图为中广宜景湾社区建筑效果图

图为中广宜景湾位置示意图

　　朝阳新盘中广·宜景湾 (论坛 像册 户型)预计将在07年8月开盘销售，首先推出26层塔板的F座。 F座为2梯6户，户型面积89至103平方米两居、164平方米三居。为此，新浪房产第一时间对话中广宜湾开发商北京天正中广置业有限公司总经理李炜先生，向网友介绍中广·宜景湾的最新情况。以下为此次访谈现场实录：

　　主持人：各位新浪网友大家下午好，今天新浪房产嘉宾聊天室请来的嘉宾是北京天正中广置业有限公司总经理李炜先生。首先请李总给我们介绍一下中广·宜景湾的开发商背景。

　　李炜：我们以前在外地已经做过一些项目，从92年开始到现在已经做了15年左右的地产，资金、经验方面有相当丰富的积累，当然和北京特别大的一些集团动辄资金在上百亿，七、八十亿的大的上市公司和大的集团相比，我们还处于成长阶段。

　　我们际上是从03年公司就开始进入北京。进入北京重点着手从两方面来做，一方面是大量地接触了解各种项目的信息。我们是在北京一直找地，实际上我们接触过的项目，可以这样说，要比北京当地的很多公司接触的都要多，现在北京在售的项目，凡是转让的项目很多我们都不同程度接触过，而且也洽谈过。另外在大量地谈地、看项目过程中对北京的房地产市场进行了较深入和全面的了解。从03年到现在，在当时没有盲目拿地，也是一个好事，大家有很充裕的时间来专门对市场进行研究、了解一些比较有代表性的项目，像前几年销售情况比较好的、比较有影响力的项目我们都做过不同程度的研究。

　　经过这样一个过程后，在北京做中广·宜景湾我们是有备而来，并不是拿了点钱在这边随便买一块地。实际上我们一直在北京房地产市场做研究，结合我们自己多年做房地产的经验，再结合北京市场的情况和我们在国内其他一些城市做地产方面的经验，把这几年的积累结合起来，所以,我们做这个项目还是有相当充分的准备的。

　　另外，在独立操作宜景湾项目之前，我们在北京也通过其他方式，如参股等各种形式和其他公司合作开发过一些项目。比如我们和首创下面的子公司合作，另外和北京市当地的企业，都进行过间接的合作，我们投资给它，当然有些项目是没有做完，有些项目是由于对方的原因，我们把资金撤出了，大家都说北京的水比较深，这是我们的涉水过程。

　　从03年开始，十多人，五台车，专门做市场调研，信息搜集。最后拿到这块地是05年的5月份，也是经过了一个过程，这个过程奠定了今天做这个项目的基础。

　　主持人：之前很多外地开发商来北京，比如说像知名的合生和富力，南派开发商来了北京以后，很多人说会水土不服，现在合生和富力进来五年了，他们的项目都做得非常好，作为中广·宜景湾开发商来说，您刚才前面已经介绍了，经过大量的调查之后，会产生水土不服吗？

　　李炜：不会，根据我们的观察，大的集团很容易产生水土不服，这是有可能，当然他们最后没有。因为他们的设计都有自己的班底，有自己习惯的一套做法，营销策略、设计理念、工程管理都有自己的一套模式和流程。

　　我们是从外地来北京做，我们从外地带来的只是资金，我们项目的操作团队、协作单位都是本土的，无论从设计到销售代理，到物业顾问、广告公司、管理团队，基本上都是本土化的，这种情况就更不存在水土不服的问题了，我们的设计是建筑部下面的甲级设计院，也设计过很多项目，销售也是华远经纪，也是最主要的几个做高端项目见长几大经纪公司之一。

　　我们公司各专业团队都是北京本土化的，在北京做了多个项目。如设计计管理，设计管理原来是万科的设计师，到英国留学，也是学建筑，从英国留学回来以后在万科待了一段时间，来到我们这边做设计管理。

　　虽然我们也是抱着学习的态度，但在这种情况下不存在水土不服的情况。

　　主持人：中广·宜景湾位于东四环，东四环随着北京地价越来越上涨的趋势，

房价上涨的趋势来看，东四环的位置是特别好的位置，对于这么好的位置，开发商这么快拿下地，一方面证明了开发商的实力，在拿地的过程中，我们经历了什么样的过程？

　　李炜：当时接手项目它的门槛还是比较高，谁能一把拿出那么多钱，这个项目就归谁，就拿走。当时在谈的过程中北京的房市形势还没有这么明朗，是05年的年初，我们是拿着支票签的合同，当时作为一个条件，这个条件是不可谈的，当时我们拿这块地，是有一定的资金实力准备。包括我们后来取得的其他土地储备，都是签约和付款同时的。

