区位概况
科技园区周边项目正在建设
望京地区的地理位置非常优越：位于北京市区东北部的四环路与五环路之间，隶属朝阳区管辖，是市区中相对独立，具有工作、居住、娱乐等功能，并设有扩大地区级生活服务设施和市级大型公建的综合性新区。距离机场、亚运村、燕莎等地区较近,周边没有大的工业企业和污染源，空气质量较好；交通规划条件非常好，周边有城铁13号线，与亚运村、中关村、CBD的楼盘项目相比，望京楼盘项目的价格优势是极具吸引力的。
望京地区按照该地区最新的城市规划功能划分，以北小河为界，分成南北两大块。北小河南侧统称为“望京新城”，其功能以望京中心区公共设施为中心，以居住为主，兼文化、教育、办公等功能的综合区，也是北京知名的国际化大社区；北小河北侧确定为“望京科技产业园区”，其功能以高科技产业及研发为主，兼有居住、商服等相应配套服务功能的综合区。从上个世纪90年代起，望京南区便开始规划建设，十余年来已经发展成熟，本区域报告则主要侧重于自2001年开始建设的望京北部--望京科技园区。
一：区域现况：
1：国际知名企业入驻，工业园区氛围浓厚；
科技园区工业氛围浓厚
走在望京科技园区，几乎抬头随处可见国际知名企业，目前区内已入驻摩托罗拉、松下、索尼爱立信、安捷伦软件、三星数据、宝马汽车电子等跨国公司地区总部及研发中心。
北京市规划修建望京科技园区的时间是2001年，该地区道路规划整齐，核心区域地块几乎全被各个企业的研发中心占据，周边住宅、餐饮、商铺并不密集，街道上人迹稀少，工业园区气氛浓重。
2：普通住宅项目稀缺 高低端项目混合
与望京新城相反，科技园区的住宅项目的特点是量少且相对老旧，望京利泽西园及望鑫园小区均始建于上个世纪末，望京花园及其东区则属于经济适用房项目，较新的项目则有靠近北五环的澳洲康都，除此之外望京科技园周边没有已经入住的普通住宅项目。由于望京科技园内的老住宅项目大多于修建于科技园建区前，科技园内工作人员的置业选择只能依靠望京新城和周边正在上马的新项目。
在科技园的东端则是慧谷根园和上层建筑（果岭里）两个别墅项目，西侧则有东湖湾等高端项目入市，可见该区域高低端项目混合，区域定位尚未成熟。
二：区域配套：仍不成熟 但潜力巨大
周边发展仍不成熟
虽然望京地区经过十余年的发展已经非常成熟，但科技园区与望京新城相比仍有缺失。
一是该园区没有大型购物商场作为居住支撑，日常生活所需的家常用品只能依靠遍布于各小区的社区超市或者北小河以南的商铺来弥补。但是目前，已有六佰本等大型商铺在建，家乐福也即将入驻该板块，将极大提高板块的生活舒适度，给这个缺乏生活气息的板块带来质的改变。
二是学校、医院资源相对匮乏，园区内有慧兰医院一家社区医院及北京八十中学，规划中还有望京中心医院可供居民选择。
三是银行、邮局、餐饮、娱乐等配套现在尚未跟上，该板块现在逐步有住宅项目推向市场，但这部分生活配套完善仍需时日。
三：区域交通：公共交通是软肋
望京地区有明确的四至范围，分别是南边的四环，北边的五环，西边的京承高速以及东边的京顺路，内部道路规划格局科学，道路交通非常畅通。
望京内部，望京新城公共交通系统发达，但上到周边高速并不顺畅，科技园区虽然上高速相对方便，但公交系统相对匮乏。
北小河
2001年时，北京市政府曾规划过一条13号线支线沿北小河修建至首都机场，但该城铁尚未建成，虽说13号地铁与望京擦肩而过，从科技园到城铁站仍有不近的距离。同时，尽管望京新城公共交通便利，但扩至广顺桥时，因为毗邻五环，公共交通相对较为不便。以科技园区的交通枢纽广顺桥为例，周边有公车910、404、409等6班公车经过，原来曾有几路小公共可以弥补该地块的不足，但随着北京市取消小字头公车，科技园区的公共交通仍显不足。
四：置业建议：
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对愿意在北京北区置业的购房人来说，望京是一个较佳的区段，它是京北地区继中关村、亚运村之后又一块成片开发的土地，总体的规划科学，区域定位明确，最近一两年来，望京地区在交通和商业方面有了长足的进步，极大刺激了以往“睡城”的复苏。
同时，在四五环区域内，现在只有亚运村和望京两个板块有较大规模开发的商业住宅项目可供选择，但望京板块在价格上比亚运村更有优势，而在望京内部，望京科技园区虽然现在发展不够成熟，但相反也有较大的升值空间和居住潜质，相比已经非常成熟的望京新城，也有一定的价位优势。
1：可选新房项目：
北纬40º
北纬40º位置图
北纬40º 位于北五环与京承高速的交汇处东北侧，广顺桥百安居店后，虽然不在望京大板块内，但因为距望京科技园区仅几百米之隔，对在科技园工作的人群来说是一个不错的职业选择。同时，该项目在这个区域规模较大，容易形成生活化大社区，边上还有大型农贸市场，比工业园区氛围浓厚的科技园有更浓厚的生活气氛。
一期共30万平方米住宅，类型为27层板式高层和4-9层花园洋房。27层板楼为一梯两户或者两梯三户，户型面积为60至90平方米左右一居和两居，4-9层花园洋房主力户型面积预计为180至260平方米左右三居四居，开盘价格待定，2008年下半年入住。
华彩国际公寓
华彩国际公寓图
该项目的目标是打造高品质公寓，项目整体分为南北区两大部分，由8栋板塔结合的公寓和北区星级商务综合楼组成。公寓部分6、8号楼为塔楼，其余均为板楼，以110-160平米的舒适型住宅为主力户型。
国际公寓是开发企业在此开发的住宅部分，住宅边上就是相关商业配套，家乐福就即将入驻该处的商铺。项目毗邻科技园核心区，离五环也仅500米左右的距离。将在今年下半年开盘。
东湖湾
东湖湾位置图
该项目与华彩国际公寓一样是高端项目，总占地16.9公顷，规划总建筑面积约63万平米，容积率2.7。比较独特的是近百米的楼间距形成中央景观，规划绿地率33.4%。户型面积为100-260平米。均价在12000元/平
上京•新航线
上京位置图
该项目被京顺路、机场高速路、四环路、五环路、城铁13号线以及规划中的机场轨道线四面围合，共同构成了项目四通八达、快速便捷的交通网络，工作生活极为方便
地上建筑面积约25万平方米，净密度为17.7%，项目采用院落式围合规划设计，南北通透，轴线对称，8栋17至26层板式高层分布，户型以80-160平米的两居和三居为主，属于望京地区低建筑密度高层纯板式社区。价格达到10500元/平。
2：选择建议：
该板块背靠绿化带，外有多条高速贯通，大面积的住宅开发以及有已经成熟的望京腹地作为支撑，是北京北部一个上佳的置业地块。
但在该板块置业需要权衡：一方面是发展尚不成熟，板块定位不明确，自住的方便性和舒适度会打折扣，从半成熟到成熟发展仍需时日；一方面是将会逐渐成熟的社区环境和商业配套，加上不少高端项目即将面市，必然会拉升该地区的价值，有较大的升值潜力。
