仓促、粗糙的产权式REITs，被高调放大在监管部门面前

　　为了快鹿产权式REITs的顺利发行，嘉富诚和快鹿想出了一些另类的办法，这些办法，回过头来看，更像是一种公共策划。

　　2007年2月10日，在嘉富诚和快鹿的组织下，“2007中国镇江（新区）投资发展及金融创新高峰论坛”在镇江召开，镇江市委常委、常务副市长江里程，中国银监会业务创新监管协作部主任李伏安、建设部政策法规研究中心副主任秦虹、国务院发展中心金融所副所长巴曙松、中国证监会研究中心研究员王欧、上海证券交易所研究中心高级研究员陆一等官员学者出席并讲话。

　　此后，媒体的报道有了现实的抓手，多家主流媒体的报道标题均为“监管部门默许镇江产权式REITs试点”、“国内首个产权式REITs落户镇江”，一时间全国轰动。在媒体的声音中，监管部门似乎一致认可了“产权式REITs”是一个“自下而上”，实现房地产金融创新的可行之路，默认“逐步规范和积极引导”。

　　快鹿产权式REITs被搁浅后，参会各方都极力表示，“2007中国镇江（新区）投资发展及金融创新高峰论坛”是属于学术性质的研讨会议，不代表任何立场和意见。出席各方也未在会议上有任何明确表态。曾主持该会议的镇江新区工委副书记、组织人事部部长王祥义，事后直言：“领导的出席不代表任何意义。”

　　根据王祥义的说法，嘉富诚和快鹿并未就快鹿产权式REITs的具体方案呈送相关部门，政府完全“不知情”。政府部门的说法，并不能完全得到认可。有消息称，此前快鹿和嘉富诚就快鹿产权式REEITs的具体方案和镇江市委、镇江新区工委会相关负责人做过书面请示回报，并得到鼓励创新、做好试点工作的明确指示。

　　如果此说法真实存在，那么当地政府显然事前事后的态度截然相反，这其中的原因难以探究。唯一可以肯定的是，嘉富诚和快鹿的高调使得本来就粗糙的快鹿产权式REITs风险被一一放大。

　　真正的REITS还有多远？

　　快鹿产权式REITs的仓促终结，给市场留下了警示

　　同是3月，另一则来自资本市场的消息令人振奋。3月28日，华侨城地产与中国工商银行深圳分行和中信信托投资有限公司就“华侨城租赁收益权直接融资项目”签约，融资金额6.5亿元。当天下午即完成划转，被机构投资者抢购一空。

　　华侨城地产以其深圳本部的部分收益型物业，包括商铺、写字楼、厂房和国际公寓等物业的未来5年租金收益，委托中信信托发行财产信托产品，托管银行和监管银行均为工商银行深圳分行。此次融资的主要投向，除了支持外地公司购置土地的费用以外，还有外地的股权投资费用，以及部分用于偿还短期银行贷款。

　　据内部人士透露，2006年筹备开始的时候，华侨城非常希望能够直接做成公募，在深交所挂牌上市向公众发行。而经过研讨和对时机的判断，华侨城最终转换了发行渠道，发行对象由公众转换成为机构投资者。

　　上述华侨城准REITs、早些时候的天津滨海新区的“领锐”REITs等，也都称得上是“准REITs”，但是，这些先驱者，还都只是房地产信托产品，属于私募股权投资，而真正意义上的REITs，其标准就是上市公募。

　　目前，不仅呼声日盛的REITs不现身，REITs国内上市之门始终没有开启，而且由于限外政策的影响，广东的城建越秀于2005年底在香港成功发行REITs的故事都许久不再重演。

　　显然，政府对于放行REITs可能引发的金融风险还没有做好充分准备，规则的弹性还十分有限，因此华侨城放弃上市公募而转向私募。而快鹿产权式REITs，却是直接在“公募”与“非法集资”之间徘徊。

