图为北京永同昌房地产开发有限公司营销总监肖志刚先生做客新浪房产

　　新浪房产“新盘全接触”互动专栏，邀请北京在售新盘或即将开盘的项目老总详细介绍楼盘的最新情况。

　　6月7日下午，北京永同昌房地产开发有限公司营销总监肖志刚先生做客新浪“新盘全接触”，详细给新浪介绍网友介绍丽都东镇最新情况。

　　主持人：各位新浪网友大家下午好！今天来到我们新浪房产嘉宾聊天室做客的是北京永同昌房地产开发有限公司营销总监肖志刚先生。肖总今天主要给广大的网友介绍一下丽都东镇这个楼盘，丽都东镇位于酒仙桥这个区域，很多人对这个区域的理解就是它这边有很多的老房，处于旧房改造阶段，丽都东镇出现以后，对整个区域的提升价值有很大的影响，在您介绍这个项目之前，我想先请您谈一下酒仙桥以及东四环区域的前景。

　　肖志刚：在我看来在北京的东部，东四环到东五环目前属于比较热点的区域，我可以进行一下区分，一个是东四环的北段区域，一个是东四环的中段区域，一个是东四环的南段区域，我们项目属于东四环的北段区域，这一块的区域是北京相对来说发展最早的区域，特点就是离着机场非常近，它是属于北京相对对外的窗口，发展得非常早，包括丽都商圈、798区域、中关村电子城。在这边发展比较早，因为发展早的区域所有的市政对于新开发的区域来说都是相对比较滞后的。

　　目前来说发展比较迅速，有几个感觉，我们这个区域里面目前算是一个老区能够散发出了新的活力，特别是丽都东镇这个项目的出现，丽都往东大部分的住宅区域都是以这个项目为主，一期是卡布其诺，二期是芭桑诺瓦，三期是丽都东镇的三期，四期是亮马国际村。四期都是由永同昌集团开发的，面积将近100万平米左右，全是高端住宅，在这个区域相对于中段和南段来说，它有它很多先天的优势，具体体现出来，就是在这个区域他有比较深的文化背景，在丽都这个区域，丽都、朝阳公园的区域聚集了非常多的外籍人士和外籍企业，还有非常深的文化层量，是一个心区所不能具备的，具体的代表就是丽都商圈、798区域，这边的生态公园非常多，在东北部有一个森林公园，还有一个九汉桥公园，包括芭桑诺瓦那边的公园，它是非常具有生态优势的。

　　主持人：随着望京区域的发展，世界500强的企业也进住了这个区域。

　　肖志刚：这个区域已经驻扎了非常多的外籍企业，是北京最早的外企聚集区，像三星、LG以及其他的外企驻北京的代表处，都在这个区域。回到刚才来说的，从机场打车过来最不愿意去的就是丽都。

　　主持人：外企人员对区域上住宅品牌的要求也相应地提高了。

　　肖志刚：是这样，包括卡布其诺和芭桑诺瓦现在的项目，很多购买的客户都是区域性的客户比较多，特别是卡布其诺比较明显，基本上区域客户就可以消化了，还有一些投资性的客户，现在单纯的外企人士在北京的购房需求很多，但是租赁的需求非常大。

　　主持人：刚才说到一期推出卡布其诺，购房的业主他们的投资前景也比较看好。现在北京的6月新盘都集中在四环周边，现在已经开始向四环外扩展了，丽都东镇是在四环、五环之间，丽都东镇在产品上如何体现一些具体的升值空间呢？

　　肖志刚：丽都东镇这个项目从产品上来说，是因为相对一些大盘一百万平米的项目的话，产品的配置是高端、中端、低端的复合型品牌社区，不是单一品牌的社区，在卡布其诺一期在做的时候，主要是以中小型或者紧凑型、经济型的户型为主。

　　在二期做芭桑诺瓦的时候，我们就考虑到了高端客户的需要，主要是三居、四居，150平米的三居，180平米的四居，以及300-400平米的城市别墅，在社区的配套上我们也考虑得非常多，它是在比较好的区域上，生活配套还是不缺的，但是我们也考虑到了生活在其中的生活需要，丽都东镇我们有一万多平米的复合型酒店公寓和高端酒店，还有一部分商业。

　　丽都东镇三期按照70%、90的比例，年轻人的居住社区比例会比较多，其中会有2千平米的幼儿园，还有5千平米的会所。包括我们在丽都东镇的四期亮马国际村也会充分考虑到社区配套的需要。

