整体供应没有过剩

　　朱友军：区域供应过剩

　　北京2007年几个主要商业区商业放量有比较明显的增长，东部商业地产放量主要集中在朝外、燕莎、国贸等区域。西部主要集中在西单、中关村和金融街区域。北京商业整体格局不会有太大的变化。在这些区域中，东四环区域商业面市面积较大，美罗城购物中心（包括新近开业的百盛、东都影城、红星美凯龙家主力店等）、大成国际中心、新光天地等几个大型优质零售商业相继开业极大提升了东四环的商业价值。

　　谭华：整体供应没有过剩

　　虽然2007年北京市商业放量达到600万平方米以上，但就目前北京市人口构成情况来看，消化这些商业面积仍不成问题。

　　北京部分区域存在局部商业物业供应过剩情况，由此导致了一些商场面临招商难、经营难等问题，但是从整个北京市人均商业面积不足5平方米的实际情况来讲，北京市场并不存在商业供应过剩情况。因此，500万平方米商业入市后，招商问题并不棘手。

　　司徒文杰：有效供应不足

　　根据北京市人均商业面积和上海比较不难看出，北京商业面积供应总量落后上海很多，更不能与欧美经济发达城市的商业供应总量相比，按照北京市人口和消费水平判断，目前北京商业项目供应水平较低，有效供应不足。

　　北京整体商业供应形势不容乐观正是在于有效供应不足，即真正适合商户投资、购买、经营的商场不多。更多出现在市场上的是规划、设计、经营、管理存在一定问题的商业项目。因此，应该说北京商业供应总量并没有出现过剩。

　　徐伟成：存在区域性投资过剩

　　从目前北京市商业地产市场的整体供需情况来看，并没有出现商业供应过剩的情况，但是从新近发展起来的几个商圈的局部区域发展情况来说，确实存在一些供应大于需求的现象。

　　业内所说的传统商圈是指王府井、西单、崇文门、建国门、燕莎、国贸等，而随着近两年内新商业项目的落户，望京、百子湾、中关村商圈已经逐步形成，并具有了一定规模，但是百子湾和望京区域由于自身区域属于大型居住区，形成了周一至周五的消费空档期，从而导致区域内部大量商场人流不稳、购买力不足，使该区域新面世商业经营受阻。

　　购物中心成主角

　　朱友军：购物中心还不能满足市民需求

　　2007年北京商业放量较大，购物中心占据了近一半的比率。虽然部分区域购物中心扎堆，但是北京购物中心远未达到市场需求的水平，还不能满足市民的购物需求。

　　近来，随着收入水平及消费理念的改变，北京人的消费需求逐渐朝向复合式、感性化的方向发展，他们不再将商场看做一个单纯的购物场所，而是希望在其中能够连续实现购物、休闲、聚会等系列活动。

　　谭华：购物中心唱放量主角

　　从目前市场统计数据来看，2007年北京地区商用物业上市面积将达到500万～600万平方米，其中，以购物中心形式出现在市场上的产品将达到半数以上。

　　虽然2007年北京商业地产项目的定位多以综合购物中心为主，但是按照商业地产发展规律，建筑面积在3万～6万平方米的中小体量商用物业存在转型可能。这主要取决于开发商的资金实力能否达到购物中心要求、经营管理经验是否足以支撑商场运营、产品规划设计是否满足购物中心规划设计标准、经营业态能否达到综合购物中心要求、是否具有科学完善的市场竞争对策等多方面因素。

　　司徒文杰：大型购物中心最亮

　　2007年商业地产供应面积与实际开业面积差异较大，从商业地产供应的科学角度理解，上市销售的商业项目总体面积并不能代表供应总量，而应该理解为今年年内开业的商业面积。

　　从这个角度看今年商业地产供应，应该说大型购物中心是商业供应的主角。从今年初开业的位于大郊亭地区的百盛购物中心，到刚刚在华贸中心开业的新光百货，再到下半年即将开业的西单MALL，定位于高端市场层面的购物中心是2007年商业地产供应中最大的亮点。

　　徐伟成：底商供应增加

　　据第一太平戴维斯统计数据显示，2006年北京地区建筑面积达到4万平方米以上的商业地产存量为1326万平方米，2007年到目前（6月）为止，北京已上市商业地产项目总建筑面积为110万平方米，预计全年商业地产供应总面积达到600万平方米。

