北京中原中高档二手房成交均价（2007年6月份）：11655.3元/平米

　　环比5月上升0.6%

　　备注：报告中所有涉及到指数数值的均采取四舍五入取整法，所以有可能出现两个月指数数值相同，在指数数值上未呈现出变化，但从环比涨幅上可以表现出变化程度。

　　一、 指数说明

　　1、 编制对象：北京市中高档次新房住宅

　　2、 指数编制原因：北京中原二手房成交定位于中高档二手商品房，拥有大量中高档次新房住宅成交样本，完全可以反映北京中高档住宅的价格走势，因此，目前仅研究北京中高档住宅的指数走势，而未涉及其它属性房屋。

　　3、 数据来源：北京中原中高档二手住宅实际成交

　　4、 成交指数共覆盖7大城区，即朝阳、海淀、丰台、东城、西城、崇文、宣武

　　（北京中原由于分行分布局限，不能对所有区域的中高档住宅进行分析，但随着分行的增加，其指数覆盖区域还会增加）

　　5、 样本容量：共有30个板块、102个样本楼盘

　　6、 指数基期：以2004年5月为基期，全市及各区标准加权均价为基期价格，基期指数为100点。

　　7、 指数计算：当期指数＝上期指数×当期加权均价/上期加权均价。

　　8、 发布内容：全市及各区当期指数、均价，各期指数时间序列，各板块均价。

　　9、 发布频率：每月

　　二、 北京中原买卖成交领先指数--全市指数

　　2007年6月北京中高档住宅成交领先指数为179点，成交均价为11655.3元/平米，环比5月份成交价格略有上涨，涨幅为0.6%。另据北京中原三级市场部统计数据显示， 6月环比5月二手房成交量也出现上涨，涨幅在20%左右。可以说6月中高档二手房市场出现价量齐升状态。

　　分析其原因：

　　1、成交量的上涨受到一个重要促进作用就是7月1日进行网上签约，有许多消费者对网上签约的实质不了解，认为将在很大程度上减缓其交易过程的完成时间，因而出现在6月底集中过户的情况，由此导致6月份中高档二手房成交量有所增涨。

　　2、但从成交价格来说，其影响因素有很多，它的变化程度，一方面是受到供需变化影响，另一方面可反应出消费者心态变化情况。6月份环比5月份价格略有上浮，市场上消费者可承受的心理房价与业主报价之间出现一定差异，“有价无市”现象严重。在二手房交易过程中其实是一个买卖双方心理博弈的过程。6月环比5月价格处于上涨趋势，主要是受到北京作为国际化大都市的吸引作用和城市发展的大环境影响，另外，2008年奥运会带给北京交通和生活配套设施的改善都对价格上升起到重要促进作用，但从供给上来说，2007年政府不断增加保障性住房，给消费者提供更多的购房选择机会，这在一定程度上会分散部分中高档消费者的购房关注目光，消费者购房存有一定的观望情绪，对价格稳定起到作用。另外，从6月15日起全面执行的二手房资金监管政策将对进一步规范市场发展、有效遏制中介机构抬高房价进行吃差价行为，对于稳定二手房价格会起到巨大促进作用。

　　（以上数据由北京中原三级市场部研究中心提供，仅供参考）

　　（以上数据由北京中原三级市场部研究中心提供，仅供参考）

　　三、 北京中原买卖成交领先指数--各监测区域指数

　　（以上数据由北京中原三级市场部研究中心提供，仅供参考）

　　通过上面图中数据分析可知：

　　在对七大城区的中高档住宅项目的监测统计数据中，6月份环比5月份各区价格出现五升二降现象。出现价格上升的城区有朝阳区、西城区、崇文区、宣武区和丰台区，价格涨幅在0.57%至1.29%之间不等；价格略有下降的城区有海淀、东城区，下降幅度分别为0.35%至0.04%.在这七大监测区域中，价格上涨幅度最大的就是丰台区，价格增幅为1.29%。可以看出，丰台区作为南城的代表，随着交通、配套的改善，越来越得到消费者青睐，另外区域内新建商品房量很大，房屋品质不断改善，6月份丰台区中高档二手房成交均价为9185.71元/平米左右，在这七大城区中丰台区价格仍属低位运行。另外，从成交价格上来看，在这七大城区中，西城区房价最高为15387.06元/平米左右，环比5月上涨1.27%。