　　主持人：目前丽都东镇一期卡布其诺已经入住了？

　　肖志刚：是这样。

　　主持人：二期的芭桑诺瓦销售状态是怎样的呢？

　　肖志刚：芭桑诺瓦目前集中推出来两栋楼，就是1、3号楼，马上开工的是2、4号楼，以及同时开工的还有城市别墅和高端酒店，现在1、3号楼已经销售过半，年底会推出2、4号楼。

　　主持人：会以三居和四居的舒适型户型为主，在卖点上有什么突出的特点？

　　肖志刚：项目整体上是一期卡布其诺的升级版本，对于我们在做一期卡布其诺的时候，曾经就有一些客户对户型的要求非常高，比如中高端的客户对户型的面积、居住要求、居住舒适度也是有一部分客户累计，要求比较高，在产品的设计上也有这样几个特点，首先就是容积率是比较低的，住宅部分仅有1.6的容积率，都是9层的小板类，1.6的容积率总共是400多套房，包括14栋的城市别墅，首先它是一个密度非常低的社区。

　　第二，这个项目从规划上以及总体的设计上，它是一个生态化的社区，为什么我们的广告语叫做三个公园的丽都东镇呢，就是在芭桑诺瓦这个项目，它在东边是森林公园，南边是坝河公园，东边是酒仙桥公园，北边是我们的社区，这个项目的绿化率是非常高的，自然环境也非常好，这里面考虑到了高端居住客户的需求特征，住在这里是非常舒适的。

　　主持人：对于随后即将推出的丽都东镇的三期，您刚才也提到了是以90平米的小户型为主力户型，能告诉我们广大的网友具体什么时间可以推出？

　　肖志刚：目前三期建筑面积是29万平米，分两期开发，可能在年底左右到明年春节左右会推出三期的1期，在明年下半年的时候会推出三期的2期。1期推出的时候主要还是以中小型户型为主。

　　主持人：从刚才您介绍丽都东镇一、二、三期的趋势来看，刚开始是以中小户型为主，后来推出了中大户型，后来因为政策问题，又回到中小户型，为什么会是这样的路线呢？户型这样的设计，如何形成丽都东镇这么大的社区的统一性？

　　肖志刚：主要还是支持国家政策。第二我认为也是非常好的，从现在整体的发展来看，70%、90平米的社区也能够满足客户的需要。

　　主持人：像一般大盘的开发，它的周期比较长，而且对于开发期的实力要求也比较高，您刚才也提到有一万平米的酒店和五千平米的会所，丽都作为老的生活区，周边的配套已经齐全了，您为什么在大盘里面自己还要做这么多配套出来呢？

　　肖志刚：丽都本身的配套，目前来说是比较齐全，但是我们也是为了更加能够满足于客户更高层次或者更现代的一种需求，比如说丽都东镇三期时就会在社区里规划以运动型的社区为主，主要以年轻人为主，像羽毛球场、足球场等等，包括会所里面也会配置一些年轻人喜欢的运动主题，这个东西是不冲突的，也是为了未来更加满足整个小区的需要，整体的规划也是相对于这个区域的补充和完善。

　　主持人：北京可能有一些大盘在当初规划时没有考虑得太细致，可能造成有人会觉得从他居住的楼层这，外出总是感觉不是特别方便，在丽都东镇，是否想到了对内部的交通设计和居住者购物方面的完善？

　　肖志刚：新开发的区域，像朝青和南区，对于新居住的项目来说，业主的出行、购物相对而言都是非常相似的问题，我们这边会有一些社区商业出现，卡布其诺会有两千多平米的商业，芭桑诺瓦也有两、三千平米的商业，在第三期它的商业面积会达到四、五千平米，而且会有一些综合性的商业，这种商业配套的出现，更加能够使居民不出社区就能享受到便利性的东西。这是我们为什么做这些配套的考虑。

　　另外，相对这一块，还有就是市政问题，市政主要体现在交通上，目前卡布其诺和芭桑诺瓦我们也正在积极地推动着市政的相关配套的建设，在丽都东镇的三期推出时，我们还很可能会推出社区巴士或者相关的公共交通，能够增加出行的交通选择，我们也是在积极地在做这些的细节设计。

　　主持人：丽都东镇出去整体开发完的话，整体工程进度什么时候可以结束？

　　肖志刚：一期已经入住了，06年上半年就已经入住。二期芭桑诺瓦目前是1、3号楼结构封顶，2、4号楼也是6月份开工，别墅和酒店也是6月份全部开工，芭桑诺瓦整个的工程量应该在明年上半年全部完成。同时开工的就是明年上半年开工的就是丽都东镇的三期，先开29万平米的一部分，整体完工应该在2009年。四期亮马国际村目前的情况会在2008年底开工，整体的项目完工会在三年之内。三年之内建成以后，对丽都这个区域来说也是出现了一个新的复合型的居住小区，在北京的东北部会新出现一个好的亮点。