图为中广宜景湾建筑效果图

　　主持人：从开发商角度来说，我们拿下中广·宜景湾，主要是看重它除了交通之外，还有什么其他的优势吗？

　　李炜：当时吸引我们最大的优势就是它在东北四环边上，还有就是它南边大面积的绿地，当时是园林局的草坪基地，那时候正好已经到春天了，很绿，而且从我们的项目往南看，草坪基地再往南就是四环，再往南就是太阳宫的几个公园，当时的公园是在建的，一览无余，当时我们就觉得它的升值潜力很大，视野非常开阔，当时主要是那一大片绿地，有32公顷。最动心的是东北四环，然后就是公园，在东北四环有这么大的公园是非常难得的。那边的交通很便利，去三元桥、燕莎、丽都、亚运村、亚奥商圈，沿着四环可以去中关村，交通非常便利，它是集中了几大国际商圈、丽都、燕莎、三元桥等几个商圈，而且背靠着望京的国际标准生活配套，这也是别的地方比不了的。

　　可能别的地域比较好，但是交通不一定便利，配套不一定这么好，而且环境非常好，面对着这么大的绿地，配套交通都很好。当时我们实际上是谈了很多项目，但我们感觉这个项目是最理想的。不是我们当时随便买的一块地，从04年开始，谈了两年多的时间。从今天这块地来看，东北四环边上已经没有地了，最近周边利好消息不断，交通方面得到改善，而且这块绿地批成了一个公园，还有东北四环成为北京奥运迎宾大道，以后从四元桥、望京到奥运场馆很便利。

　　我们项目售楼处有一个区域发展图。二环是北京的权贵中心，这直接影响二环到四环之间成为比较密集的、金融、商务经济方面比较繁华的区域，促使四环边上成为北京非常珍贵的宜居带，这块地拿到，是非常难得的。

　　主持人：中广·宜景湾位于这么好的位置上，项目的具体规划是什么样的？

　　李炜：项目的具体规划在规划阶段就已经结合望京的地域特点，它在东北四环，所谓东北四环并不是正南或者正北，所以首先我们是把房屋做成正南正北，符合北京人的居住习惯，另外采用外部半围合的方式，让他们既有很好的中心园林，同时又可以将园林和与项目跨步之隔的绿地融合起来。当时几大设计师事务所都拿出方案，最后我们既避免全围合的设计，全围合现在不太流行了，要完全打散了也不符合中国人的居住心理。最后采用半围合的方式，使社区与楼下公园有一个互动，让绝大部分的住户可以享受到小区精致的园林，也可以感受与项目一路之隔的大面积绿地。

　　另外我们认为这个项目做到今天很不容易，最早设想是做精装修的公寓，后来根据我们的调研，居住在这一带的人，是以自住的居多，投资的相对占的比例小一点，它不像CBD那边的精装修公寓为主。所以我们后来没有上精装修，但是除了了精装修之外，我们把其他方面都做到了公寓的品质，我们小区配有会所、游泳池、户式中央空调。户式中央空调和普通家用空调是天壤之别，对人居住舒适度的提高非常大。尤其是北京的气候，冬天比较冷，夏天比较热，户式中央空调的实用度很高，现在选了三个国际知名品牌，约克、麦克维尔、开利，最后从中选择。我们做过了解和研究，普通的空调为什么夏天人们容易得空调病，因为它通过氟制冷，刚制出的冷气是零度以下，进入室内，通过一段时间把室温降下来。户式中央空调采用水循环，通过水冷循环从室内机送出来，送出来的温度一般是十多度，这样人就不会感受到难受，吹到人身上比较舒适。它夏天是制冷，到了冬天，我们把锅炉房的暖气也是通过户式中央空调送出来，暖气片为什么冬天感觉很干呢，因为它是高温水，而采用户式中央空调采用的水温一般是在40-50度，这样吹出来就是20多度，使人感觉很舒适，不会有燥热的感觉。根本的变化就是风吹出来很柔和，人体感受到非常舒适的温度，不是像家用空调或者是暖气片的感觉，而且它的制冷和制热的速度要比暖气片快，暖气片是被动散热，户式中央空调是靠风机盘管给压缩出来的。

