随着别墅用地“禁批令”的生效以及政府对容积率的控制，北京别墅新增项目急剧减少，现存的别墅项目已经是“奇货可居”。　一手市场的供需失衡必然会影响到别墅二手市场。据戴德梁行研究报告指出，受到禁止别墅用地政策的影响，部分可租可售的别墅项目转向销售市场，使得租赁市场上的有效供应相对减少，从而使得2007年第二季度别墅租赁市场的空置率小幅下降至15.8%，降幅为2.6%。

 

成交量环比上升 朝阳需求最旺盛

 

据21世纪不动产北京区域统计资料显示，二季度北京市二手别墅的挂牌量保持稳中有升的势头，较一季度环比上涨12.3%，成交均价为19865元/平方米，较一季度环比增长8%左右。而成交量占全部二手房成交量5%左右，比一季度的3%高出两个百分点。

 

二手别墅成交量较大的区域有朝阳区、海淀区、顺义区，所占比例分别为25.3%、22.2%和15.9%。另外，昌平区的成交量达到15.2%，大兴区达到13.6%，通州区为7.8%。

 

 

 

中央别墅区 二手市场最为活跃

 

作为京城最早起步的别墅区之一，拥有15年历史的中央别墅区还是具有极强的竞争优势，不仅租金昂贵，而且成交量也是相当可观，同比一季度成交量上涨7.5%。

 

 

据金网络置业总经理助理焦向辉介绍，在北京的二手别墅市场，最有特点的就是中央别墅区、京顺路附近的二手市场异常活跃。一方面是因为那边的别墅保值增值潜力巨大，因而大量的外地人士选择在那里购买别墅进行投资；另一方面是由良好的租赁市场带动了投资市场。而亚运村、小汤山等地因为主要是以自住客为主，因而没有太大的别墅租赁市场。

 

 

在对2007年第二季度北京二手别墅市场的调查中发现，昌平的北七家镇、沙河；海淀的四季青、香山；顺义的后沙峪、机场、潮白河；朝阳望京、京顺路附近成为了二手别墅的主战场，租赁面积主要集中300-400平米之间，而租赁价格丝毫不逊于一手别墅，朝阳望京、京顺路附近的租金就突破了20000元/月。

 

 

 

奥运刺激市场需求 租金稳中有升

 

2008年奥运的临近在催热奥运板块住宅房价上涨、商业地产日益升温的同时，也带来了北京二手别墅市场的活跃。凭借着环境、居住舒适度等方面的优势，二手别墅一直受到家庭型租客的青睐，需求较为稳定。而奥运临近使得前来北京寻找住所的外国人数明显增加，刺激二手别墅需求市场，从而直接带动二手别墅房价上涨。与今年第一季度相比，二季度的二手别墅不同面积整体租金价格出现了小幅度的上涨，上涨幅度2.5%。

 

 

与去年同期相比，第二季度北京二手别墅租金并未出现太大上涨空间，基本维持平稳状态，平均租金继续维持在133.4元/月/平方米。业内专家分析认为，这主要是由于目前租住别墅客户需求量相对有限，毕竟高收入人群是有限的，而以前的别墅市场已经令一部分需求达到了饱和；另外，受到北京交通、环境等方面的影响，一些顶级地段的公寓对租户具有很强的吸引力，在一定程度上进行了替代性选择。

 

 

物以稀为贵。在2008年奥运会以及人民币升值等利好因素的预期下，别墅仍然具有很大的升值潜力，而随着“金九银十”旺季的来临，下季度需求会有增加，预计二手别墅租金稳中有升。虽然房价上涨是大部分人不愿意接受的事实，但是随着别墅新项目的短缺，使得投入到租赁市场的别墅市场日益稀缺，必然会促使高品质的别墅项目受到租赁市场的高度关注，从而提升别墅入住率及平均租金水平。