华彩中心无疑是近期北京房产市场令人瞩目的项目之一。华彩这一案名，原指意大利歌剧中咏叹调末尾处由独唱者即兴发挥的段落；之后，在协奏曲乐章的末尾处也常出现，意为音乐中最精彩的一段，叫华彩。“我希望我们的项目是最精彩的，我们的LOGO完全是用音符组合出来的，我们希望这个项目能够给业主提供有品质、有品位的生活，我们也一直用做商业的标准来做住宅。我们很希望望京能够多一些综合类的项目，能够提升区域的功能性，因为房子毕竟是城市当中的重要部分，而不仅仅是居住，是一个复合体。”北京华瀛置业房地产开发有限公司总经理张科如是说。
【楼市周刊】：张总，首先能否给我们介绍一下华彩中心？
张科：华彩中心这个项目包括两部分，一是南区华彩国际公寓，由8栋公寓楼组成，从楼层区分有18层、19层、21层；北区叫华彩国际商业中心，由一个4层的裙房加两栋15层的主楼组成，分别是商业、写字楼和酒店，南区和北区总建筑面积在253000平米左右，其中公寓总面积约14万平米。总体建筑预计8月份左右封顶，全部营业时间应该是在明年的四五月份，公寓的入住时间我们现在初步考虑是在明年的10月份之前，但是我们也希望通过努力能够实现提前入住。
【楼市周刊】：据悉，前段时间家乐福及洲际酒店集团正式落户华彩中心，作为国际著名超市品牌与酒店品牌能双双选择华彩，这给消费者选择华彩有了极大的信心，相信这也是家乐福与洲际对华彩有信心的表现！
张科：跟家乐福合作已经是很长的时间了，我们去年收购这个项目之前，就已经有了合作协议，但是我们后来对合作进行了调整，对配套的商业进行了新的整合。家乐福把地上一层绝大部分贡献出来，使我们增加餐饮、化妆品、运动品牌、服装鞋帽的经营场地，我们叫SOHPPINGMALL。家乐福的主力卖场是在二层和三层，在这家店增加了一些国外超市常见的一些产品，提高高品质商品的比例，从而增加了国际化氛围。
我认为家乐福进驻华彩重要的是激活望京真正的商业氛围，商业氛围不仅是做活一条街，真正的做法应该是围绕品质、品牌，规模，三方面都要搞活。我们通过引进家乐福和洲际集团，以及其他品牌商业，包括我们很熟悉的肯德基、星巴克等，大家合力创造出一个良好的商业环境，满足整个区域消费的要求。
我们在华彩开发和投资上面不考虑做一些零星商业的销售，为什么呢？因为零星商业的销售对于业态，对于整体商业的销售很难控制，所以我们通过专业的商业机构对它进行规划，对它进行安排，根据它的业态、规模寻找合适的商家介入，完成整个商业环境的控制和打造。再有一点，我们觉得作为一个综合体项目，因为商业和公寓的比例比较高，不是一个小配套，是一个大配套，我一直是把家乐福、洲际集团当做我们的合作伙伴来看待，我们希望华彩和所有的合作品牌一起为我们公寓的业主提供一个真正的城市综合体，真正的有品质的生活氛围。
【楼市周刊】：应该说，望京的地产发展一直令人瞩目，无论是住宅还是商业这几年都是红红火火，让人目不暇接，尤其是商业地产这一块已经相当饱和，华彩中心是基于什么考虑坚持做商业这一块？
张科：首先我认为未来几年望京对商业的需求将迎来高峰期，此区域对商业的需求是相当旺盛的。目前这里常住人口40万，随着项目及周边各高档公寓相继落成，在未来3年中将有10万人涌入。因此，华彩中心商业不仅肩负着这个项目配套的使命，还肩负着望京北区的一个商业环境的创造。望京本身结构是以新兴技术产业开发区为主，包括三星、摩托罗拉、LG都已经进入，他们面临的不光是一个简单的办公环境，还包括工作环境，还需要生活商业配套。
事实上，在一个合理的范围内，大家在一个区域内共同做商业是好事，不是坏事，关键是大家要形成良好的业态差异。比如说在望京，有几个项目做的精品百货，尽管目前看上去可能不会像赛特、燕莎形成这么强有力的影响力，但实际上从长远来看，也不能说它定位有问题。我们选择的定位是一个在商业体里相对回报率比较低的方案，但是它很稳定。所以我认为不同层面的商业，不同风格、不同方向的商业，不同品质的、不同种类的商业，都各自有各自的人群和生活空间。
