俗话说：买不起就租。
在北京，应该叫：买不起，只能租……
甚至是：租不起，就只能合租，而且租得越来越远……
北京的收入并不高，2006年平均税前年薪36097元而已。
也就是说，3K族，也就是月薪3000，是一条线，平均线。
比平均线还高一倍，也就是月薪6K的人群，普遍买房了。
即便暂时还没买，一旦结婚，肯定也有能力买房子住。
当然，偶然也有月薪上万，但临时来京打工租房子住的。
为了陈述方便，我把北京的租房族按照人均月薪分成3类。
3K族，个人月收入3K以下，家里没房子，而且收入较低的。
6K族，也就是中级白领，个人月收入6K以下，还没买房的。
9K族，也叫金领族，其中不少认为房价高，而暂时租着的。
3K族租房子，主要以合租为主，工作不稳定，住得还挺远。
对于3K族来说，极限承受力，应该是在一个人800元以内。
即便是两个人同居或结婚，月租1600，也已经是极限了。
收入的提高，不是一朝一夕可以做到，所以只好住得远些。
通常，他们会选择五环甚至更远，到单位方便就好，合租。
6K族租房子，主要以过度为主，一旦有机会，或者结婚就买房。
毕竟两个人的话，月入大约一万，买房子不难，只要有首付。
对于6K族来说，房租承受力也有限，月租2000，也就是极限了。
即便是两口子暂时过度，也不可能接受每月2500以上的租价。
3K族和6K族，一般是以普通住宅小区为租房的首选目标。
并且通常都会考虑合租，一来便利，二来热闹，三来省钱。
但租房毕竟不是长久之计，所以，最终都希望买房安家的。
所以，目前北京普通住宅的租价，也就在800-2500之间。
随着离市区的远近，房屋环境和配套的档次，价格逐渐走高。
3K族和6K族，是北京个人租房的主力，其承受力决定市场租价。
有需求，才能消化供给，主流的房租价格，是无法超过2500的。
这也是北京两居室租价甚至出现环差缩小到让人不可思议的原因。
在北二环，比如鼓楼、安定门、东直门，也只租这个价钱或略高。
而到了北五环附近，两居的租价居然也仍基本要1800甚至以上……
这充分说明，北京的个人房屋租赁价格承受力已达极限，供应不足。
虽然有少数普通2居的月租价格能超过2500，但退租率会很高……
也就是说，会空置，毕竟租房的人舍不得，往往干脆去买房住了。
那样的话，一年租九个月，空三个月，还不如2500x12来得实惠呢。
而且，频繁的换租户，出租方也会感到压力很大，得不偿失的。
正因如此，北京的租房市场房屋和家具情况，也就很缺少满意度。
即便装修再好，位置再好，租价也上不去太多，投入反而不划算嘛。
北京有多少人在租房？恐怕没人能说清楚，但肯定数量惊人。
2006年，全国应届毕业大学生（专、本）413万，很多来到北京。
而北京本市，在校大学生就接近60万，每年毕业接近12万人之多。
这么多的人，相当比例，都是要留在北京，并且只能租房住的。
市场之大，竞争之激烈，自然不用说，可租价为什么上不去？
原因很简单，大家收入毕竟都很有限，政府再想托市也没用。
北京政府在租房市场的托市行为是非常明显的，主要表现为：
⒈ 尽一切可能不履行给市民提供廉租房的义务。
问起北京有多少套房子在出租，没人知道，可有多少廉租房……
据政府主管部门承认：到2009年劳动节之前，肯定是不到1000套。
参见： http://house.focus.cn/news/2007-06-13/323377.html
建设部新闻发言人李秉仁不久前在接受媒体采访时也坦承:
"廉租住房制度覆盖面低是当前存在的一大问题。"
建设部政策研究中心副主任秦虹，
在出席"土地制度与住房政策国际研讨会"时指出：
去年北京市18个区县，住房保障的人,平均每个区县只有1.5人！
据估计,廉租房的供给每增加5%,就会迫使房价下降3%~4%！
在官商勾结很普遍的今天，为什么官员不建廉租房是有内因的……
