继4月五成新盘延期入市，5月京城20新盘再度上演“捂盘好戏”。宏观经济整体利好，加上对奥运的预期，开发商大肆“捂盘惜售”，豪赌房价高涨。

 

本来打算趁着五一长假，好好挑选一下楼盘，无奈今年上市的新盘寥寥可数，而一些老盘推出的后期楼盘，价格又高得离谱，因此只有将购房计划推后。”5月6日，在京北立水桥区域的某售楼处，购房人张若水对记者发出了如此感慨。

 

近日，不少专业机构发布了“5月将有近50个新盘入市”、“22个纯新盘出击五月京城楼市”的市场预测，但据记者调查，实际上约有半数新盘推迟了上市计划，打起了延期开盘的“太极拳”，致使五一黄金周京城难觅新盘踪影。

 

将“捂盘”进行到底

 

传统四五月份，已经是楼市新盘供应的高峰期，然而在2007年这股行情却出现了“惊天大逆转”，众多项目推迟了上市时间，整个京城楼市出现了“新盘荒”。

 

“五一黄金周后上班的第一天，我们就针对何时正式开盘开了一天的会。”5月9日上午，在京南某楼盘售楼处，该项目的营销总监林诚(化名)向记者说道，“其实我们项目本来是打算4月份开盘销售的，但发现市场行情并没有我们想象中那么好，所以我们昨天开会决定，再将开盘时间推后1～2个月，先将意向客户累积到一定程度再说。”

 

据林诚介绍，2007年农历新年过后，他们就一直为确定新盘上市时间而忙碌着。“其实，我们的项目已经达到了拿销售许可证的资格，而且项目沙盘和楼书也早已准备完毕，但领导认为3月份以来周边项目的销售情况并不太理想，有的项目一个月才卖了10多套房子，所以决定将开盘的时间往后再推迟一阵。”

 

逾20新盘延期开盘

 

“具体什么时间开盘，我们也在等开发商的通知，估计五一节后就会正式上市了。不过现在项目的沙盘、楼书都已经到达售楼处了，要不您先过来了解楼盘的具体情况，等开盘时间确定了，一定第一时间通知您。”当五一前夕记者以买房人的身份，致电位于北京西三环的悦园售楼处时，得到了销售人员这样的回答。

 

据记者了解，悦园早在3月份就在西三环主路上打起了巨幅的户外广告，并对外宣称将于4月份入市，以此来吸引购房人的眼光。但实际上，该项目正式开盘时间一直迟迟未定。

 

像悦园一样，高调对外宣传，低调延迟开盘的项目，在京城楼市为数众多。据记者了解，本来打算在5月份开盘销售的枫景园、华龙美晟、世华水岸、和乔俊景、荣景丽都、晶彩亦庄等20多个新盘，纷纷延迟了上市时间。

 

 

对于新盘为何延期开盘的问题，不少销售人员的解释是，“我们的项目还没有拿到销售许可证”、“开发商还没有把最终的开盘时间通知给我们”、“暂时不便透露延期上市的原因，但绝对不是项目本身的进度问题”等。

 

“新盘推迟1～2个月的时间上市，我还能理解。但像颐清家园 (论坛)这样的项目，推迟开盘时间将近一年，就有点让人匪夷所思了。”从2006年8月份就开始关注颐清家园的王大伦向记者抱怨道。

 

“当初，我打算选择这个楼盘，是觉得这个项目对外宣称的8000元／平方米的售价，相对于清河区域的其它楼盘而言比较便宜，在我经济能力能够承受的范围之内。但该项目开盘的时间是一拖再拖，从最初宣称2006年五六月，延迟到2006年7月仍未开盘。此后又多次宣称将于2006年10月、12月、2007年3月上市，但每次都是‘雷声大雨点小’，开盘时间一直没有最终确定。现在据说是2007年5月会正式开盘，但该楼盘的售价也随着时间的推移，而不断上涨，从最初的8000元／平方米，上涨到2007年3月的8500元／平方米，最近听说开盘价格将达到9000～9500元／平方米，摆明了开发商想通过拖延开盘时间，来促成楼盘的售价上扬。”

 

据记者了解，无限期延迟开盘时间的楼盘，并非颐清家园一个项目。准备在6月份上市的自然美国际商务公寓，也早在2006年10月份就开始了客户接待，据该项目的销售人员介绍，此举是为了让该项目聚集更多的人气，以便达到正式开盘时较好的销售业绩。

 

豪赌房价上扬

 

据记者了解，目前为数不少的开发商都认为，未来的房价还会继续上扬，因此决定将开盘的时间延后，以便在日后获得更大的利润。

 

“由于国内宏观经济的整体向好，加上人民币还将继续升值的预期，致使北京房价没有下跌的理由。”一位不愿意透露姓名的开发商向《楼市》记者如是表示，“根据我的观察，同一区域内的项目如果晚开盘三四个月，至少可以将售价提高1000元/平方米。以一个30万平方米的项目计算，就可以多得3亿元的纯利。”

