进入6月，“北京5月住宅期房成交量跌三成”成为北京各大媒体争相报道的新闻，尤其是曾经的区域新贵亦庄地区5月交易量为零的报道更是引起买房人群的兴奋；与此形成鲜明对比的是，刚开盘不久的北岸数千人排队买房遭遇抽号引发纠纷，中关村地区某未定名的楼盘已经使数千“消息灵通”人士排队待购，再加上有关部门对一些楼盘领到销售证而不公开发售的曝光……越来越多的人们被6月的房地产市场搞乱了神经。那么，成交量的下降与一些楼盘的热销是否存在着某些必然的联系，而在这种联系的背后又有着哪些鲜为人知的内幕？
●延迟开盘成普遍现象
“我们这个项目初步打算在春节后开盘，大概3月初吧。”“这个月先开不了，估计4月中旬应该能开始销售，您要是感兴趣可以留个电话。”“5月份吧，最晚5月底就能拿到预售许可证了。”这是今年2、3、4三个月末，记者为统计下月新开盘项目致电崇文区某一项目售楼处时，得到的三个回答。而当5月底，记者再次打电话给该楼盘时，电话那边的回答竟变成了，“什么时候开盘现在说不好，今年年内差不多吧！”
绝非仅此一家，开发商延期开盘甚至一拖再拖已经成为了相当普遍的现象。根据记者的粗略统计，从去年11月到现在，至少有40多个项目推延了自己的销售计划，其中不乏品牌开发商旗下的大规模楼盘。这些项目有的在经历了几个月的等待之后已经进入市场，但还是有相当一部分，继续每月出现在媒体发布的“下月开盘项目”列表中，但距其真正开盘销售，似乎越发遥遥无期。
项目不开盘，表面上看，最着急的是买房人。李小姐中意的楼盘原定4月份开盘，3月中旬她就到售楼处登了记，可如今一个月一个月推下来，最新的通知是6月底“肯定”开盘。“房子老拖着不卖，价儿可没耽误涨。”李小姐说，3月份她去登记的时候，售楼员还说她想要的那个户型和楼层价格应该在9750元/平方米左右，可如今再去问，基本上人家的口径都已经改成了“每平方米大概10000元”。虽然对当初登记的客户是否会按当时登记价格销售开发商一直没有明确表态，但本身也是做市场营销的李小姐心里明白，这每平方米多出来的250元，自己是逃不过了。
至于开盘时间的一再拖延，多数开发商的说法都是“预售证没办下来”。没有预售许可证，当然不能卖房子，这个理由看似无懈可击、合理合法，但在等待中无形吃了亏的消费者们对此并不完全买账：“拿个预售证，真有像开发商说的那么难？”
“拿预售许可证挺容易的，只要公司、项目都没问题，预售许可证一般都能很顺利地拿下来。”北京一家知名开发企业的市场经理向记者坦言，多数情况下，开发商说预售证办不下来所以不能开盘，托词的成分都要更大一些。
成业行投资顾问有限公司总经理邵念强也表示，在目前的市场情况中，开发商惜售的情况一定程度上确实存在。只不过，在去年政府为抑制开发商捂盘，明令开发企业在拿到预售证三 天之内必须开始销售之后，越来越多的楼盘选择索性先不去办理预售许可证，待他们认为时机成熟之后再开盘销售的方法。“说白了，这就是一种营销策略。”
●买卖双方两种观望心态折射楼市走向 据有关人士介绍，5月房地产成交量的下降跟相当一部分买房人期待限价房、经济适用房有关。南四环项目鸿叶兴园副总经理王振平告诉记者，由于他们的地块通过竞标已经确定做限价房，消息一出，询问、等待的买房人络绎不绝，很多初次置业的买房人都表现出等待到底的架势。据记者了解，南四环目前除了华侨城、万年花城等老牌项目外，鲜有新盘推出，该区域很多符合条件的置业者都把目光锁定在了限价房上。
此外，政府有关部门承诺推出的经济适用房一如既往地受到置业者的期待。
与持币待购者一样，开发商也在等待。成业行投资顾问有限公司总经理邵念强认为，开发商当中的观望情绪也十分浓厚，不少人对北京市场接下来的走势预期都不是十分明确，但普遍感觉价格还会有上扬的空间，所以，等待，就成了他们眼中最合时宜的经营之道，“这样做的开发商多了，出于从众心态，反而会让更多开发商甘心等下去，特别是一些中小项目，自己没有突破区域价值现状的能力，他们就更倾向于等周边一些大盘销售启动了再做动作，所获得的收益要大得多。”
除此之外，中原地产华北区董事总经理李文杰则从另外一个角度剖析了开发商的心态。李文杰指出，去年深秋，政府一纸禁令，勒住了商业银行向未封顶楼盘发放个贷的出口，所带来的重要结果之一就是如果开发商在建筑主体未封顶之前卖房子，则初期只能得到贷款人的首付。如果按照“三七贷”来计算的话，也就是说，开发商先期开盘，只能收到总房款的三成。“很多资金流转正常的企业根本不会特别介意这30%的房款。反过来，如果开发商不急于销售，等到主体结构封顶后再开盘，与早先相比，售价肯定会再有上浮，银行开始放贷也能让他们顺利回流资金。可以说，延期开盘，在个贷刹车的情况下，让开发商一举两得。”
