近郊住宅的供应量和交易量都在最近4年呈显著上涨态势
北京房地产市场每年都带来一些新的变化，新变化总是带来新的房产的升值空间和更大的需求。面对日趋紧张的土地供应大环境和不断攀升的住宅销售价格，北京近郊住宅拥有的环境优势、价格优势日渐明显，而住宅本身的品质也在不断提高，从2003年开始，郊区置业开始成为北京房地产市场中的新趋势，郊区置业已经成为北京人购买房子的一个重要方式及选择。
随着国家宏观调控的层层深入，针对房地产市场的政策频频出台，进入2007年，北京房地产市场整体住宅销售开始进入暂时的低迷状态。但总体销售量的持续走低却无法掩盖北京近郊住宅交易的火热，在城八区住宅销售量陷入低谷的同时，北京近郊却掀起了势头越来越强的置业新浪潮。
进入2007年，北京近郊却掀起了势头越来越强的置业新浪潮。图为百望山项目百旺茉莉园。
现状：
近郊住宅供给大增
据记者拿到的来自中大恒基的最新统计数据显示，今年前四个月，北京郊区住宅供应量逐月增加，今年1月份，郊区住宅供应占总量的11.35%，4月份则占到31.86%，增长近21%.而据北京市房地产交易管理网的数据还显示，今年前四个月中，单是获得预售许可证数量最少的2月份，开盘项目位于五环以外的共14个，与总共28个拿到预售许可的项目总量相比，占到了50%的比例，此外四至五环间开盘项目共6个，四环内共有8个项目开盘。从物业类型来看，普通住宅有16个，近六成位于五环外的北京近郊区域。
而与此同时北京中心城区的住宅销售却维持在低位，据记者调查统计，二环以内的城四区截止到目前开盘销售的住宅新盘数量尚未突破两位数，且几乎全部是面积在10万平方米以内的小楼盘。同比去年，北京近郊住宅的供给量大增，且分布广泛，东部的通州、燕郊等传统近郊热点地区住宅供应充足，包括上上城、珠江国际城等大盘持续放量。而顺义、海淀、石景山、大兴等区也都有动辄300套以上单个项目住宅供应。
供销两旺局面持续
在近郊住宅供给大增的同时，京城近郊区域住宅销售压力也在增大，但些微增长的销售压力在汹涌而来的购房需求面前显得有些微不足道。早在2007年之前，北京近郊住宅的销售就呈现出了火爆的局面，进入2007年之后持续热销的势头依然在延续，整个近郊住宅市场持续着供销两旺的格局，部分区域楼盘甚至出现开盘几天就售罄的情况。
据位于燕郊区域的上上城项目销售总监刘静介绍，3月中旬上上城项目开盘又推出了3500多套住宅，在随后的近10天时间里销售异常火爆，很快便被购房者抢购一空，而购房者中北京城区购买人群占了近半数。上上城的热销局面只是北京近郊众多楼盘销售情况的一个缩影。
而据记者调查，单是五一期间北京郊区楼盘销售量同比去年就猛增了近三成。位于顺义的万科四季花城五一期间推出360套低密度板楼，销售量达335套，其中城八区购买人群达到30%；另一个位于顺义的普通住宅京汉绿港销售量据开发商介绍，单在五一期间签约量为20套，但4月21日开盘到现在已销售300套，其中城八区购买人群也占三成左右。
燕郊区域普通住宅五一期间同样出现热销局面。据星河皓月销售总监刘振刚介绍，该项目五一期间销售量达300余套，北京客群达80%左右。而据同处燕郊的上上城销售总监刘静介绍，五一期间排号人数达1400多人，北京客群占60%左右，而三月底至今已经有3200个客户排号等待购房。北京郊区置业浪潮推动着供销两旺的趋势持续发展。
溯因：
房价高涨的逼迫
近郊置业新浪潮的出现，原因是多方面的，其中最为主要的还是被动选择与主动选择两类。“在郊区置业一般分为主动和被动两种，主动置业者主要看好郊区良好的居住环境，而被动置业则属于挤压式购买，因为城区住宅产品售价太高，一些中低收入人群不得不选择在郊区购房。”中原地产华北区域总经理李文杰表示。
自2004年以来不断深入的宏观调控政策，对一路狂涨的北京房价的威慑和压制并不如预期中有力，就在调控措施不断出台，相关政策陆续实施的同时，北京商品房销售均价自2005年12月起却出现了顶风连涨16个月的局面。国家统计局和国家发改委共同发布的70城市房屋销售价格统计数据显示，2006年6月至11月间，北京房价每月环比增幅均达10%左右，其中10月份涨幅位列全国第一，11月份涨幅名列全国第二。“三环附近单价在每平方米10000元以下的项目已经绝迹了，我们目前的销售均价是12000元/平方米，也卖得差不多了。”京城东南三环附近一处在售住宅项目的销售负责人对记者表示。而根据他们公司的调研，目前北京城区在售新房的成交价格以每平方米13000元～16000元者居多。
主城区内住宅价格的居高不下，逼迫着更多购房意愿迫切的人把目光投向了北京近郊区域。“我也想在城里买房，可我在郊区买套100平米两居室的钱，搁城里也就买个40平米左右的一居，而且想买还买不到。”已经在通州梨园附近置业的焦俊辉这样对记者表示。而类似焦俊辉这样被高房价胁迫着被动选择在郊区置业的购房者不在少数。房价高涨之下被迫选择向“房价洼地”的近郊迁徙，成为推动近郊置业新浪潮出现的一个主要原因。
