一般来说，销售放缓对应的应该是房价平稳，但上半年北京却呈现住宅销售放缓与房价上涨互为助长的怪圈……
●上半年住宅期房日均卖296套，同比降三成多；前5个月新建商品房持续涨价，涨幅达10.1%
●业界称，开发商捂盘，减少区域供应，使得销售放缓与房价上涨已经形成互为助长的循环
6月16日，位于百子湾的金都杭城二期首推的401套房开盘销售，当日就基本实现二期首次开盘清盘。“每平米超过万元，怎么那房子像是白给一样，估计当天到现场的购房者有2000多人。”一位在该开盘现场摇号的杨女士回忆说。
然而，“抢购”仅是一个反常表现。纵观今年上半年北京整体楼市，房价上涨—销售放缓—开发商捂盘—供应减少—抢购—再涨价的“怪圈”已然形成。
销售放缓——新增供应减少
上半年住宅期房日均签约不足300套，同比下降35%；可售住宅70527套，同比减少3万多套。
来自北京房地产交易管理网站的统计显示，今年上半年北京住宅销售量处于近3年来的低谷。其中，前6个月住宅期房日均签约量最低的一个月仅为169套，即使是销售最好的一个月，日均签约量也仅为394套，整个上半年日均签约量为296套，而去年同期则达到452套，同比下降了35%。
“上半年北京住宅市场最大的表现就是销售放缓，交易量出现萎缩。”今典集团董事长张宝全这样表示。北京房地产交易管理网的数据显示，今年一季度预售项目成交均价前30名的项目中，有12个项目成交量不足10套，其中NAGA上院、御东花园等3个月里仅成交了2套。许多高档项目售楼处门可罗雀，销售人员则以聊天度日。而多数业内人士将销售放缓归结为股市投资分流了部分楼市购买力。
但一个明显的现象是，多个楼市板块中售价较低的普通住宅供应量有限，而居住性需求仍旧刚性存在，因此出现一些售价较低的普通住宅一开盘就被抢购一空的局面。开盘当日即清盘的楼盘包括位于百子湾的金都杭城、金泰·先锋，望京的首开知语城，管庄的北京新天地等，其售价均在7000元—11000元/平米之间。
截至6月30日，北京可售住宅套数为70527套，面积为1022.3万平米，而去年同期这两个数字分别为101356套和1419.5万平米，两者相差甚远。来自中大恒基不动产营销市场研究中心调研统计数据也证明上述观点。该中心的统计显示，上半年住宅项目取得预售许可证的面积同比减少了25%，而市场上的新增供应主要是来自取得预售许可证的住宅。
“办理预售许可证的主动权掌握在开发商手里。”北京永通昌集团营销总监肖志刚告诉记者，“从2月份开始整体市场销售疲软，但开发商为了维持一定的平衡，就地减缓办理预售许可证的速度，减少新增供应，从而让市场的供需处于一个有利于开发商的局面。”有专家这样分析。此前曾有多家媒体指出，今年上半年开发商纷纷捂盘，推迟其项目入市时间，主要是为了维护其垄断市场的局面，从而获得更多的利润。
开发商捂盘——房价继续高涨
开发商以捂盘手段制造区域供应量减少局面，又在一定程度上抬高房价；前5月新建商品房涨10.1%。
“虽然新增供应量没有增加，住宅交易萎缩，但开盘价格则持续上涨。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰表示。而按照市场经济规律，交易萎缩引起的连锁反应应该是交易价格下降。
北京市建委没有对外公开披露上半年住宅实际交易价格，但来自国家统计局的数据显示，今年前5个月北京新建商品房价格与去年同期相比平均涨幅为10.1%。记者统计了上半年取得预售许可证的住宅拟售均价后发现，这一数字已从1月份的12098元/平米，上涨至6月份的13088元/平米。一些热销楼盘半年内也大涨了1000元—2000元/平米，比如金都杭城1月份的单价为9000元，而到了6月开盘时达到11000元，天鹅湾从1月时的12000元涨至现在的14000元，北京新天地也从1月时的6700元上涨到了8700元。
“房地产市场是个半垄断的市场，实际入市楼盘数量和开盘价格都是由开发商自己决定。”首都经贸大学张跃庆教授还表示，一些开发商还把潜在的客户蓄积到开盘推货数量的数倍后才去办理预售许可证。