北京每年房屋租赁的税收流失有多少，主管官员是不会在乎的。
按套均年租2万，税率5%，也就是每套出租房年应纳税1000元。
保守估计，北京出租房屋200万套，那就应该是20亿的税收……
根据宏观经济理论，市场是一张无形的大手，用利益驱动人们。
而政府应有所作为，去引导消费，调节供需，并为穷人提供救助。
特别是象现在这样，北京的租房市场出现本质上的供需紊乱的时候。
需求前所未有的庞大，但所有需求的承受力都已达到或接近极限。
这就是泡沫的典型征兆，因为需求虽大，价格却已经没有上涨空间。
我现在还不想说这个租价和需求会导致什么结果，但大家也能想到。
因为，对广大3K族和6K族来说，生活品质是他们最渴望的。
毕竟，收入是有限的，能否用有限的收入，实现更好的生活呢？
难道他们就该合租？就该混居？就该居无定所？就没有安全感？
他们已经努力工作，努力赚钱了，北京又不是没有足够的房子……
如果一种分配方式，一个执政群体，不能实现公平分配，会怎样呢？
好了，把话题从北京的3K族和6K族身上暂时移开。
我们来谈谈9K族和小公司的租房现状吧，毕竟是漫谈北京的房屋租赁。
月租四千到九千，对于高薪白领甚至金领，以及小公司，是可以的。
但是，这一层面，与普通住宅租赁市场相反，是供大于求的典型情况。
即便是凤凰城、UHN这样的高档项目，实际租金也只能稳定到6K每月。
现在买房投资的人越来越多，又住宅禁商，将来供大于求只会更严重。
所以，对于想租房给公司和金领族的人来说，竞争很激烈，要稳妥。
虽然房价不断高涨，房租基本属于白得。但装修和其它投入却少不了。
现在租高价房，都有各种要求，能否办执照啊？装修和家具档次啦……
所以，这一市场，相比普通住宅市场而言，价格反而会逐渐回落。
说了不少，归纳总结一下吧：
对于3K族和6K族来说，租房子是不得已的事，一有机会就会买房。
虽然源源不断还有应届毕业生等来源补充，但租价承受力基本稳定。
所以，针对这一人群的房屋租价涨幅会很平稳，盲目涨价反而吃亏。
但是，对政府来说，提供廉租房，减少税收流失，则是应尽的义务。
除非人民币迅速贬值，否则，工薪族的租价承受力，不可能涨太多。
对于金领族和小公司租房来说，供应充足，逐渐开始拼服务是趋势。
而由于供大于求，又要挽留住客户群别去买房，租金则会逐渐回落。
随着服务，也就是装修、家具的档次逐渐提高，及租金的逐渐回落。
这一市场将呈现特殊的良性化，以吸引必要的客户，毕竟都是散庄。
总的来说，北京的房屋租价早已见顶，而且竞争充分、甚至激烈。
而且，毕竟北京对外来人口的涌入会有相当的管理和限制。
不可能发生每年50万人涌进北京谋生的情况，除非不做首都。
所以：对那些要租房住的人们，以及靠出租房屋获益的人们来说。
如何在北京过得更好，如何实现自身对生活品质的更高追求。
面对来自共同实际生活在北京的，至少1700万人口的生存竞争。
我们能做的，与其去提高自身的收入，不如呼吁政府履行义务。
毕竟，北京是中国的首都，政府是人民的政府，有义务提供廉租房。
对于不得不租房住，收入有限，提高困难的人群，廉租房是最实惠的。
建议大家共同努力，一起呼吁，让政府履行提供廉租房的义务！
特别是通过代表和委员，以及两会制度，强制政府主管部门作为！
政府应为最贫穷的10%家庭提供廉租房，而不只是月收入580以下的！
那种滥用权利，想封住天下悠悠之口，不履行义务的官员必须裁撤！
而对那些在“实现固定资产与房价高涨同步增殖”的人群来说。
租房的收益，其实是一种“白得的收获”，这也是事实。
毕竟，一年房租才能有多少，一年房价又能涨多少呢？
以我现在住的房子来说，如果我去年出租我的房子。
按照每月2000元出租，顶多得到2.4万，这还是毛收入。
而去年一年，我的房子涨了多少？起码是10万……
这样的房地产市场，正常么？健康么？可以持续发展么？
我也不知道，反正漫谈的是租房，该说的，我已经说了……
