1993年，北京在申奥中仅以2票之差输给了悉尼。其后，经过无数人的努力，2008年的奥运会终于落户在北京。这一申奥成功，曾经让无数华人为此流下了激动的泪水。到今天，距离北京奥运开幕只有一周年了，体育、娱乐、文化、经济各界人士士主动投入倒计时活动，众多行业都在冀希望能借奥运风大展拳脚……
然而，就在上自官方下自老百姓普天欢庆的时候，当人们环顾左右时发现：整个地产行业，无论是个人还是团体，对于奥运而言，除了不少企业和舆论人士用以大肆宣扬将助涨房价之外，而对各种迎接奥运的系列活动有所响应折真可谓寥寥无几。而且，不但2008年奥运会赞助商几乎没一家地产企业榜上有名，而且，事实也证明，在自申奥成功至今申奥成功的几年间很少看到地产商在奥运经济中的影子，甚至可以说，在2008年举办奥运会期间的16天里，恐怕也少有房地产企业能大展拳脚。
事实上，在目前房市情势下，中国房地产业，除了将奥运会利用作为制造房价因此会高涨的题材外，少有真对奥运会资源深度动脑筋的。所以，出现了今天这种“房地产商轻易地将自己排除在奥运之外,而且心甘情愿地在背后当一位看客”的表象。
出现目前这种房地产业除了利用奥运会作为题材渲染房价将大涨的舆论外在实际行动上表现冷淡的现象，有基于中国房地产行业特性和目前房市实际的更多原因。
首先是，虽然常听有言，“地产借力奥运，奥运推进地产”，由于目前中国房地产行业的实际情况及房地产行业的地域性特征的影响，尽管总规模2800亿元的奥运投资对地产经济具有推动作用，然而，谁都知道，这些投资以及奥运会举办，终究只会对举办地北京市及部分分项目所在城市有一定的影响，而且，只是对部分房地产项目有作用。可以说，对其他城市，对全中国的房地产企业的项目，几乎没有任何关系。实际上，由于提前几年开始的场馆建设，一些能因此直接沾光的部分房地产企业，已经借近几年房架高涨之势捞足了好处，用不着现在开始借用奥运会过于动脑筋，也不必过于就16天的奥运会举办期间这个要素来做文章。事实上，奥运会会期，终究只有短短的16天。
要知道，房地产企业终究是“商人”，是需要讲求直接利益的。那短短的16天，对房地产项目来说，能做什么？除因对奥运会效应预期而增加进入北京等城市的人以外，那临时到来而在短短的16天后旋风般离去的流动人口，对房地产项目能意味着什么？等等，系列问题，房地产企业自会思考…所以，说到底，奥运会，对大多数房地产企业来说，仅仅只是题材而已。只是，在这个崇尚面子的国度里，在这个舆论容易被渲染又被混淆的时代里，在这个极度容易烦躁的心态环境下，奥运会这个题材，更容易被一些企业尤其一些房地产企业和房地产舆论人士提前透支、过度提前利用而已。
此外是，中国的房地产行业还相当不成熟，房地产业中普遍存在着企业品牌意识不强的现实情况。可以说，中国的房地产行业，作为集体意识和集体行为来说，离品牌时代还差很远。在实际工作中，普遍认为，拥有关系资源和资金资源，远比建设企业品牌要重要得多。因此，事实上，少有房地产企业真正想费大力气来做企业品牌的。房地产业中，不但品牌很乱，而且评判品牌好坏的标准也变得模糊。这种模糊的标准，不但使消费者难以以品牌赋予相关企业产品的价值认可，也消极了房地产企业“做品牌”的动力。
其次是，虽然奥运是个品牌交流的人文大学堂，房地产企业应该在各自不同的城市宣传“绿色地产、科技地产、人文地产、民生地产”四大理念，在奥运期间参与更多的公共事务，但这只是“应该”而已，不可能成为必然的义务，更不可能形成法律来强迫企业参加。因此，房地产企业可以为之，也可以不为之。对于具体的房地产企业来说，参加的各项活动，由于活动对商业的影响力不够，或由于企业自身的策划力不强，不能为企业带来直接的商业利益，自然少有企业以“为之”。
四是，事实上，由于奥运会实际上具有很深的官方色彩，企业想自身策划一些与奥运会相关的各种活动，要不很难获得批准，要不即便能获得批准，也要经过很烦琐的手续程序，要经过很多的公关，要用上巨大的成本。如果参与到“官方”活动中，花费的费用将更巨大，这种事实性的障碍，在目前的房市形势下，在地域性很强的房地产领域，相比于企业的企业商业推广活动来说，企业感觉不必要，更得不偿失。更何况，目前的房市形势下，一般的房地产项目，几乎不用做太多的商业推广，也能卖个好价钱。
