担保有限公司

　　评估机构：北京中泰华恒资产评估有限公司

　　法律顾问：上海润和律师事务所