日前，有业内统计称，据北京房地产交易管理网等数据，4月份普通住宅开盘整体均价为9083元/平方米，环比3月份的9580元/平方米下降了5.2%，比2月份的9926元/平方米下降了8.5%。很多人在初听此消息震惊之余不禁在想，近几年一路高歌的北京住宅价格真的降了么？

 

■  数据统计部分下降

 

多因郊区化严重

 

中大恒基不动产营销市场研究中心分析人士认为，连续两个月普通住宅开盘均价下跌的现象是首次出现，与住宅的郊区化和开发商的销售策略调整有直接的关系。

 

分析指出，从4月开盘供应个数看，普通住宅开盘24个，占市场开盘总数的52.17%。区域分布上，城八区的楼盘整体开盘均价在16000元/平方米以上，朝阳区新增供应16个项目中，在万元以下的普通住宅项目有北京新天地三期均价为7300元/平方米，苹果派的均价为7900元/平方米，梵谷水郡三期均价9300元/平方米。此外，中低档住宅均分布在远郊地区，除平谷区4月份开盘均价为3000元/平方米外，其余如房山、大兴、顺义等区楼盘均价都在5000元/平方米以上。

4月份新增开盘个数和供应面积最多的仍为五环以外，开盘个数22个，新增供应面积61.95万平方米，住宅郊区化的趋势愈发明显。四环内的开盘均价过万元，五环以外的住宅项目开盘均价为7757元/平方米。

 

由此不难看出，普通住宅新开盘均价如果真的下降了，主要与参与统计的项目郊区化程度加大有关。单纯从个体项目的房价走势看，并不能看出房价有走跌的趋势。

 

事实上，即使是该机构的统计，4月开盘项目包括普通住宅在内的整体均价也为11661元/平方米，环比3月份上涨15.6个百分点。其中，均价万元以上的项目占比达到50%。

 

■  大户型项目价格可能部分走低

 

据记者了解，虽然房价整体走势未必下调，亦不乏个别项目的价格调整。例如，东二环某大户型项目原本售价14000元/平方米，二期开盘已预计调整为12500元/平方米。对此，业内人士认为，该项目如此调整与其当初定位不准有关，销售上的不如意有可能促使开发商做此调整。

据“我爱我家”统计，包括雅宝公寓、棕榈泉公寓、现代城、富力城、韦伯豪、深蓝华亭、大西洋新城、天创世缘等分布在北京各个热点区域的楼盘都出现二手房价格走低的现象。据了解，富力城一套近200平方米的二手房，挂牌价为8700元/平方米。而此前富力城中小户型的二手房单价在1.2万元左右。西直门某高档公寓210平方米的大户型，居然以150万挂牌在我爱我家门店出售，每平方米单价不足7200元，同区域的同类楼盘，120平方米左右的户型价格约为12000元-13000元/平方米；亚运村天创世缘150平方米以上户型3月售价为8000元/平方米，而120平方米左右的户型价格能达到1万元/平方米。

 

我爱我家分析人士认为，近期房价出现走低，究其原因，主要有两个方面：大户型总价高，单价万元便成为了部分项目的一道门槛，而高档住宅的租金最近几年一直在下跌，尤其是高档公寓，150平方米的大户型租金两年来下降近两成。

另外，一些老项目开盘后涨价不多也可能成为数据统计下降的一个因素。

 

■  四环以内区域

 

高价楼盘仍是主流

 

从统计数据看，4月份均价12000元/平方米以上的楼盘占41.3%，高价位楼盘成为本月开盘物业的主流价位。各个环线带的新增供应面积从内环向外逐渐递增，价格则递减，四至五环间均价过万的项目占到7成，尤以东四环至五环为最，最高开盘价达到18000元/平方米。而三至四环间万城华府三期“上园”这一别墅项目的入市，带来28000元/平方米的开盘高价，加上波菲特行政公寓23000元/平方米的价格，使得三至四环开盘均价高于二至三环间。分析人士认为，二至三环间区域地理位置优势未得到充分体现，项目均价未来有望突破20000元/平方米大关。

 

就业内人士分析来看，好地段的房价基本仍处在上升阶段。但如果新房开盘价格与消费者购买力相差太远，也不乏开发商在价格策略上选择低开高走的可能。“开发商在销售项目前，均会对周边的在售楼盘进行调研，了解对方的销售状况。目前房价已经到达一个高点，与自住需求的购房者实力差距较大，为了加快其楼盘的销售速度，部分开发商会采取低开高走、打折促销的方式销售。”中大恒基不动产营销总经理王述说。

 

另一方面，购房者和投资客在面对目前高位房价的压力下，已经有不少人表示无法承受或者不认可这个暂时的价格体系。央行发布的调查结果，也进一步证实了目前北京住宅市场销售减弱的趋势。目前央行公布今年第一季度调查数据显示，居民的购房意愿有所回落，未来3个月有购房打算的居民比例，从上季度的17.5%降至16.5%，观望情绪再次加重。