郊区居民消费力不明确消费习惯不成熟———
王先生去年年底以来在股市上收获颇丰，在如今股市波动、情况不明的情况下，他准备撤出部分资金投资房地产。综合考虑到资金、风险、回报等因素后，王先生觉得投资通州的商铺应该是个不错的选择。一周前，他在某二手房交易网站发布了“求购旺铺”的信息。然而在随后几天，接连打来的数十个电话让王先生傻了眼，电话里业主个个说自己的店铺好，回报率高，但急等资金周转，所以愿意打折转让。王先生疑惑了：真的会有这样的好事吗？他决定好好探查一番。现象低总价高风险投资郊区商铺遇难题
上周五，记者随同王先生来到了华堂高尔夫中心附近的一个小区，实地考察了电话里提到的一家店铺。
业主曾介绍这家店铺有150平方米，为某小区的沿街底商，有产权、已经装修，要价82万元，价格可议。这位业主强调，他当时买的时候是每平米5500元，再加上装修的费用，王先生现在买下来绝对稳赚。然而这位业主的说法没有打动王先生。王先生告诉记者，他并不想在这里经营商业，而是要把商铺出租赚取租金，所以装修对他没有多大意义，回报率才是最重要的。相比而言，经商环境就重要多了，直接决定了他的投资能否收回，因此王先生没轻易作决定，而是做起了“外围”工作。
记者随王先生在店铺附近转悠了一圈，见店铺在一栋5层住宅的一楼，因为面朝大街，左边是小区的一个出口，而右边就是大街交叉路口，应该说是一个好铺面，但因为这里地处郊区，人流显得非常稀少。而同一排铺面中将近一半还处于空置状态，而开业的商铺来光顾的人也很少。因此王先生基本判定，这里的经商环境并不理想，购买此处商铺有较大风险。随后几天，王先生和朋友又去看了其他几家待售店铺，都不理想。王先生告诉记者，这些出售的店铺和周边商铺无一不是处在经营冷淡的状况中，他已经把眼光投向了其他项目。
虽然王先生的二手店铺选购只是个案，但多少也反映了郊区商业目前遭遇到的一些困境。尽管低总价意味着高升值潜力，但是当遇到商业经营的风险时，低价诱惑也就打了折扣。分析商业地产两重天近郊远郊各不同
有专家认为，随着北京市区房价的走高、住宅郊区化概念的兴起，越来越多的人会选择到郊区置业安家。人流的聚集形成了郊区商业的潜在市场，而越来越多的产业资本看到了这一商机，同时也为了寻求低成本的投资环境，纷纷从市中心向郊区转移。所有这些不只提供了良好的发展机遇，也对郊区商业建设提出了要求。由于与城市商业存在不同要素，目前不仅郊区不同的商业形态所遭遇到的情况各有不同，而且远郊近郊也都呈现出不同的发展态势。远郊：“黑洞效应”吸走人流超市卖场成宠儿
伟业商业副总经理姜黎明认为：目前北京远郊区商业地产的问题可以用“黑洞效应”来形容。城市中心的商业在规模、形态、档次等方面都具有无与伦比的优势，不但满足着城市中心居民的消费需求，而且部分业态对远郊居民也有强大的吸引力。餐饮、娱乐、高档购物等消费，人们更愿意去市中心，这致使远郊本就不多的人流又被带走了很大一部分，从而使远郊商业在业态的选择上受到了更大局限。
在各种商业形态里，在远郊区最容易做的是超市，这里面的日用品、服装百货、食品都有了，可以满足附近人们的基本需要；而社区商业次之，一些高档社区的人群除了在市中心消费外，还有可能在自己所属的片区消费；在这之外，卖场式的商业和专业市场会比较好做，比如家电、建材市场等等，这些投资型物业主要指一些铺位的出租出售。一般是谁经营谁去做。至于许多项目仿市内项目所作的小区底商，在出租方面会有很多问题，因为在这里餐饮、娱乐、洗浴等业态做不了，而做大的话开发商又觉得不划算，于是他们就会做成街铺。这种情况下在短期内投资者是很难获得收益的。
至于近些年来兴起的Shopping Mall，在郊区可以用“遇冷”来形容。目前北京的Mall有70%~80%是建在城市中心，剩下的二三成才在郊区落户。前些年，很多郊区Mall欢天喜地而来，最后却不得不黯然离场，归根结底，Mall是种舶来品，与人们的购物方式有很大关系，而中国汽车化、郊区化的高峰还未真正到来，还不具备发展郊区Mall的条件。
而在投资方面姜总认为，投资远郊商业的风险是存在的。因为在郊区最关键的问题是人们的消费力不明确，消费习惯不成熟，不能像城市里那样成熟消费。例如，人口的固定性强使餐饮等一些行业的消费人群能力受到限制，他们可能多数在家解决餐饮，而不会像在市中心里那样经常外出就餐。近郊：商业外移促进商圈形成构造城市商业包围圈
相对于远郊，地处五环附近的近郊地区其商业地产的发展则呈现出一派风生水起之势。
根据城市规划与建筑设计研究机构五合国际刚刚发布的报告显示，随着奥运临近，北京许多商业项目都将开业时间或交付时间定在了年内，以更好把握奥运商机。反映在地产上，就表现为商业项目今年的集中放量、集中开业。根据北京市规划，今年商业地块的规划供应总量为200万平方米，其中北四环以外的商业地块供应面积约为100万平方米，占总体放量一半。由此可见，商业供应从老商圈往外推移的趋势日益显现。
例如东北部的望京区域，作为规划的亚洲最大居住区，目前商圈主要集中在东部，商业面积已经超过40万平方米，预计到2008年商圈面积将赶超西单。虽然该地区的商业项目尚没有形成聚集，但随着大型企业、商业的入住，将使望京成为京城东北的商业次中心。除望京商圈外，亚奥商圈、亦庄商圈也在逐渐形成当中。有专家认为，这些新型商圈的崛起，将在五环沿线构筑一道强有力的包围圈，市区消费者的需求基本能在此范围内得到满足。
但是，专家也指出，这些近郊的商圈虽然吸引了众多商家的兴趣，但是商家进驻经营的意愿有限，招商难度较大，而且由于集中放量，大多数项目都以中高档百货为主，定位上的雷同将加大招商难度