　　主持人：东镇的意义就在这里了。

　　肖志刚：对。

　　主持人：刚才提到6月的新盘都出在四环周边，价格都在万元。酒仙桥区域来说土地越来越少，目前丽都东镇的价格是怎么定位的？

　　肖志刚：丽都东镇目前的销售均价是在12000元，参考了几个区域的价格，相对于朝青的比较，它还是稍偏低一些，朝青基本上是在13000-14000元，而且相对来说他们没有这么好的生态环境，很大的一个优势就是他们的市政交通改善得比较好。

　　主持人：大家对于永同昌集团，前几年说永同昌集团在酒仙桥区域拿了一块非常大的地，至此之后，大家就觉得光有项目名称，从宣传上好象感觉对北京关注的楼盘的人来说，宣传力度比较小。这是为什么？

　　肖志刚：可能是因为项目卖得比较好。

　　主持人：开发大盘的开发商实力比较雄厚，现在网友买房都比较关注开发商的实力，请肖总介绍一下永同昌的开发商。

　　肖志刚：从99年进北京，开发了上院、瞰都、丽都东镇、西三环的汽配城，累计的开发量有70多万平米。主要是在福建和厦门开发，进入北京以后开始以住宅开发为主，还算是比较好的一个企业，在土地储备上也是很充足，我们不仅仅是在东边，在西边还有20万平米的别墅用地。永同昌集团目前在厦门是第一个开发阶段，在北京是第二个开发阶段，在北京的基础目前来看打得非常不错，永同昌集团已经进入了第三个发展阶段，就是从原来的靠机会发展，现在是进入到了靠品牌、靠战略的发展，在厦门、北京完成整个的项目开发和战略布局以后，目前更多的精力是放在全国的二线、三线城市，而且发展得非常快，目前在二、三线城市主要是在江西抚州有将近有700多万土地开发，然后在河南的洛阳、安徽蜀州、山东济南都有相应的地产开发。在二、三线城市发展得还是很快的。

　　主持人：在北京市场除了丽都东镇之后，集团会有什么下一步的动作？

　　肖志刚：丽都东镇以后主要是在西边皇家园林大有清漪的一个项目，将近有30万平米，是低密度的高端别墅项目，这也是非常有挑战性的项目。

　　主持人：会成为咱们集团在北京的又一个品牌项目了。

　　肖志刚：是这样。

　　主持人：我知道肖总在房地产界很长时间，对房地产市场很了解，您对购房者有什么建议吗？

　　肖志刚：目前北京房地产的整个市场和价格等其他方面都是非常健康有序地在发展的，在04年价格上涨得非常快，目前还是进入了非常健康有序的发展时期，决定买房的赶紧买，有能力买房的赶紧买，具体说奥运会之前奥运会之后，这个价格走势，我认为第一肯定价格不会往下走，第二上涨的趋势不会向前几年那么快，会趋向比较平稳的方向，特别是北京，对于不动产的需求是非常强劲的，今年上半年在东边很多的高端项目卖到13000、14000元销售得一般，这里受到了股市的影响，老百姓口袋里有点钱基本上把买菜的钱投到股市里去了，前一段股市震荡，成交量又提高了，下半年的销售情况肯定要比上半年好。上半年股市这么火的情况下，其实楼市也是卖得还可以的，相对于置业的需求的消费者，他们上半年已经把资金放到了股市和基金里面去了，当然股市的风险比较大，不动产的风险相对较小。

　　主持人：消费者如果要在丽都区域购房，您会有什么样的建议？

　　肖志刚：丽都区域原来是属于小众人群的聚集地，因为从整体发展来说，北京有这样一个传统，北部或者东北部从整个居住上面来说的话，人们就更喜欢居住在这些高端项目的区域，由于历史发展的原因，丽都这个区域就感觉不是特顺路，但是在这个区域我觉得只要能够了解它的客户的话，还是非常喜欢它的，因为它有更多的历史、文化性的东西在里面，是相对很悠闲的居住区域，是其他地方很难找得到的。想买来自己居住，还是应该选择在这里。

　　主持人：最主要的还是看重这个区域未来的发展，然后就看楼盘自身的品质以及开发商的实力。

　　肖志刚：永同昌集团希望一步一步地给消费者提供更加优质的工程、更加优质的社会服务，芭桑诺瓦现在在结构设计方面正在申请朝阳杯及长城杯，产品的设计上我们也在精益求精地在做。

　　主持人：感谢肖总做客新浪，今天的聊天结束。