　　四、各区域板块均价分析

　　4.1朝阳区：

　　（以上数据由北京中原三级市场部研究中心提供，仅供参考）

　　在对朝阳区13个板块的监测统计中，6月环比5月，有6个板块价格出现持平，有1个出现下降，有6个出现上升现象。持平的板块主要是北苑、朝阳北路、朝阳公园、国贸、酒仙桥和潘家园。出现下降的一个板块是四方桥，降幅为5.93%。另外六个出现上升的板块有大望路、劲松、双井、四惠、望京和亚运村，涨幅在0.65%至5.01%之间差距较大。朝阳区各板块之所以出现如此差异，分析原因主要是朝阳区范围广阔，区域内各板块区域内交通配套不同，板块发展定位不同，如国贸定位于国际商务区，而亚运村的房屋主要卖点就是奥运效应带来的区域的快速发展，也正是各板块的不同特点，致使各板块房屋价格也出现不同的变化趋势。

　　具体如下：

　　六大板块内交易活跃度不够，有价无市现象严重，导致价格持平发展

　　据北京中原三级市场部对朝阳区各板块监测可知，6月份环比5月份有六大板块价格出现持平现象，它们是北苑、朝阳北路、朝阳公园、国贸、酒仙桥和潘家园板块。分析原因主要是6月份这六大板块内二手房交易不太活跃，且价格较高，已超出消费者购房的承受能力，目前朝阳公园地区中高档住宅在20000元/平米左右，如果此高价限制了部分有意在此购房的消费需求，转而投向其它区域。由此导致区域内价格变化不大。

　　另外，酒仙桥区域内中高档住宅以海润国际公寓为代表，目前成交均价在12000元/平米左右。潘家园地区美景东方项目二手房成匀交均价在9000元/平米在左右。业主报价心理预期很高，出现有价无市现象，导致成交量不大，交易不太活跃，成交价格基本无变动。

　　望京和亚运村成交价格均出现上涨

　　据北京中原三级市场部统计数据显示，6月份环比5月份，望京和亚运村地区成交价格均出现上涨，涨幅分别为0.65%和1.68%。6月份望京地区中高档二手房成交以望京西园为主，成交均价在8071元/平米左右，亚运村地区6月份二手房交易活跃，成交以天创世缘、欧陆经典、光大名筑成交为主，交成交均价在9982元/平米左右，具体要视项目情况及房屋内设施情况而有所不同。

　　4.2海淀区

　　（以上数据由北京中原三级市场部研究中心提供，仅供参考）

　　在对海淀区的四大区域监测可知，6月环比5月，除万柳社区价格略有下浮2.15%外，其它三大区域定慧寺、远大路、紫竹格地区价格均呈现不同程度上升状态。

　　1、定慧寺地区6月份环比5月份价格出现持平，成交均价在11135.3元/ 平米左右。在定慧寺地区二手房成交以北京印象为主，区域内价格一直以来变化幅度不大，分析原因主要是区域内发展主要以地理位置较佳著称，并无其它重大利好消息刺激，这也使得定慧寺地区二手房交易一直处于不温不火状态。

　　2、6月份远大路地区二手房价格涨幅较大，为5.01%，成交均价为在13000元/平米左右，区域内楼盘成交以世纪城为主，交易活跃。在此购房消费者一方面看重的是世纪城小区的规模及完善的配套充设施，另一主方面看重的则是世纪城周边的良好的教育氛围，在此购房后孩子可以上人大附小和中关村三小等学校，这促使很多家长为了子女上学而选择在此购房。

　　3、万柳地区以其独特的生态环境、完善配套及浓厚教育氛围吸引众多购房者青睐，区域内二手房成交以碧水云天、蜂鸟家园、万泉新新家园为主，区域内成交均价在15000元/平米左右，远高于世纪城地区，价格的居高不下，使得部分购房者转而将目光投向周边区域如远大路和紫竹桥地区，这使得6月份万柳地区交易不太活跃，成交价格也出现略有下降现象，降幅为2.15%。