　　在中央空调方面，我们关心的问题一是主机的噪音，为什么会产生噪音呢？一些项目把主机房放在了室内，因为它为了方便维修，在房间里有专门的一个小房间来放置中央空调的主机，因为是在室内放着，所以产生的噪音比较大。另外一个问题就是维修不方便，我们现在把主机放在厨房或卫生间窗户外面类似于放空调机板的位置，放在室外，一方面可以避免噪音，远离卧室。我们还请很多专家做了很多的方案，解决中央空调的问题，中央空调的舒适度肯定比普通空调要好很多。它是分户控制的，你用哪一间就可以开哪一间，在你关闭电源以后，它的制冷作用不会立即停止，有一个渐弱的过程。风机盘管就相当于一个27瓦的灯泡，耗电量并不大。我们是望京区域不多的配备有分户式中央空调的项目，仅仅这样，我们的建设成本也提高了很多。但我们的整体售价，不会超过整体平均水平。

　　我们在北京市场做项目，还请到了知名的开发顾问，也是很有经验的职业经理人，已经做过很多的豪宅项目，当时给我们做顾问，便于我们熟悉北京市场的情况。我们很多产品的建议都是他们提出来的，刚才说除了在规划上、设计上，品质上刚才除了提到户式中央空调之外，我们在设施上，窗户、门、五金件、可视对讲，哪怕从电器的开关、室内开关，我们都是精益求精的，选的都是品牌知名度比较好的、品质比较好的。开关是ABB或者施耐德的，五金件我们选的也是比较有知名度的，我们要求最次的也是合资品牌的。

　　工程质量方面，因为这个工程质量以后是要评选结构长城杯的，上周这些专家已经到现场阶段性验收过了。

图为中广宜景湾建筑效果图

　　主持人：北京开发商以往设计户型感觉很多的购房者对户型的评价都觉得是大而无用，很多空间都浪费了，中广·宜景湾在户型上有什么特点？

　　李炜：以往北京的户型有两方面，一方面是确实存在一些大而无用，但同时北京人的居住习惯又比较大气、宽敞，我们尽可能把它做得大气和宽敞的情况下不浪费面积，为什么当时我们用了万科的设计师掌控设计环节，万科一些南派的东西在北京逐渐流行起来了，就是它的户型面积控制得比较紧，尽可能减少浪费，当时我们参考了一些上海户型，还有万科做的南方、深圳的户型，尽可能把户型做得很紧凑，把多余的大而无用的浪费面积尽可能减少，得房率很高。这样为了保障业主的利益，我门的得房率是远高于目前市场普通板楼的平均使用率。

　　李炜：我们的户型都做到明厨房、明餐厅、明电梯厅，包括消防楼梯间也都设计为采自然光的，餐厅直接有对外的窗户，楼梯间和电梯间全部是可以自然采光，这样人会感觉很好，进出电梯回家的感觉就会很舒服。

　　主持人：相对来说也节约了能源。

　　李炜：是这样，一方面是节约了能源，让人感觉也很舒适。早期的设计都是靠全室内采光，楼梯也是黑的，电梯间也是黑的。我们的6栋楼所有的电梯间和楼梯都是明的。

　　主持人：现在我们目前主力的户型在多大面积？

　　李炜：第一期主要是两居，三居占得比较少一些，再推出的几栋楼是以大户型为主，三、四居。今年推出的主要是80-110平方米的两居，160平方米左右的三居。根据销售进度，再推出大三居和四居。

　　这个项目主要突出纯粹的居住环境，因为望京区域现在投资的项目很多，居住起来很杂，就会影响我们楼盘的品质。销售这边尽可能把我们的客户筛选成精品自住型客户。

　　现在看暂时周边有点乱。但是改造正在进行，例如：我们项目的西边违章建筑现在拆得差不多了，我们和香颂之间是一块绿地，今年就能建成，我们和东边的项目也有合作，我们也注入了一些资金，今年拆迁就会有一个很大的动作，今年今年就拆完，现在正在拆迁过程中。

　　主持人：过了望京桥直接左转就可以到中广·宜景湾的这块地，现在项目已经出地面8层了。

　　李炜：有一栋楼是出16层了，还有15层的、14层的等等。

　　主持人：为什么现在中广·宜景湾还没有开盘呢？

　　李炜：正是我们有足够的资金实力，希望让大家看到实实在在的产品。前一段精力都放在开发和设计，华远经纪是今年5月份才开始介入项目，着手做项目的销售准备工作。我们绝不是那种挖个坑就要收钱的不负责任的开发商.