【楼市周刊】：张总在商业项目方面颇有经验，作为一位优秀的商业项目操盘手，在你的心目中一个成功的商业项目必须具备哪几个条件？
张科：我觉得有三个最主要的方面：第一个是非常好的、优秀的规划，这个规划要建立在一个对周边市场深入的分析上，而且是有前瞻性的，动态的。因为商业项目有它的发展周期，商业的规划，做什么业态、我的平面怎么布置、我采用什么样的能源形式、是不是能达到既符合地区经济的需要，又符合降低能耗，降低成本，提高收入的需要，这是第一个最重要的。第二个，我觉得商业最重要的，可能就是选好合作伙伴，因为有很多商业机构会在短时间内有很大的发展。但是它是不是能够支持一个长久的发展，尤其是选主力店的时候，我觉得是要很谨慎的。大家有充分的了解、信任，品牌价值在这里就突出体现出来了。第三个就是搞好商业团队，要有一个好的团队，从商业规划、定位到条款的安排，合作伙伴的选择非常重要，将直接影响商业的运行状态。
【楼市周刊】：有一种说法，商业地产开发比普通住宅开发要复杂深奥系统得多，而你们以前也一直强调，要用做商业的标准来做公寓。在此，请谈谈华彩国际公寓是如何提高品质的。
张科：我们做的这个项目是酒店式公寓，但是我们这次做的公寓是一个非常的住宅化的公寓。公寓和住宅有严格的区别，公寓的功能，配套、设施要远远超过住宅。举一个简单的例子，像我们这个项目，我们在整个的楼里头设计了消防喷淋系统，这个在普通住宅是没有的。在高层住宅，不管是塔楼或板楼，最大的隐患就是地震和火灾，在地震方面我们是没有问题的，在防御火灾的问题上比住宅要严格得多。假如发生意外火灾的话，楼体的逃生通道完全可以走，开玩笑地说，你可以像在雨中漫步一样下楼，所以是安全度非常高的。再有像必须提供的24小时热水，我们有专门的管道间加以解决。尽管损失了一点面积，但是我们通过住宅化的规划提高了这个项目的南北通透性，使得这个房屋的使用率比较高，基本上都在百分之八十以上。华彩公寓还按照国际的惯例设了大堂，是一个值班大堂而不是客人进来没有人管理的那种，我们希望物业也能按酒店公寓那么来做，所以会有值班员处理业主的问题及访客的事情。虽然是公寓项目，但是我们做到了人车分流，基本上车位都在地下，只有很少一点点的备用车位在上面。访客从地下上来不能走业主的电梯，那个电梯是有身份识别系统保护的，只能走一个访客电梯，直接拉到一层。一层有一个值班的接待大堂，可以做登记，可以帮助访客跟楼上的业主进行沟通，或者有些交接的东西也可代为保管。
【楼市周刊】：看得出来，华彩中心这个项目在望京区域当中是少见的综合性的项目，按照做商业地产的标准做公寓，令人刮目相看，但我不知道面对望京这个市场，这种综合类的项目在这个区域的市场前景有多好呢？
张科：我感觉综合型项目应该说和标准的住宅项目之间是各有利弊，但是我们在做综合型项目的时候，要控制好它的这些问题，应该也能比住宅项目的品质做得更突出一些，因为综合型项目考虑的是商业对人居的影响。我们这次设置了30到50米宽的步行街，通过步行把动和静严格区分开来。另外在声污染和光污染上我们也做了很好控制，使得我们公寓的这些业主不会受到干扰，所有商业的对外部分，像霓虹灯、购物广场、人流的聚集完全定位在北侧和西侧靠北的方向，公寓完全是在南和东，完全远离。综合体尤其是底下是商业，上面居住会有一些问题，我们这回居住完全是居住，居住区是封闭区。我们可能还要设计比较好的围栏甚至围墙，形成一个私密区，但是去商业区也会很便利，使得商业更好地为公寓服务，又规避了商业带来的弊端。
