银行贷款利率的下调及租市的高回报率，使越来越多的人钟情房地产投资市场，购买公寓住宅用于出租，同时，众多的开发商也看好公寓项目，新盘近期不断上市。一时间，京城中高档住宅租赁市场风生水起。但买中高档住宅出租其风险较大，那么，中高档住宅的租赁回报率究竟有多高，其租价的未来走势如何，投资者需要注意些什么。 

    项目选择的四大风险 

    尤其是新开盘项目，开发商往往会制造很多的“投资陷阱”。以近期推出的等项目为例，通过开发商一系列的租金假定、公式计算，给客户的投资回报率居然高达35%以上；同时开发商许诺代租销售。这些条件往往可以诱惑或诱导投资者介入，自然，投资者也就落入投资陷阱。 

    ■风险之一:假定的租金以什么为标准 

    开发商的依据往往是同区域或邻近区域租金最高的物业的租价，同时宣传自己项目与之对比的优势，例如：户型更合理、功能更全、配套更为齐全，言下之意自己的租金可以比之更高。但是实际上，租赁市场的价格往往是由多方面的因素所决定的。北京一些老牌项目高额的租金和其配套设施并不是成正比的。一个项目得到租赁市场的认可成为高出租率项目需要相当长的市场培育期，同时取决于项目整体的总租金水平和相同区域内市场总供给。例如，国展地区的中高档房屋因市场供给量小，在租赁市场中的回报率一直处于较高的状态，但是随着新项目的竣工，例如：新天地、浩宏园等同类项目的投入市场，国展地区的居住性房产的投资回报率被平抑。相对于2000年第一季度，2002年第一季度国展地区的出租价格平均下降了9.7%。 

    ■风险之二:租金不是纯收入 

    开发商一般以房屋销售价和预测租金来确定投资回报率，但是实际上出租投资的前期投入不单单是房屋购置价，购置房产的前期费用中还应包括国家规定的税费，尤其是中高档项目，一般租户会要求随房提供精装修、全家电和其他生活必需品，这笔投入也应该计入房产的前期总投入。另外，任何租赁项目不会达到全年满租期，投资者接房、装修、备租大体需要四到五个月时间，在房屋所在项目没有得到市场、客户广泛认可时，先期的出租价格一般为同区域同类项目出租价格的平均数，如果高出平均值，客户房产的空置期可能更长。再有，按照国家规定，投资者出租经营房屋所得要交纳个人所得税；对于高档居住性房产委托经纪公司出租还须交纳一个月的租金；另外，物业、供暖、保安、保结等费用是否包含在租金之内还须投资者与承租者协商确定，所以预测租金并不是投资者的纯收入。 

    ■风险之三:销售商代租只是短期 

    实际上投资者可以把这种方式看做开发商打折促销的一种手段。因为租约一般为两年，客户两年内的投资回报会得到开发商的“贴补”。但两年以后，客户就要面临真正的市场挑战。 

    租赁市场的价格主要还是靠市场供求来决定的，相对范围内的市场总供给量和市场总需求量决定市场的价格。但实际市场同区域供给加大会造成租金的波动，投资者应考虑长期投资的实际利益。对整体区域性规划缺乏必要的了解，投资者不能只考虑目前出租的价格水平。 

    ■风险之四:期房风险更大 

    对于投资者而言，选择期房作为投资选择前期投入可能降低，但是，投资者面临的风险在于开发商的信誉，一个项目成为高回报率出租项目除了依托于项目自身品质外，更多的依靠项目配套和项目周边大环境。 

    买房出租注重位置与心理 

    ■买房出租位置最重要 

    作为投资性项目而言，地理位置是至关重要的，投资者应该考虑相对地理区域和绝对地理区域两个因素。相对地理区域是指项目周边的大环境，绝对地理区域是指项目本身的小环境。大环境应该包括：市场可提供的总需求、交通、市政配套、就医、就学、安全、娱乐等，小环境应该包括：项目自身配套、质量、绿化、车位、物管等。 

    ■良好的投资心理应注意三点 

    其一，确定合理的投资回报率。相对于北京居住性房产租赁市场而言，平均租金回报率达到15%已经是相当可观的了，投资者应该对投资回报率有正确的预期。其二，选择合理的户型，作为居住性房产的投资，合理的户型是非常重要的。对于承租者而言，“分得开，住得下”是他们的首选。其三，多种选择，量力而行。投资居住性房产的目的是取得合理的出租回报，可选择的房产品种很多。商住公寓、公寓、甲宅、普通住宅、二手房等等，关键在于投资者要量力而行。 

    ■买二手房出租风险小 

    对于刚刚进入房产投资领域的投资者而言，投资二手房可能是一个不错的选择。二手房一般区位较好；前期投入低；摸得着，看得见；投资价格较为稳定；装修投入低；出租时不必付经纪公司代理费。