2005年底国家统计局发布的经济普查第三号公报显示，房地产企业2005年的利润超1200亿元。

　　“利润大厦”如何砌成？“四两拨千斤”是开发商的惯用生财手段，用一两千万元的资金，开发1亿元的项目，比比皆是。一位曾在房地产业摸爬滚打十年的业内人这样评论，在中国，开发商是使用“高杠杆”做买卖的，80%的房地产开发资金来自银行贷款，自有资金只有20%。

　　房地产商徐扬（应被访者要求用化名），2003年底与朋友合股开发西南某城市楼盘。楼盘并没有建在市区繁华路段，制定的均价为2600元，看上去价格并不算高。那么他的楼盘能获利多少呢？

　　2005年8月，他告诉记者，目前楼盘一期已售罄，二期顺利开建，每平方米也就挣个600元。

　　600元和房地产暴利似乎距离遥远。见记者疑问，他得意地说：“你们记者算不来账，老百姓卖套自己的房子每平方米挣600元，当然发不了财，但我们的楼盘是36万平方米，你算算我全部卖出去之后挣多少，快两个亿啊！”他向记者独家提供了一份建筑成本清单，解密这座楼盘的“利润大厦”是如何一砖一瓦砌成的。

　　项目开发用地：180亩（12万平方米）具备以下条件：

　　1、地价：80万元/亩。

　　2、技术指标：楼盘类型为小高层电梯公寓（12层）；容积率为3；绿化率为36%，建筑密度35%。

　　3、策划公司全程代理，代理费及广告费为总销售额的4%。

　　4、设计费15元/平方米（按总建筑面积计）。

　　5、土建造价1300元/平方米，园林绿化硬化造价80元/平方米，市场销售均价2600元/平方米。

　　6、几项主要税收：土地增值税按销售额1.5%；营业税按销售额5%；契税按总地价3%；企业所得税按销售额2%（此项我们楼盘免交，因高新区有优惠政策）。

　　开发商提供的成本测算如下———

　　一、项目总建筑面积：180亩（12万平方米）×3（容积率）=36万平方米；绿化面积：180亩（12万平方米）×36%=4.32万平方米；硬化道路：180亩（12万平方米）×29%=3.48万平方米。

　　二、销售总额：36万平方米×2600元/平方米=9.36亿元。

　　三、180亩土地成本：180亩×80万/亩=1.44亿元。

　　四、工程土建总造价：36万平方米×1300元/平方米=4.68亿元。

　　此处数据为土建总造价，实际只要四五千万元即可启动开建楼盘，建好一栋卖一栋，并不用一次性投入这么多钱。

　　五、各种配套费用如下———

　　设计费：36万平方米×15元/平方米=540万元；园林道路：绿化4.32万平方米×80元/平方米=345万元；硬化道路：3.48万平方米×80元/平方米=278万元；水电及三通一平、报建等费用约2500万元；三通一平费用各楼盘的差异较大，凹地或沼泽地成本要高些。

　　六、营销策划及广告投入：9.36亿元×4%=3700万元。

　　七、需交的主要税：增值税9.36亿元×1.5%=1404万元；营业税9.36亿元×5%=4680万元；契税1.44亿元（总地价）×3%=432万元；还有一些小的税费和公司日常开支，没有计入。

　　八：项目总投入：约7.4亿元。

　　九：利润（粗算）：9.36亿元-7.4亿元=1.9亿元。

　　理论利润率：1.9亿÷7.4亿=25%。

　　九、拿到了地就上了赚钱的大路

　　开发商解释说，实际上的利润率远不止这些，没有哪个房地产商那么傻会把总投入砸下去搞一个项目，他们都是分期滚动开发的，因为前期只需投入1.4亿元的土地成本加上四五千万元左右土建资金就可以启动楼盘了。

　　当然，这部分费用我们基本是自有资金，所以相对那些向银行贷款启动的开发商，我们的成本要低些。再加上通过预售实现资金滚动，所以如果算实际的利润率，应该是100%甚至更高的回报。

　　他说，其实一些房地产商手上都有猎头公司招来的资深会计，可以将楼盘账目上的成本金额加大，如明明赚1亿元的楼盘，可以处理成只赚4000万元。对外界造成楼盘成本高，不得已提高售价的假象。

　　当然，有的还善于利用城市高新区、开发新区的税收优惠政策，想办法在销售新楼盘时注册一个新公司，仅这一项也可以省下数百万元甚至上千万元的税款，成本又被巧妙地压低了。

　　他透露，楼盘开建后也暗藏着一些省钱的猫腻。

　　像外墙涂料、塑钢门窗、铝材、防水作业等诸多土建环节，开发商都可以想出办法节约成本，最常见的就是采购便宜原材料，有的甚至直接减免一些程序。

　　一些开发商透露，目前规划和城建部门批准的市区内楼盘的容积率一般不超过2，而有“实力”的房地产商会通过特殊的途径，打通主管部门的关系，把楼盘的容积率调高，这就意味着在同样一块土地上可以开发3倍甚至5倍土地面积的商品房。

　　“平地拔高楼，利润马上成倍增长。”开发商徐扬坦言，“提高楼盘容积率的同时把绿化环境做好，是楼盘既省成本又能卖高价的妙招。”他说：“绿化的成本并不高，大范围铺上草皮，再种上便宜的乔木、灌木，摊下来一平方米也就是100元多一点，但做出来的整体视觉效果很好。人家来看楼时，看到这么大块绿地赏心悦目，每平方米即使多掏个三四百块也愿意。”孙国平（应被采访者要求采用化名），2005年时39岁，在房地产业“打拼”了6年，做了近20万平方米的楼盘，已积累下4000多万元的资产。

　　他向记者吐露了业界圈地、盖房、卖房中一些不为外人知晓的手法，现实录如下：

　　———“拿到了地就上了赚钱的大路”时下，在股市低迷、其他行业利润不理想的情况下，不动产投资成了热门。

　　连小投资者都流行“抢房就是抢钱的说法”。

　　国家出台的政策鼓励购房按揭，地价不断上扬，房价飙升，谁见了会不动心？商业银行也纷纷抢这碗饭。

　　眼下房市景气，我们的投资回收很快，看上去是个多赢的结果。

　　谁都知道，在房地产这个行业要站稳脚跟，必须有雄厚的资本和较好的土地储备。

　　现在各地做房地产赚得多的，大多是在前些年“圈”得了大片的土地。能不能圈到土地是做房地产成功的关键。

　　现在各地都在搞开发，一个重要的手段就是卖地生财，有些地方地都卖滥了。

　　房地产开发商都知道抓住地方领导干部的心理，掌握第一手消息很关键，“招商引资”、“改造”、开发建设政策一出台，土地里就有机可乘。

　　只要我是一个“有实力”、“有背景”的企业，我就能够用很少的订金，甚至不花钱，而得到协议用地，剩下的地价款先欠着。

　　要么换个方式，包下一条旧街道的改造或者一个地方的“亮化工程”，投资不算大，但是可以换得一块或可开发、或可融资、或可出让的土地，甚至还有一批商铺。