的确，由于新入市住宅较少，导致局部区域住宅呈现供不应求的局面，这样开发商就能以捂盘手段人为制造出供应量减少的局面，同时又在一定程度上抬高了房价。这正是今年上半年北京房价持续快速上涨的重要原因之一，也是住宅销售放缓的一个原因。此外，北京推出的限价房也未能在上半年形成有效供应，对市场的影响暂未形成。
循环怪圈形成
一般来说，销售放缓对应的应该是房价平稳，但上半年北京却呈现住宅销售放缓与房价上涨互为助长的怪圈。
本来，销售放缓和房价上涨是一个对立的关系，而今年上半年在京城楼市却形成了互为助长的关系。多数业内人士认为，这种不正常的现象主要是进入了一个相互对立，又同时相互关联的循环怪圈。
位于朝阳路的某项目，5栋楼，共460套住宅。去年12月中旬，首批共140多套住宅取得预售许可证，其时售价为12000元/平米。从今年1月份开始，该项目进入了主要销售期，3月份剩余住宅也都取得了预售许可证，销量却一直在朝青板块在售项目中处于落后的位置。据一位接近该开发商的知情人士透露，因为开发商暂时没有新的地块可开发，因此放缓了手头这个楼盘的销售节奏，而且，在销售量并不是很大的情况下，仍旧在2月份将均价提高到13500元/平米。目前该项目的均价已经提至14000元/平米，但其上半年只售出90余套，是朝青板块半年来销售量最少的项目。相比之下，天鹅湾每个月一般能够销售80套左右，销售业绩属于一般的水平，但其销售价格也从年初的12000元/平米提高到14000元/平米。
有专家指出，整体而言，今年上半年北京楼市所体现的是局部供不应求和整体销售放缓局面。由于购买者的实际购买承受能力是一定的，因此持续高涨的房价，使得越来越多的购房者无法尽快实现其购买需求，高房价也导致成交量减少。同时，开发商捂盘推迟项目入市，也导致成交量较少。因此循环一圈回来，市场的表现仍旧是销售放缓，但在这个过程中，开发商通过其人为的捂盘和垄断行为，助推了房价快速上涨。
■ 支招
加大土地供应可破解怪圈
北京万年长兴置业有限责任公司总经理黄玺庆认为，开发商何时开盘入市是一种市场行为，政府很难去完全干涉。从政府的角度出发，最好的方式是调控土地的供应速度。“目前土地获取的难度加大，开发商看重的是持续运营，因此现有项目的销售节奏在很大程度上取决于下一个项目土地出现的节奏。”黄玺庆将目前开发商的这一做法比喻为：吃着碗里的，看着锅里的，只有等锅里有粮食了，才敢快速将碗里的吃掉。
黄玺庆表示，政府除了要规范房地产交易市场秩序、严厉打击捂盘不售的行为外，很重要的就是需要快速整理和出让更多的土地，只有大量的土地进入市场，开发商才能加快其销售节奏，快速回笼资金，来获取新项目再次进行开发。
已经两年没有通过公开方式获取土地的今典集团董事长张宝全也认为，目前制约北京房地产市场楼盘快速放量的因素是土地供应跟不上市场的需求。“不过，这也是我国土地出让方式从协议改为招拍挂之后必然要经历的一个过程。”
■ 预测
下半年土地住宅齐放量
按照此前业内的预计，去年因宏观调控而延迟入市的项目将在今年下半年陆续入市，加之奥运会后住宅走向并不明朗，因此可以肯定，2007年新增住宅供应量将有大幅度提升。
据伟业顾问预测，2007年有效土地供应量约为1192公顷。“按照北京市平均容积率1.8计算，估算其有效供给住宅面积2145万平米，与2006年住宅计划供应量1600万平米相比，增长近50%。其中，北京市边缘组团和重点新城区域将成为供给的重点。”伟业顾问有关负责人这样表示。
同时，受“90平米70%”政策限制的项目也将在下半年陆续入市，住宅套数有可能在下半年出现一个激增的局面。
“这种循环怪圈在下半年随着土地和住宅放量的加剧会自然破灭。”中原地产华北区域总经理李文杰认为，尤其是300万平米的限价房有可能在下半年开始入市销售，市场整体供应量在加大的时候，开发商固守捂盘就必然面临销售不出的可能，因此下半年市场整体氛围会有所好转。