五是，中国目前的房地产企业还处于直接掘金的原始积累阶段，大量的房地产企业正热衷于争取获得土地这个稀有资源，热衷于争取具体楼盘能多赚取利润，以获得资产增加，以获得财富的增长。其企业行为表现，更多的是商业属性，而不是社会属性。
六是，目前的实际房市情势是，房价普遍飞涨，每家企业开发的房屋都不愁卖，难以显示出企业品牌对产品销售乃至更多相对利润的获得产生影响。在这种市场形势下，相对于能异常地创造更多的商业利润来说，企业品牌显得并不是很重要，并不能刺激房地产企业在目前阶段强力做品牌的意识和动机。现在的实际情况是，房地产企业几乎不要做太多的基于产品销售阶段的“市场营销”。不少房地产项目运作中，所谓的“市场营销”，实际上只是在大做“价格策略”和“销控”、“客情”，而少有做真正意义上的活动营销的。
七是，大多数的企业或项目的策划能力并不强。他们除了考虑利用现成的奥运会资源或模仿他人的做法外，难以自身原创性地策划好的活动或项目。可在今天这个房市形势下，不管你承不承认，谁在房地产几乎都可以成功，搞房地产企业的几乎人人可以成为“企业家”，搞房地产市场或直接的销售的几乎人人可以成为“专家”，一个比一个“牛”。这种因不正常市场情势而出现的“泛家”、“滥家”、“泛牛”现象，实际上在扼杀整个房地产行业的真正创造力、策划力、营销力。在这样一个淡化创造力、策划力、营销力的时期，又怎么能促进房地产企业积极策划与奥运会相关的项目以让房地产企业能兼顾目前利益和长远利益而获利呢？
八是，由于房地产项目的地域性特点，对于一般房地产企业来说，要策划一个优秀与项目所在地不在同一个城市的奥运会相关的活动，确实不容易。
九是， 房地产项目存在着比较长的生产周期，迄今还有一年的时间段，甚至不够一个已在建乃至已经开始销售楼盘所需要的时间。而大家知道，历届奥运会举办城市的事实是，奥运会一个，所有的热闹喧哗散尽，所有的热潮散尽。因此，房地产企业在利用奥运会题材做策划时，如果不能把题材深度策划运用，如果不能策划做好后奥运题材，是难以获得可观的“利益”收获的。
十是，房地产业已经历了连续几年的宏观调控，由于宏观调控并未能见效，房价普遍是逆调控大幅上涨，使得房市表现十分异常。这种异常的房市，加上多方面原因的影响，使整个宏观经济形势日益严峻起来，这无疑将迫使中央政府将进一步加大市场调控、金融调控、财政调控乃至行政调控的力度。而大家知道的是，所谓市场，有涨就难免没有降。在中央政府正酝酿不断深化对房市调控的大趋势下，尽管一些企业、房地产人士在不断传达房价还将继续上涨的舆论，而心里正担心市场形势的可能急变，难料下一步房市的走势。因此，在那些视尽最大可能抗风险与争取最大利益同样重要的房地产看来，在今天这样高热度、高利益回报的市场情势下，是没有太多必要去对“远期利益”下注的。
当然，出现目前这种“房地产商轻易地将自己排除在奥运之外,而且心甘情愿地在背后当一位看客”现象的原因，还有其他方面的原因。因为，不但每一个企业不同，而且不同城市的房地产企业之间也不同。除了北京等有奥运会项目的城市的相关房地产企业，已经在几年来的奥运筹备阶段获取了利益外，奥运会，除了可作为题材加以策划利用外，几乎与更多的房地产企业的直接利益没有多大的关系。
不过，正因为奥运会可作为营销推广深度策划的题材，不管房地产企业或项目是否在北京等有奥运项目的城市，只要策划得好，执行得好，也能取得非常不错的效果，能有非常客观的回报。在此，特将本人早在2000年对远在悉尼奥运会的题材进行深度策划取得巨大成功的案子简述如下，以供房地产企业参考。不过要注意的是，“把戏不可久玩”，一个好的策略一旦被运用过后，进行简单的模仿，不成功的可能性很大。但我相信，本案对于一些想借用奥运会题材展开深度策划做营销推广的企业来说，还是很具有借鉴意义的。