居住环境良好，住宅品质提高
在高房价逼迫之下的被动选择之外，越来越多的购房者开始主动选择到北京近郊置业，其中很大一部分人是为了追求良好的居住环境和更高的生活质量。与城市核心区的喧闹嘈杂相比，近郊住宅在空气质量、自然景观、居住密度等多个方面具有明显优势。记者调查发现，已经在北京近郊置业的购房者中，有不少是因居住环境的因素主动选择在近郊购房。“当时就是想的这边有温榆河，植被也很丰富，空气比较好，来看楼盘时专门考察了自然环境，觉得没怎么开发景色就挺不错的，所以选的这边。”在顺义温榆河附近一处普通住宅项目置业的刘铜生这样对记者表示。
此前郊区住宅售价较低，开发商一般不在住宅品质上下工夫，而随着包括万科、珠江、金地、绿城等品牌开发商齐聚郊区后，郊区住宅品质便得到了提升。“显然这些品牌开发商入驻郊区，在提高郊区住宅品质的同时，也进一步提升了购买者的购买信心。”永同昌集团营销总监肖志刚说。
而目前郊区普通住宅销售价格一般在3000—6000元/平米，随着以轨道交通为主的道路设施的改进，郊区和城区的距离将逐渐缩小，一些品质好、总价较低的郊区普通住宅自然就成了部分城区购买者的首选。主动选择在近郊置业也成为推动近郊置业新浪潮的另一方面原因。
未来：
由二次置业转向首次置业为主
2003年就出现的北京近郊置业趋势，随着北京城市规模的不断膨胀和主城区房价的日益走高，发展到目前的阶段，在内容上也出现了显著的变化，原来郊区住宅供应以别墅或高档超低密度住宅为主，逐渐向着普通住宅过渡，普通住宅在郊区置业中的比例逐年上升。
“虽然在北京郊区置业现象几年前就出现，但当时的购买区域主要集中在通州等几个区域，其他区域几乎很少供应普通住宅。”永同昌集团营销总监肖志刚表示。与以往北京近郊主打别墅等高档低密度住宅产品的大潮流比较，从去年开始，包括顺义、大兴等郊区，在其继续高档住宅开发的同时，出现了新兴普通住宅开发量大增的局面，这也与国家宏观调控政策“90平方米住宅占70%比例”的要求有着直接的关系。而出现这一现象的直接结果是，随着今年郊区普通住宅开发量的逐渐增多，郊区置业逐渐由原来京城购房者以休闲度假等为目的的二次置业，向以居住生活用途为主的首次置业转变。
存在问题
医疗、教育配套有待提高
目前北京近郊区域在配套方面依然存在不少缺陷，郊区的交通、教育医疗、生活配套等不是很完善的问题需要多方协同解决。在近郊置业的购房者，经常面对的就是交通拥堵上下班往返时间成本巨大的问题，频繁的堵车，甚至使得部分购房者放弃了近郊的住宅而重新选择城区租房。此外近郊区的教育医疗资源的相对匮乏，使得部分面临子女教育或老人养老问题的潜在购房者裹足不前。另外休闲娱乐和购物等生活配套设施的不足，也影响了近郊置业的购房者的生活品质的提高。
而近郊区域二次置业转向首次置业为主，也导致近郊区域居住者年龄结构的丰富并推动了配套设施的发展。“在近郊板块应该说是家乐福最早进入，大的Shoppingmall的进驻方面，目前沃尔玛、麦德隆、宜家等都有向北京近郊发展的趋势，而部分企业也跟我们进行了洽谈。”位于通州的珠江国际城项目负责人林卫斌表示。这只是近郊配套问题的一个方面，北京市政府新五年计划中大力发展城市周边区域的规划，使得北京近郊配套问题尽快解决出现了加速趋势。
专家视角
近郊置业首先是功能配套问题
顾云昌（中国房地产及住宅研究会副会长）：郊区置业，实质上是建设新城，但由于北京的城市发展速度太快，过去一段时间以来的城市郊区置业造成了典型的“摊大饼”的形式，大跃进式的房地产开发，造成了城市规模的迅速膨胀，但城市功能的建设却没有跟上。
近郊的发展，在购房者的买房置业之外，首要的问题是城市功能建设和配套的问题，新的住宅建设好了，品质也很高，但没有齐备的配套设施，不能算作原有城市的一部分，购房者即使在此购房置业，由于缺乏城市功能，也只能导致区域空置和资源的浪费，郊区置业问题实质上是如何发展城市，如何在城市规划的基础上，完成住宅与产业、教育、医疗、购物等配套的共同发展的问题。
记者观察
近郊置业需要政府的引导和参与
近郊置业表面看是购房者的事，但更需要政府由被动变成主动，主动建新城，吸收更多的居民。和北京类似，广州经验教训就是开发商造城市，造成很多资源和能源的浪费。而更好的方式应该是政府来引导，开发商是参与，这样才能使资源利用最大化，也使得近郊城市发展受益。
近郊置业的一大目标就是把楼市引导到供求关系平衡上来，这必须由政府引导和参与，使得总量的供求平衡，结构的供求平衡，还有规划布局的供求平衡，三个平衡都实现。一个是总量，我们现在总体供不应求，第二就是高价位、低价位的平衡，第三就是布局的平衡，使得我们整个社会更加和谐，使得房价稳定下来。