 

而在北京西部某项目售楼处，其销售经理向记者表示，“目前，市场上消费者持币待购的现象比较严重，如果在这个时候推出新盘，销售业绩一定不会太理想。另外，如果一次性把房源都推出来，市场肯定会看空，价格也上不去。而且，不管是房地产业内人士，还是普通购房人，都认为2008年奥运会的举行，会促使北京的房价继续坚挺上行，与其在市场行情并不看好的四五月份推出新盘，不如等到下半年房价上涨后再开盘销售，那时一定会取得较好的销售业绩”。

 

区别于曾经的“虚报销量”行为，部分开发商正在采取巧妙的市场化手段达到“捂盘”的目的。据记者调查发现，“暂不领销售许可证”、“提价保护楼盘”等“惜售”手段，在京城楼市中不同程度存在。而在刚性需求已经决定北京房价高企的情况下，“捂盘惜售”正逐步开始扮演“助涨房价”的角色。

 

推迟领销售许可证

 

推迟领取销售许可证正成为不少开发商“捂盘”的法宝，有开发商表示为了延期开盘，即使项目达到了上市条件，也不去拿销售许可证。

 

“2006年北京市建委规定，房地产开发企业自领取销售许可证之日起三日内必须开盘，并按整栋对外销售。这意味着，房地产市场以前存在的‘挤牙膏’式卖房将无法再操作，为了避免受到政府处罚，我们决定暂时不拿销售许可证，等有意向的消费者达到一定数量后再作打算。”某计划5月份开盘销售，现又将上市时间推后到9月份的京北某项目的销售经理高灵(化名)表示。

 

高灵还向记者透露，该项目不去拿销售许可证最大的一个原因，就是认为北部区域的房价在未来几个月内还有继续上涨的可能。“2006年初，我们周边的楼盘售价都在7500元/平方米左右，而现在售价基本都达到9000元/平方米以上，加上地铁5号线即将在9月20日开通，自然会带动我们这一区域房价的继续上扬，现在开盘不是一个明智的选择”，高灵对于未来的房价上扬，心里充满了憧憬。

 

据记者了解，往年只要项目达到了上市标准，开发商都会主动去领销售许可证，以促进楼盘的正常销售。但自从北京市建委下达了“领取销售许可证3日内必须开盘”的规定后，众多开发商为了“捂盘惜售”，则采取不拿销售许可证的做法。

 

对此，北京市建委有关负责人表示，建委发现了近期房地产开发企业到建委登记销售许可证的数量有所下降，也了解到部分开发商为了“捂盘惜售”采取不领销售许可证的做法，但由于目前还没有制定有关“不领销售许可证”的处罚规定，所以面对这种现象也无法对房地产开发企业采取行政管理措施。

 

将好房“捂”到最后

 

“今年4月去亚北的一个项目看房，售楼人员说我看中的东向两居室已经全部售罄，由于当时看中这个项目的配套较为齐全，且离我上班的地方较近，在销售人员的劝说下，就购买了西向的两居室。但没想到的是，1个月后我的同事竟然买到了我当初看中的那套房，只是售价比我当初看的时候每平方米高了300元！”购房人文建成对记者表示了自己的愤慨。

 

事实上，不少买房人都遇到过被销售人员告之自己看中的户型已被售罄，或者中意的楼座要延后推出的情况。

 

对此，一位长期担任房地产销售工作的项目主管告诉记者，“卖葡萄与吃葡萄不同。吃葡萄可以先将好的吃掉以避免未来有人抢，卖葡萄就要费尽心机将成色差的先卖掉，剩下的待价而沽。同样道理，楼盘越卖越好、越卖越贵的唯一渠道，就是将位置最好的房子留在最后” 。

 

大幅提价“保护楼盘”

 

在高档楼盘的定位水涨船高之后，不少项目为了跻身于高档公寓的行列，纷纷提高项目的售价，其目的之一是抬高楼盘的档次，另外就是提高售价，通过所谓的市场化手段“保护”楼盘，延期销售。

 

“我们这个项目总体量才3万多平方米，如果把价格定的太低，肯定不划算，所以经多次开会讨论后，我们决定把价格定到18000元/平方米，这样意味着我们面积最小的50平方米的零居室，也能卖出90万元的总价。”西三环某楼盘的销售经理如是说道。

 

该销售经理还对《楼市》记者表示，之所以将价格定得如此之高，在很大程度上还是希望通过高价“护盘”，也就是避开低迷期，等到未来房价涨上去后再放开卖。“开盘价定得比较高，会将一部分购房人和投资者挡在门外，保证我们的房源不会一下子就卖完。目前，北京市的房价呈现出继续上涨的态势，这就意味着我们可以根据市场走势，继续提高未卖出房源的销售价格。”

 

“很明显，虽然市场实际交易情况对开发商来说不乐观，但他们依然企图力挺房价！”一位不愿透露姓名的业内人士分析道。