大家知道，在二十世纪，中国有三大“遗憾”，一是中国科学家无缘诺贝尔奖，二是中国城市无缘奥运会，三是中国男子足球无缘世界杯。
在1993年，在申奥中，北京仅以2票之差输给了悉尼。其后，在2000年，悉尼奥运会期间，按照国际奥委会的要求，北京将同其他几个申办城市一起同时在悉尼进行申奥宣传展示，向国际奥委会展示申奥工作情况。各申办城市都在积极开展公关，以便能争取申办成功。这样，使得中国运动员在悉尼奥运会上的表现具有非同一般的深层含义。因为，中国运动员如果表现得好的话，将不但可以间接“雪耻”，更将直接有利于北京申办2008年奥运会的申奥工作。而且，在悉尼奥运会期间，申请方政府和社会公众对悉尼奥运会的态度及其现实行动,也将直接影响到2008年奥运会的申奥工作。所以，中国政府乃至所有的华人都非常重视中国代表团在悉尼奥运会的表现及其相关工作的开展。于是，中国政府首次加大了对优秀运动员的奖励，并不断提高奖励金额，以示对奥运工作的重视。
事实上，在悉尼奥运会期间，全世界都在注目着中国。
当然，我也一直在思考如何借悉尼奥运会题材及中国北京申办2008年奥运会的申奥之势，合理利用奥运会资源，能策划一个让世人关注的主题策划，在悉尼奥运会和北京2008年申奥这两道相互关联的资源上“玩”出一个策划大手笔来！
伴随在2000年8月已经成功运作了的、同样作为“营销湖南”大型策划推广运动重点项目的诺贝尔奖策划（即在“同升湖山庄”别墅楼盘项目上，策划了国际顶尖科学家袁隆平院士和1997年诺贝尔物理学奖得主朱棣文教授的“同升湖峰会”）效应的不断增强与升级，时间进入到2000年9月份，第27届奥运会在悉尼如期举行，中国政府派出了阵容与实力都很强大的代表团开赴悉尼。其中，作为中国奥运代表团副团长的湖南省体育局局长傅国良先生，带领8名湖南运动员赴悉尼为中国而“战”。
随着奥运会比赛日期的不断推进，按照“同升湖山庄”整体系列策划中的既定思路，我们感觉策划推出的实际成熟。于是，我与开发商快速地达成了思路上的进一步统一：在认真分析中国政府对悉尼奥运会的态度后，我们决定把握全球将全面关注中国运动员在悉尼奥运会上表现、中国政府与民间相关奥运的其他工作、北京的申奥准备以及全中国人的奥运情结等方面事情的这一有利时机，借中国政府将重奖优秀运动员之势，策划运作创造中国乃至全世界有史以来对奥运冠军的奖励之最。
于是，还在悉尼奥运会进程过半的时候，我和开发商老板就在长沙某酒店，专门将在家主持工作的湖南省体育局张万秋副局长和湖南省体操队总教练等领导请到了酒店共商我们的策划方案：奥运会闭幕后，给包括刘璇、熊倪、李小鹏等在内的每一个夺金的湘籍运动员每人奖励一栋造价不低于100万元带私家花园和装修的高级别墅（有人估计市价将可能突破200万元，因为还有土地价值和私家花园价值）。
在当时，这个数字，确实会让惊愕：因为没有人想到会抛出这么大的奖励数字来。历史上还没有人对奥运冠军给出如此总额象天文数字一样高的奖励。不但全中国从来没有过，全世界也没有过。
我们向政府要的“小小”回报是：一是给楼盘重新取名为“同升湖奥运村”，由政府公开命名授牌；二是以湖南省体育局代表湖南省人民政府的名义举行新闻发布会；三是湖南省体育局出资、代表湖南省人民政府与开发商联合署名在《湖南日报》、《长沙晚报》、《三湘都市报》、《体坛周报》同时刊发关于此次奖励和政府对“同升湖奥运村”命名授牌的彩色整版公告性广告；四是在悉尼奥运会闭幕之前尽快举行大型新闻发布会暨“同升湖奥运村”的政府命名授牌仪式，由省级领导授牌并在现场打长途电话至悉尼，将奖励消息告诉中国奥运代表团。这四个回报中，对于完成策划目的十分重要：一是考虑到北京2008年申奥成功的胜算比较大，以政府命名授牌的名义固定占有“中国第一家奥运村”的资源。二是通过政府举办新闻发布会的名义来增加新闻份量感及其传播效应。三是合法合理规避《广告法》中不允许以政府名义为企业做广告的约束，创新广告法颁布后政府为企业打广告的先河并增强了企业广告的权威性，而且将政府命名授牌“同升湖奥运村”一事在公开媒体上以文字形式固定下来。四是赶在悉尼奥运会闭幕之前将正式消息发至悉尼，让全世界的媒体都报道这件事。
