购物中心如何保持经营活力　

　　2007年北京将进入有史以来最大的商场开业高峰期，本年度开业商业面积高达410万平方米，其中以购物中心模式运营的商业面积为280万平方米，占总面积的68.3％，北京也将因此改变原来由百货主导的商业格局，快速进入购物中心时代。大量项目的开业，将带给消费者更多购物的选择，但也将进一步激化北京商业市场的竞争状况，尤其使原本以购物中心模式运营的商场面临相当程度的竞争压力。那么，一个成熟的购物中心如何才能保持运营活力呢？

　　戴德梁行给MALL支招

　　戴德梁行张家鹏给出了以下6点建议———

　　第一，必须保持市场的敏感性。以品牌销售为获利方式的购物中心，必须及时引入更具活力的品牌，淘汰老化的品牌，才可保持对顾客的吸引力。

　　第二，适时进行硬件更新。购物中心在使用一定年限后需要进行翻新。

　　第三，适度保持业态的混合性。过多引入高租金的购物类业态，会使得一个规模庞大的购物中心功能日趋单一，造成赢利能力下滑。

　　第四，避免运营方的官僚与腐败。

　　第五，经常进行关联及创新的促销活动。

　　第六，注重细节的积累与提升。 

　　“2007年，北京商业地产进入购物中心时代，整体供应量趋于饱和，但有效供应不足。”

　　上周，记者约上戴德梁行商铺部高级助理、董事张家鹏采访。刚一落座，他就一针见血地指出了2007年北京商业地产的现状，“购物中心已成为2007年新商业地产项目的主流经营模式，北京商业地产正快速进入购物中心时代。”

　　“北京2007年将进入有史以来最为集中的商铺开业高峰期，本年度计划开业的商铺面积累计高达410万平方米，其中以购物中心模式运作的商铺为280万平方米，占总面积的68.3%。”很显然，张家鹏甩出的这几个数字于我们并不陌生，但这数字背后掩藏的压力却令许多商家感到了压力。

　　如股市的变幻一样，楼市一样是“机遇和风险并存”。2007年，北京的商业地产存在着无限商机，同时也蕴含着巨大的压力。在280万平方米购物中心狂涌开业的2007年，透支成为购物中心的一个关键词。

　　数字 280万平方米入市

　　据商业地产联盟秘书长王永平估计：未来2年内，北京将有56个定位在高档的大型商业设施陆续开业，其总规模约在400万平方米左右。进入2007年，北京的大型购物中心加速放量，预计将有超过280万平方米的购物中心集中开业，在消费力不可能有同步增长的情况下，商场开始透支商圈。

　　戴德梁行提供的数据也显示：北京2007年将进入有史以来最为集中的商铺开业高峰期，本年度计划开业的商铺面积累计高达410万平方米，其中以购物中心模式运作的商铺为280万平方米，占总面积的68.3%，市场放量将是去年的两倍。

　　世邦魏理仕最新市场研究报告也显示，2006年第四季度，北京银泰中心的商业裙房柏悦生活Park Life最近确认Cartier, Hermes和Valentino已与其签约，而拥有15万平方米建筑面积的娱乐、生活和购物中心的圣拉娜盈港时尚消费岛最近开始着手招商，中心超过30%的部分已有Guess, Ciao coffee, Fatburger, Quiksilver, Promod and Imaginex确定准备进驻。2007年包括金融街的四季商城、新光三越百货、圣拉娜盈港时尚消费岛、新三里屯、西单Mall、华贸购物中心和美罗城等在内的更多高档商场都会陆续开张。

　　中原地产商业部相关负责人在接受记者采访时表示：“北京规划了大约60个区域商业中心，除王府井、西单、前门三个传统的商业街区之外，北京将在城市的东部和西部，结合石景山、通州、东北、西北以及南部的改造，考虑城市的外围服务的能力，设立6个广域的商业中心，商业发展中心正在由中心城区逐步向外扩散。2006年万达国际广场、财富中心、华贸中心、世贸天阶、SOHO尚都等项目相继问世，2007年CBD区域将迎来商业地产的集中开业高峰。

　　记者注意到，望京区域因为2006年商业集中上市，年总供应量超过30万平方米，其中大型商业陆续开业，望京购物中心、望京国际商业中心、旺角广场、新宜家等项目陆续开业。而沃尔玛、六佰本、嘉美风尚等商业项目也正在积极筹备中，预计今年开业……”

　　“在世纪金源MALL新燕莎商城周边5平方公里内，已经落成了四五家大规模的购物中心。这些购物中心规模最小的也超过了5万平方米。”金源新燕莎MALL总经理傅跃红表示，虽然她们早已在一两年前就有了心理准备，但没想到这些项目会开得这么猛。

　　燕莎商城周边3平方公里的范围内，也有不下20万平方米的商业设施正在施工。在3.99平方公里的CBD核心区，今年也将有不下7家规模在5万平方米以上大型购物中心开业，而在泛CBD区域，则将超过10个……