　　中国人民银行副行长吴晓灵在2006年9月“中国私募顾问市场国际研讨会”上发表过一段讲话，可以用来解释快鹿产权式REITs搁浅和国产REITs迟迟不现身的原因--

　　“中国之所以在资本市场上对内还不够开放，主要是因为政府在以往化解金融风险的事后，承担了过多的责任，政府埋单是很多的，因而政府对于风险的防范格外地谨慎。”

　　与此同时，吴晓灵副行长的另外一段讲话，或许能够给予诸多“国产REITs”推动者些许安慰--

　　“资本市场就是一个愿打一个愿挨的市场，政府的职责就是要让所有的市场主体按照国家的规定来披露信息。真实地披露信息，打击欺诈犯罪，政府的职责不过如此，除此之外的应该交给市场去做。只有建立这样的一种风险观念，我们的资本市场才能够得以更好地发展，中国的金融业才能够更加健康！”

附文1

　　“产权式REITs”=“穆式REITs”

　　作为快鹿产权式REITs方案的总设计师，穆健玮始终使用着惯有的激情式语言来表达自己的无奈、不满，甚至是愤怒。在他看来，快鹿产权式REITs是一次伟大的创新，而保守、短视、盲目扼杀了这次创新。

　　根据穆健玮的解释，“产权式REITs”类似于产权式商铺的销售，对同一大型物业产权按照REITs的标准进行分割，成为每份价值仅在万元左右的小产权，售与投资人。投资人将该产权留滞于资产管理公司，进行统一管理。为保证投资人利益，资产管理公司对该项投资合同进行担保和赔付，和产权式商铺最大的区别，在于其实行双倍资产担保。

　　如穆健玮所言，今天嘉富诚产权式REITs距离上市尚远，还只是一种投资理财产品。投资人所购买的产品仅能享受单一物业的红利。如果单一物业的经营性回报不高，投资风险并不能靠资产池内的其他物业平衡。

　　嘉富诚REITs对投资者的许诺，除了投资回报率外，还有上市之后的优先认购权：“如长期持有嘉富诚REITs，及至上市，投资人将坐享土地升值带来的利益。”

　　穆健玮的构想，是要以产权式REITs为基础，将REITs以投资理财产品的形式快速普及至所有人。他认为产权式REITs的创新意义，堪比当初的联产承包制；快鹿项目虽然被搁浅，但这并不能动摇他“发展国产REITs”的伟大使命。

　　“这是一项光荣的事业，这是一项伟大的事业，我已经决定全付身心投身中国商业地产投融资事业。打造无愧于民族和国家的REITs事业！”穆健玮这样表示。

　　附文2

　　快鹿的“自信”

　　快鹿旗下拥有上海快鹿电线电缆有限公司、快鹿房产开发有限公司、快鹿产业港等多家子公司，资产总额达20余亿元。

　　快鹿向来与政府保持着良好的公关关系。位于上海天山路思创大厦内的快鹿集团总部，墙上悬挂着数十张快鹿集团董事局主席施建祥与国家领导人、上海镇江两地领导人的合影。会议室的一面墙，陈列着施建祥和他麾下快鹿获得的奖杯、奖状，如“中国优秀民营企业家”、“上海市先进企业”等。

　　2003年，快鹿集团以3万元每亩的优惠价格从镇江新区政府手中拿到了快鹿产业港9平方公里的土地，至今市价已达每亩25万元；2007年2月10日，在快鹿组织的“2007中国镇江（新区）投资发展及金融创新高峰论坛”上，除建设部、银监会官员外，镇江新区、镇江市委的领导班子中，只有一位主要领导临时去参加省级会议，其余悉数出席。

　　快鹿与镇江市的特殊关系，可见一斑。但是，有评论说，快鹿产权式REITs的搁浅，却是因为快鹿的政府公关未到位，没有得到镇江市委一把手的支持；也有人说，错在快鹿对自己在镇江市的影响力过于自信，忽视了落在银行手中的“小把柄”。

　　施建祥表示，此事对快鹿产业港的建设，以及他和穆健伟的合作并没有大的影响，寻找其他投资资金支持的同时，建立一个更加规范的产业投资基金，是他们下一步共同的目标。