问：你好!我想咨询一个问题,今年我在江宁买了一套二手房,由于房子是2005年的,房主未办理房产证,只是签了合同,中介工作人员说可以直接更名,无须缴税,结果我们除了给中介费8400元外,中介老板还向我们要了2万元,说是直接更名活动费,请问他要的2万元合理吗?

    李淑君律师答：若合同已经由房管局鉴证，通常是无法办理更名的，只能待卖主取得房产证后办理产权过户；若未经鉴证可以与开发商协商更名。中介所谓的直接更名活动费没有法律依据。

 

问：签订购房合同时应注意哪些法律问题?

    李淑君律师答：你若购买的是商品房，应当查验开发商是否取得销售（预售）许可证；若购买的是二手房，则应注意卖主是否有权处分房屋，有无共有权人，是否存在抵押和租赁的情形。此外，合同内容是否公平合理而不存在欺诈，对方所作的口头承诺最好能载入合同。

 

问：我2月份买了套二手房,当时在交行贷款32万,等额本金式还款,但由于利率几次上涨所以想考虑换成气球贷的方式,有什么方法吗? 

    李淑君律师答：若按揭贷款合同中明确约定了还款方式，那么你应当按照合同约定的方式履行，你也可以与银行协商签订补充协议更改还款方式。

 

问：我有一套小房子(居住权)，因离我单位较远，再加上小孩上学在我单位附近，所以我就将我的房子出租给了别人，在单位附近租了一套小房子。去年我到相关部门申请购买产权，却被告知要交罚款，我該怎么办，交罚款吗，可他们却是瞎要价？请支招，谢谢!

    李淑君律师答：你可以要求相关部门出具罚款的合同依据或法律依据，若有依据你要按规定交纳，若没有依据，你可以拒绝其相应要求。

 

问：我想买南京壹城的房子，但是这个房子却没有两证，开发商说两年内可拿到，我想知道像这种集体土地建的房子有没有可能拿到两证，若拿不到两证，是不是无法将户口迁入？请答复，谢谢!

    李淑君律师答：如果集体土地性质转变为国有土地，开发商依法交纳土地出让金并完善相关手续后，有可能会拿到两证。迁入户口需要有房产证。

 

问：我去年买的期房，房屋今年年底才交付，目前没有房产证，只有契约。我是贷款人，也是房屋所有人，现在要把共有人的名字去掉，该如何解决？什么办法最合理、省钱？谢谢~  

    李淑君律师答：若合同已经由房管局鉴证，通常是无法办理更名的，只能待领取房产证后办理共有份额过户；若未经鉴证，可以与开发商协商变更。

 

问：我去年在江北购了一套越宁房地产开发商的房子，按合同应在2007年6月1日交房,现在开发商出了一个通知,说:“因地下车库人防工程设计变更影响,现改为2007年7月31日交房。”可是除了通知没有也不愿出具任何书面的东西，也没有负责人出面做违约承诺，而且还说只要9.1前交付都不算违约不用付违约金。现在我该如何维权。

    李淑君律师答：如果商品房买卖契约未对地下车库人防工程设计变更情形作特别约定，则开发商应承担逾期交房违约责任。

 

问：06年我在江宁翠屏湾花园城2期买了套房子，我有4个问题想请教一下：1、房子本是07年3月交付可是一直延期到6月2日交付，关于违约金的赔付合同上写的是按银行同期贷款利率赔付，开发商现在却说按公积金利率赔付，这个到底该按什么利率赔付呢？2、关于延期天数的计算到底是按开发商拿到竣工表的日期算还是按开发商通知我们收房的日期算，这两者相差1星期。3、在交房的问题上开发商一直坚持先收房再验房整改，我们却认为先验房整改再收房，正确的顺序应该是什么？4、开发商要取得哪些证书或是报告之类的文件才具备交房的资格，是不是开发商发个入伙通知买房者就该收房了呢，急盼回复，谢谢      

 

李淑君律师答：1、违约金应当按照合同约定的银行同期贷款利率赔付；2、如果竣工表时间在通知的收房日期之前，则按开发商通知你们收房的日期算；如果竣工表时间在通知的收房日期之后，则按开发商取得竣工表后再次通知收房时间算，但业主已按开发商通知时间收房的情形除外。3、按照合同的约定，如果验收在前应先验收，但验收结果除存在房屋主体结构质量不合格以及质量严重影响正常居住使用的情形外，你不得拒绝收房。收房后，你可以对验房中发现的质量问题在收房单中注明，开发商应予以整改；4、开发商交房的前提是已经取得竣工验收合格证明，并且经过质监站备案。