　　4、据北京中原三级市场部统计数据显示，6月份环比5月份紫竹桥板块中高档二手房价格增长1.2%。6月份紫竹桥区域中高档二手房成交均价为12625元/平米，成交项目以华澳中心、人济山庄、紫竹花园为主。区域内二手房价格不断上涨，主要得益于区域位于西三环，交通、配套齐全，环境优，且区域内新增商品房供给不足，彰显二手房重要地位，在需求量不断增长的情况下，成交价格有所增长。

　　4.3丰台区

　　（以上数据由北京中原三级市场部研究中心提供，仅供参考）

　　通过对丰台区五大监测板块数据统计分析可知，6月份环比5月份除草桥和西罗园地区价格出现略有下降1.71%和3.3%外，其它板块均呈现不同程度地上涨。

　　1、草桥地区6月份中高档二手房成交量不大，成交主要以玺萌丽苑为主，成交均价在8400元/平米左右。6月环比5月价格略有下浮，分析原因，主要是区域内各项设施一般，无重大利好消息刺激，交易不温不火，成交价格变动幅度不大。

　　2、据北京中原三级市场部统计数据显示，6月份方庄地区中高档二手房成交价格为9857元/平米，环比5月份成交价格上涨4.01%，区域内项目成交主要以芳城园、芳古园、时代紫芳为主。区域内房价持续攀高，原因有二，一是区域内社区成熟，吸引消费者目光;二是9月份要开通的地铁5号线在方庄区域内穿过，为该区域内二手房市场发展起到锦上添花作用。

　　4.4中心四城区各板块分析

　　（以上数据由北京中原三级市场部研究中心提供，仅供参考）

　　通过上面对中心四城区八大板块的监测数据分析可知，6月份环比5月份除了东城区朝阳门内大街区域二手房成交价格下降1.16%外，其它区域均出现不同程度地上涨。

　　1、东城区的朝内大街板块内商品房量不多，成交以蓝筹铭座、禾风相府为主，成交均价在14994.4元/平米左右，6月同5月相比价格有所下降，降幅为1.16%。主要因为，区域内价格过高，可承受购房的人群较多，导致区域内二手房交易活跃度不高，价格有所下降。

　　2、中心四城区从价格上来看，西城区成交价格最高为15387.1元/平米，宣武区的广安门板块和马连道板块的成交均价排在后面，分别为10926.5元/平米和10496.4元/平米。

　　3、崇文区三大监测板块广渠门、花市、新世界地区6月份环比5月份广渠门地区价格持平，而花市和新世界则出现价格上涨，涨幅分别为0.89%和1.02%。6月份广渠门板块成交主要以本家润园、金桥国际公寓为主，成交均价在12476.8元/平米左右;花市板块成交以富贵园、幸福家园为主，成交均价在12232.9元/平米左右;新世界地区成交以新世界家园、新怡家园为主，成交均价在14686.2元/平米左右。崇文区域6月份中高档二手房价格的上涨，一方面是因为崇文区位于二环内，交通配套齐全，且区域内基本无新增商品房上市量，二手房备受关注;另一方面，崇文新世界商圈的繁荣发展，为崇文区起到强大助推作用。

　　4、宣武区的广安门外板块6月份环比5月份中高档二手房价格上涨1.13%，成交均价达到10926.5元/平米，区域内成交以纯粹建舍、朗琴园、远见名苑为主，其中，以朗琴园项目知名度最高，项目价格在10000-12000元/平米之间，视具体房屋情况而定。

　　四、 7月份中高档住宅成交领先指数走势预测

　　综上所述，北京中原三级市场部研究人士认为6月份二手房成交量在7月1日网上签约的实施下，加促了消费者交易速度，促使6月环比5月成交量有所上升。但对于成交价格而言，仍然呈现上涨趋势，但涨幅不大仅为0.6%。对于7月份的中高档二手房成交价格来说，在城市发展大环境的影响及2008年奥运会带来的交通、配套改善的推动作用下，仍然会有所上涨，但商品房供给量的增加及限价房的不断推出又会在很大程度上缓解部分购房需求，有价无市现象会得到一些缓解，因此，价格涨幅不会太大，在5%左右。但具体各区域和各板块而言，成交价格势必会呈现有涨有跌趋势，这主要跟各区域内一、二手房供需关系、价格差有关，另外，还和区域内房屋品质、房屋户型结构有关。

　　五、 附:6月份各监测板块成交价格

　　（以上数据由北京中原三级市场部研究中心提供，仅供参考） (编辑：子月)