　　2007年，除购物中心、大型综合百货、商业街这三类传统供应热点商业形态以外，面积在3万～5万平方米的写字楼底商和品牌商业大型主力店的供应总体情况看涨。原因在于2007年已经入住的写字楼多设有商业配套，且楼盘所属区域位置都比较理想，适合临街商业发展，因此一些写字楼发展商于2007年伊始便着手写字楼底商的招商工作，典型项目有万达广场、华贸中心等。

　　招商难题

　　朱友军：个性化将是竞争利器

　　事实上，商业地产的个性化趋势已经在2007年开始显现。缺乏特色的商业地产项目将面临诸多难题。商业地产项目必须根据周边的环境和消费能力来规划设计产品，并制定招商策略。任何一个成功的商业都是独一无二的。准确地定位是前提，招商是关键，但是后期的运营管理也是非常重要。通过运营管理来带动消费人群，通过运营管理让消费者感到愉悦并留住消费者。

　　谭华：望京商业租金大涨

　　就上市项目区域分布情况分析，北京东、北、西三个区域放量相对平均，占总体放量90%以上，相比之下南城商业项目面市数量不多。

　　热点区域中，CBD区域、奥运板块、中关村区域仍是商用物业项目集中地所在，此外尤其值得关注的是望京区域。望京区域2007年商业项目租金较往年增长了50%以上，成为北京商业租金增长率最高的区域之一。同时，随着望京区域交通配套的进一步完善和三期工程的陆续完成，望京区域商业人气明显提升也是一个毋庸置疑的事实。

　　司徒文杰：产品定位直接影响后期招商

　　由于有效供应的不足，导致已经经历过失败教训的众多商户在面临新商业产品时，容易对开发商的资金实力、经营管理能力和后期运作技巧产生怀疑，从而对商场失去信心，迟迟不能入住，最终在市场上表现为新产品的招商困难。

　　既然如此，就要求开发商在前期规划设计产品时充分考虑商户的需求，如何在产品设计之初就明确产品自身定位、规划商品品牌的分布、证明为商户提供的每一个摊位都是能够满足商户自身需求的。

　　徐伟成：区域商业氛围不浓

　　商业地产良性发展，需要相当高的区域商业成熟度作为保障，从这一要求出发考量2007年入市的商业项目，不难分析出，2007年大体量商业地产项目的集中供应势必会影响部分区域位置不甚理想的商业项目，他们即将面临招商难题。就具体区域来看，望京、百子湾区域内的商业地产项目仍会因为区域商业氛围不浓而影响招商前景，反观CBD区域则不会出现这种情况。

　　后市发展乐观

　　谭华：多为客户考虑

　　在招商前景看好的情况下，许多有实力、有经验的开发商会考虑自己持有商用物业，从而使利益最大化，但是这期间开发商仍需要注意资金、管理、设计、规划等多方面因素，并且应该更加注重产品自身设计是否符合商户需要、商业定位、经营模式。

　　在商场运营过程中则应该更多考虑如何发挥产品自身优势，从而使商户的利益得到保障，以避免由于看好招商前景而只重视招商却忽视经营现象。为了达到这一要求，开发商需要了解同区域、同产品类型、同定位、同体量的商用物业的信息，来制定自己的作战方针。现在正是入市高峰，恰恰为开发商提供了丰富的信息渠道。

　　司徒文杰：后市发展前景乐观

　　从北京市商业总体供应形式上来看，目前商业供应面积不能满足城市人口构成和消费需求，加之即将举办的北京奥运会带来的巨大商机，都意味着今年开业的高端购物中心未来发展空间仍然很大。

　　但是需要明确的是，只有适合商户真正需要的商场才能满足北京商业需求，也只有适合商户发展的产品才能在今后的发展中立于不败之地。

　　徐伟成：短期经营收益或有保障

　　由于目前我国经济发展平稳、高效，海外投资者对中国商业地产投资热情空前高涨，但是随着国内经济发展的快速发展、经济体制的健全，越来越多的消费者趋于理性化，对高档奢侈品的消费欲望逐渐由北京、上海、广州等发达城市转移到二、三线城市，导致北京等地区的高档、奢侈品商业集中的城市未来发展情况不容乐观。

　　奥运会的召开无疑给北京商业发展带了良好的发展机遇，一些今年入市的项目正是看好奥运商机，准备在2008年5月前后开业。但是，短期的时间性机遇不会影响整个城市商业发展的走势。