　　最近我们进去施工现场看了一下，比在售楼处看沙盘更有信心，因为它的施工质量非常好。除了刚才提到的设计、物业顾问、销售，施工单位选择了江苏南通的建筑公司，现在第一阶段的验收已经通过了，我们也更有信心了。

　　主持人：您认为中广·宜景湾主要面对的销售客群主要是哪些人呢？

　　李炜：结合项目的地理特征来讲，分成两个部分，第一个部分是项目所在行政区域，望京。我们很清楚望京是一个十年以上的城市大型社区，望京社区和北京其他几个大型社区比较，它有一个最大的特点，就是唯一一个有产业支撑的大型社区。它的跨国公司或者是世界500强企业在望京里面占到20、30家的比例，我们相当一部分的客群，经过我们接待的客户进行分析，有相当一部分是在望京企业工作的客群，这部分客群有相对比较简单的几个词汇可以描述。高知、海外留学背景、职务在中高管阶层、30、40岁左右。另外，我们项目是紧邻东北四环的，现在在东北四环的客户也有很多被吸引过来，年龄也是30、40岁左右，相对于望京的客群没有那么统一于在望京的外企工作。另外还有中央美院过来咨询的人也很多，因为中央美院离我们非常近。

　　主持人：据我了解，有一些网友关注中广·宜景湾，他们一般都是在望京区域，在海淀区工作或者CBD工作，他们觉得这个位置非常好。

　　李炜：我们项目的地理位置除了周围的机场高速、京承高速。四环、五环路以外，轨道交通很密集，例如10、13、14、15号线，13号线的延长线是北京第一条通往机场的轨道交通线路。10号线通过国贸，国贸已经发展很多年了，已经过分密集饱和了，这些人在慢慢往北转移，这是因为北京的高端娱乐消费配套还是围绕在三环四环周边，另外望京的国际化生活配套标准也符合他们的购买和居住需求。另外来自中关村的人群也到我们的项目来了。我们统计过21%的比例来自于海淀区，这是因为13线等轨道交通对人群的牵引作用。一方面是国贸搞金融行业的，另外就是中关村，这两方面的人群都被吸引到我们的项目来。

　　主持人：价格可以透露吗？

　　李炜：望京所有在售楼盘里，我是一个唯一一个靠近东北四环的，它的价值很明显，从东北四环转过来，不管大户型还是小户型，小户型我在东北四环是唯一的供给，以大户型来讲，我们在东北四环是性价比最高的。

　　主持人：公司目前的土地储备情况和未来的发展情况。

　　李炜：我们还有两块地的土地储备，一块正在报前期规划，另外一块也正在做前期设计，应该在明年就可以推出，一个是一个中端项目，另外一个是高端项目。现在集团的总部也已搬到北京，我们计划以后在北京通过几个项目的建设，把公司的品牌做出来。同时在做这两个项目的同时，我们正在山东的青岛、天津也在积极运作，有可能明年在这两个地方同时开两个项目，现在公司都已在这两个地方设分支机构。

　　未来我们的重点就是做现在所谓的环渤海概念区域。刚才说到了很多的细节，我们比较重视中广·宜景湾这个项目，就是想把公司的品牌做出来，我们的第一个项目是要做一个品牌项目的，如果要做品牌项目，不可能粗制滥造，欺骗消费者，我们既然有这么多的投入，肯定要往好的方面做。

　　中广公司准备在北京长期做房地产开发，而且未来有上市的计划。我们的品牌不会仅仅是通过一个项目做出来的，我们在北京的土地储备量已经有一些，仅以现在的储备量就可以保证公司在北京运作四至五年。而且最近还在做土地储备的工作，这从一个方面也说明了我们的实力和决心，会在北京长期地发展。近几年的目标也是为了跻身于北京的主流开发商之一。

　　主持人：中广·宜景湾会在什么时候正式开盘呢？

　　李炜：应该在近期，希望可以給各位关心的业主一个最诚恳和满意的回报。

　　主持人：感谢李总做客新浪，本次聊天结束。