| 上半年商业地产四处开花 |
| 2007-07-26 09:12 来源: 北京娱乐信报 |
就区域而言，ＣＢＤ成为今年上半年商业项目集中开业的焦点区域。与此同时，望京、中关村等区域同样比较活跃，新开业的项目正在逐渐带热这些区域的商业气氛。这其中不乏商业巨头企业。对此，专业机构指出，随着城市居住区域的变迁，城市传统的商业中心已经无法满足新兴居住区的消费和购物需求，使服务于城市副中心区域的商业中心逐步形成。
市场发现
商业巨头四处开花结果
就区域而言，ＣＢＤ成为今年上半年商业项目集中开业的焦点区域，新项目弥补了ＣＢＤ一直以来商业物业缺乏的状况，越来越多的商家开始进驻并关注这一区域，商业中心的形成指日可待。还有，位于市中心的广渠门商圈也吸引了不少商家的注意。记者在“２００７京城高档餐饮行业发展”高峰论坛上了解到，该商圈内的“本家商业·尼奥广场”将开创大型国际商务主题展卖与体验中心之先河，打造以贵族运动、商务礼品为主题的国内首家大型国际商务购物休闲广场。据了解，本家商业总建筑面积约１２万平方米，由临街底商、独立商业楼、商业综合楼等多种建筑形态聚合而成。
与此同时，望京、中关村等区域同样比较活跃，新开业的项目正在逐渐带热这些区域的商业气氛，商业市场活跃度明显增强。例如，７月２１日，嘉美中心就已经与著名百货业巨头——香港新世界百货集团签约。据悉，此次新世界百货集团签约嘉美中心５万平方米的商业中心。新世界百货进驻嘉美中心后，将填补多年来望京高端品牌商业的空白，拉动整个区域商业物业的升值。１８万平方米的嘉美中心，是集行政办公酒店、行政公寓酒店、甲级写字楼、品牌商业于一体的完整商务综合体。
记者还了解到，继５月底北京瑞祥集团整租明天商业中心１．４万平方米商业后，上周北京蓝黛文化传播有限公司又正式签约整租其Ｂ０２热力不夜城。据总面积约１万平方米，主要经营特色餐饮、慢摇吧、ＫＴＶ、迪厅等。据悉，明天蓝黛计划于今年年底开业。另据了解，明天商业中心１０万平方米商业除Ａ－０６地块目前在与某国际品牌商谈整购外，其余已全部销售完毕。
业内分析
优质商业地产备受关注
进入２００７年，北京商业市场表现活跃。从业态方面来看，上半年开业的项目主要以购物中心为主，如新光天地、美罗城购物中心等。另外，大批外资零售商不断拓展北京市场，如韩国乐天百货、日本高岛屋百货、伊势丹百货、泰国中央洋行等都已经确定或计划开设其在京的首家旗舰店。
戴德梁行相关负责人指出，由于投资机构看重商业地产的高回报率，因此，近期市场对商业地产的关注日益增多，特别是地段优势明显、评估价值高、预期收益大的项目更是备受市场关注。而另一方面，受政府不断出台“限外”政策的影响，外商投资商业地产的步伐有所放缓，因此更多的投资成交发生在内资金融机构和企业中。
机构预测
城市副中心将有区域商业
中国城市商业网点建设管理联合会和中国商业地产联盟联合发布的《２００７中国商业地产发展报告》显示，大型房地产开发企业与连锁商业企业“强强联合”已经逐渐成为趋势。随着零售业和商业地产市场竞争加剧，零售企业进一步扩张和商业地产开发商提高项目成功率的压力，将使双方合作需求进一步加强，预计这一模式将在２００７年继续向深度发展，并改变商业地产的开发格局。
该报告还指出，随着城市居住区域的变迁，城市传统的商业中心已经无法满足新兴居住区的消费和购物需求。新建小区规模的扩大、交通的大幅改善、服务人群较高的消费能力以及商业竞争环境相对平缓，均为一定规模的商业物业的发展提供了空间，使服务于城市副中心区域的商业中心逐步形成。
贴心提醒
买商铺要筑好
三道防线
第一道防线：
先看地段、人气
买商铺看的是未来。要保证地产的升值，中原市场研究部相关人士指出，商铺的地理位置就是一个相当重要的因素。在选择商铺的同时，还要注意的是判断当地的商铺是否已经达到饱和状态。开盘很久但空置率仍然很大的商铺即便价格再低，也要谨慎考虑，不能盲目投资。
第二道防线：
再算投资回报率
选择了好的地段，下一步就是深入地了解当地的出租情况，估算一下当地其他商铺的租金，减去物业管理费用、自己的月供以及其他相关税费，保守的计算出净收入，以判断该商铺是否值得投资。
投资不同地区的商铺所付出的款额是不同的，即便在同一区位，各种商铺的档次不同，款额也大不相同。然而自己的经济承受能力是固定的，因此一定要把资金风险降到最低，并在风险和回收的矛盾中找到平衡点。
第三道防线：
小心“只售不租”
因为只售不租，造成开业后很难统一管理，从而引发后期经营上问题不断，甚至一开业就停业。究其原因是开发商将商场的大产权全部分割后发售，因为产权的主体已经发生了变化，小业主如何租、租给谁、租金多少钱这些都不是开发商说了算，即使想统一经营，要面对几十上百个小业主和商户很难成功，而且开发商也没有调整租户的权利。
所以，投资时要尽量挑选那些“只租不售”或“租售搭配”的商铺。
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