●物业税虽非主因仍然制约交易量
政府开征物业税的传闻在最近几个月再次甚嚣尘上，而很多人也将此与北京近来房地产成交量的低迷挂钩，认为出于对物业税所带来房产持有成本的提升，使不少原本有置业计划的人暂缓了买房的打算。对此，成业行投资顾问有限公司总经理邵念强指出，在现有的市场情况下，物业税所产生的影响远不像一些人想象中那样明显。
邵念强说，首先，真正考虑到物业税而改变自己购房意愿的人非常少，物业税在这些人决策中所起到的作用比银行加息还要小。相反，更多人关注的问题在于，目前房价已经达到了一个很高的地步，特别是大户型高档物业，高房价的另一面便是对进一步升值空间的质疑，他们担心，一旦房价出现波动，受冲击的首先便是这些大户型产品。更何况，大户型房产在变现方面的灵活性本身就远逊于中小户型，将来的转让会很困难，所以，目前很多有能力消费大户型产品的置业人群也更倾向“舍大取中”，在现在大户型依然唱主角的一手房市场中，交易量的数据肯定会受到影响。
其次，关于土地出让金的成本，邵念强指出，一方面，政府曾经辟谣，土地出让金不会转移至物业税，另一方面，在他看来，即使出让金真不收了，也未必对房地产成本有太大改变。“土地出让金不等于地价”，邵念强解释道，在住宅物业总的建设成本中，土地成本占到大约55%左右，而在这55%当中，土地出让金占的份额不过1/10,土地成本的大部分是拆迁补偿款等其他费用及议价产生的上涨空间。
尽管并不认为物业税短期内会给房地产市场带来什么重大变格，但邵念强也承认，用持有税来代替流转税，这肯定会是未来的一大趋势，也会深刻地影响房地产行业在未来的走向。
邵念强指出，虽然今年年初有政府部门再次明确表示把物业税的研究提上日程，但依惯例，即使开始，北京也不会是第一批试点的城市，长三角、珠三角的一些人口在30万至50万的中小城市有可能成为第一批“吃螃蟹的人”，等到这些试点成熟之后，才会在北京这样的一级城市启动，“这个过程还会很漫长”。
●充足放量进入市场才能扭转交易量之虞
或许是巧合，在记者发现的部分延期开盘项目中，有不少项目最初的计划是在去年11月开盘，而在禁止商业银行向未封顶楼盘发放贷款的政策出台之后，这些项目选择了沉默。当时项目进程还处“挖坑”阶段的这些延开项目，如今主体结构已经基本成型，与此同时，从去年到现在，这些握在开发商手里的期房，每平方米普遍又升值了近1000元。
显然，这种情况是消费者最不愿意看到的，人们普遍期盼中的放量“大年”迟迟未现端倪，已经让众多购房人放弃了观望，但一手房市场并不充足的供应甚至让许多手里拿着钞票的购房人无房可买。而这一情形的另一极端则是，目前市场上为数不多的几个价格相对较低、户型面积适中、地理位置又更接近城里的项目，如位于百子湾的金泰先锋、立水桥的旭辉·奥都、望京的北纬40度，都出现了未卖先热或者一上市便被“抢购”的情况。
对此，业内有专家分析，“小户型”、“郊区化”无疑将成为今年下半年房地产市场的“关键词”。今年下半年的市场放量比起上半年会有一定增长，但城区内新增的小户型住宅面积则相当有限，更多的则要到亦庄、大兴、顺义、通州等轨道交通的覆盖区域。在城市核心区高房价、大户型的挤压之下，“住宅郊区化”的口号到今年才算名副其实。此外，李文杰也指出，由前几个月的市场供应来看，下半年放量规模也很难令人做出特别乐观的估计，但只有增加放量，才能真正扭转买方买不到、卖方不想卖的局面。
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根据北京市房地产交易管理网提供的最新成交数据统计，今年5月北京市商品住宅期房交易下降明显，现房交易略有上升，总体交易量呈下降趋势。统计数据显示，今年5月期房交易量9546套，比去年同期下降三成以上，比上月下降一成。
今年5月，北京商品住宅期房交易量为9546套，交易面积为118.84万平方米，现房交易1920套，交易面积29.31万平方米。而2006年5月，期房交易量和交易面积分别为14014套和172.62万平方米；现房则分别为1837套和25.9万平方米。虽然现房交易量略有上涨，但总体交易量仍有4385套的差距，其中期房交易量比去年同期降幅达到32%，而现房涨幅约为4.5%。
数据还显示，5月份住宅总体交易量环比也呈下滑趋势，但仍呈期房下降、现房上升的局面。和4月期房、现房分别成交10729套和1829套相比，今年5月，期房成交降幅约为11%左右，现房成交涨幅为5.0%。