事实上，我们的回报“要求”，政府都给予了承诺，后来也兑现了。
第二天，张万秋副局长向远在悉尼、正身披中国奥运代表团副团长战袍的湖南省体育局局长傅国良同志汇报，傅国良同志听后非常高兴并同意了。而且，傅国良同志已把这个消息告诉了袁伟民团长，所有中国奥运代表团成员都为之高兴。这实际上已经完成了向悉尼发起的第一次新闻公开宣传工作。
9月30日下午，由湖南省体育局举行，有200多名记者参加的新闻发布会暨“同升湖奥运村”命名授牌仪式在一家五星级酒店准时举行，时任湖南省委常委兼常务副省长周伯华等领导以及教练员代表、运动员代表、奥运冠军家属代表等几百人出席了会议。周伯华副省长在会议现场，拨通了远在悉尼的傅国良副团长和运动员熊倪的电话，将这一奖励消息亲自告诉了在悉尼的中国奥运代表团。于是，“同升湖奥运村”策划当天就在悉尼产生了巨大的反响。部分国内新闻媒体和国际新闻媒体在当日就向全世界发布了这一新闻。首先，在悉尼能看到的全球（包括台湾在内）的华人报纸都进行了报道。而后，全球几乎所有海外华文报纸和无数非华文报纸、电视、电台、杂志、网络等主流媒体通过从网上下载新闻或从其他媒体转载进行了报道。然后又反弹琵琶地推动国内各媒体的火爆新闻报道。
那时候，悉尼是全世界关注的焦点，把新闻做到了悉尼奥运村，就等于人在家里，通过一个事件营销把全世界的新闻媒体推广运作这一难办的问题全部彻底解决了。
一时间，几乎全世界所有的媒体和全球人们都在说这回事。由于策略得当，“同升湖奥运村”几乎是一夜之间就在全世界家喻户晓，“同升湖奥运村”策划推广工作取得了在全球范围内的成功。
紧接着，我们又进一步展开了奥运会后的继续深度策划与推广。
在悉尼奥运会上，中国代表团取得了第三名的好成绩。湘籍运动员在悉尼奥运会上表现得十分出色：8名参赛运动员（只占全国运动员的1／35）全部夺牌而归，获得了7枚金牌（占全国的1／4）。无论是金牌数、奖牌数还是总分，湖南省在全国都位居第一。
举国上下一片欢腾，湖南省更是万分欣喜地举行了大型庆功游行仪式：省委、省人大、省政府、省政协、省军区五大家联合于10月16日举行了庆功大会。
16日、17日，所有刊发有“同升湖奥运村重奖奥运会冠军”内容的整版报纸广告也准时在两天全部刊出。16日，就有部分报纸广告摆上了所有省委常委的席位上。这样，又一轮宣传效应产生了，街头巷尾都在议论“同升湖奥运村”。于是，品牌迅速提升，无人不知。
在这种情况下，接着又连环策划了10月29日的奠基仪式。从酒店赶往奠基地的时候，组织了一支专门的车队，带着巨幅广告，以警车开道，浩浩荡荡地绕长沙城游.行一圈。而奠基仪式非常策略，出人意料地纯粹与简单：“同升湖奥运村”奠基不请任何领导剪彩，由傅国良同志以中国悉尼奥运代表团副团长的身份带领5名冠军亲自奠基。这又一次激发了再一轮新闻热浪,无异于为火爆的传播效果火上浇油......
无疑，向在悉尼奥运会上夺金的五个湘籍运动员每人赠送一栋造价不低于人民币100万元、带私家花园的别墅，创下了全世界有史以来对奥运会冠军最高价值奖励和世界上第一个由政府命名并授牌的“奥运村”的两项世界记录。无疑，“同升湖奥运村”就奥运会题材的深度开发运用的策划与运作是极其成功的。正因为如此，几乎全球所有的主要媒体都对“同升湖奥运村”进行了报道并给予了高度评价。2000年10月1日的澳大利亚《星岛时报》及全球许多媒体纷纷撰文认为，“同升湖奥运村”的策划推广运作“引起了巨大的反响”……
舆论分析认为，其成功之处的一个重要特点是运作的低成本高回报，而且具有积极的社会意义，奠定了良好的企业品牌基础：一是策划运作成本只是一个新闻发布会、一个奠基典礼和部份运作费用，仅政府出资为其做广告的广告费就超过了其成本总额，更何况奖励的只是期房；二是获得了政府资源和奥运冠军形象在广告中的无偿使用权，获得了第一家“奥运村”的名称概念资源；三是在品牌提升后，那些房子成本相对于占地2300亩的楼盘来说，只要每平方建筑物的价值升值50元，不但全部收回造价成本，还赚得了非常可观的利润.....
