2008年奥运会进入倒计时一周内，亚奥区域的关注度也越来越高，随着可开发土地的日益减少，亚奥区域也由原来北五环以南、北土城东路以北、京昌路以东、京承路以西的区域逐渐向北扩展，甚至立水桥也被纳入亚奥商圈。

　　“亚奥区域无论是从住宅市场（包括二手房市场）、办公物业市场还是商业市场均向着良好的态势发展。”思源经纪一份《亚奥地区房地产市场情况》如此评价。

　　一、区域发展

　　亚奥板块崛起

　　亚运村地区原本只是一片农田荒野、几个小村落，1990年北京为迎接第十一届亚运会在此而兴建了亚运村，此后亚运村逐步发展为一个成规模的高档居住区，而由于交通瓶颈、配套设施发展的相对滞后，亚运村区域曾一度沉寂。随着2002年奥运主会场选定在亚运村，亚奥板块崛起。

　　2800亿元政府投资

在建的鸟巢和水立方

　　《北京奥运经济研究》一书曾透露，根据北京申奥报告财政预算和北京“十五”计划的数据显示，2008年北京奥运会的总投入将达到2800亿元，其中城市基础设施建设1800亿元：900亿元用于修建地铁、轻轨、高速公路、机场等，打造四通八达的快速交通网；450亿元用于环境治理，兑现“绿色奥运”的承诺；300亿元用于信息化建设，奠定“数字北京”的基础，初步实现电子政务、电子商务、信息化社区和远程教育，兑现“科技奥运”的承诺；其余150亿元用于水电气热等生活设施的建设和改造。

　　政府的巨资投入将使该区域的道路交通、市政基础设施、生态环境和相关配套得到前所未有的改善，促成了亚奥区域价值的大幅提升。

　　从区域功能划分上看，CBD以商务为主， 中关村以高科技为主，而亚奥区域则是集体育、文化、会展、休闲等为一体。

奥体东门

　　以高档商用公寓开发建设为主

　　根据朝阳区政府最新发布的《朝阳区奥运功能区“十一五”发展规划》，奥运功能区将形成“一轴奥运景观大道，两园奥林匹克森林公园和健翔科技园，三区生态旅游区、文化教育区、宜居生活区”，及四大产业支撑、五大重点任务等态势。 　　

　　《规划》称朝阳区将加强该区域人口规模调控，适当控制低价商品房的开发建设，减缓户籍人口增长过快的势头；以高档商用公寓开发建设为主，吸引高素质人才。2010年前，奥运功能区人口自然增长率控制在年均1.5‰以内。

　　该区域也由北辰一家开发商独领风骚发展到如今国奥投资、世茂、万达集团、凯德置地、保利、富力等众多品牌企业的争夺。

　　可开发土地减少 项目逐渐北移

　　思源经纪《亚奥地区房地产市场情况》介绍，2006年亚奥区域市场新增供应量约为100多万平方米，这是自2003年以来连续三年出现市场供应量下滑。资料显示，未来两到三年市场潜在供应量不足300万平方米。

　　同时，2006年以后，由于亚奥板块可开发土地的减少，亚奥区域开发中心逐渐北移至北五环外，甚至于立水桥的项目也以奥运作为卖点。

　　2005年至2006年上半年，区域市场价格水平还处在8000-12000元/平方米之间，进入到2006年下半年，区域内大多数楼盘已经攀升到11000元/平方米以上。

　　购买者房价承受力有限

　　北京中原地产市场研究部总监张坤昱认为，虽然跟朝阳公园板块一样，亚奥板块一大卖点也是“公园地产”，生态环境优越，然而不一样的是，朝阳公园板块作为北京最早的富人区之一，一直以来保持了很好的传统，购买人群不仅素质高，且购买力强，早几年奥林匹克公园周边的低密度住宅卖六七千元的时候，朝阳公园附近的住宅已经上万，朝阳公园板块颇受高端人群的认可，成为了高端住宅的聚集区。而亚奥板块的购买人群有地缘客户，也有看好奥运的投资者，有企业机关人员、公司白领，也有海外人士，客户构成分散，总体来说，对房价的承受力有限。

　　二、环境、交通、配套

　　生态环境优越

　　680公顷的奥林匹克森林公园（含122公顷龙形水系）建成后将成为亚洲最大的城市公园，为该区域甚至于整个北京提供了一个天然氧吧。

　　交通网络发达

　　南北向交通干道依次为北四环、成府路、中一路、大屯路、科荟路和北五环路。

　　东西向交通干道有：八达岭高速、林翠路、北辰西路、北辰东路、安立路和北苑路。

地铁五号线

　　此外, 地铁四号线、十号线一期(含奥运支线)将与现有的地铁一号线、环线、城铁13号线以及正在建设的五号线在板块内多个地点交叉并形成换乘站。其中沿北苑路而行的地铁5号线将缓解安立路的交通压力，预计今年年底通车。

　　130万平米商业等配套规划

　　亚运村区域的配套设施比较成熟，未来奥运中心区还规划有130多万平方米的商业、办公等配套供应。

　　目前该区域餐饮业最为火爆，主要分布在慧忠路、慧忠北路、大屯北路、安立路两侧，各色菜系皆有，如川菜沸腾鱼香、杭州菜富春江、东北菜东北虎风味街、海鲜渔公渔婆、日本料理江织田、西餐等。

　　大型购物中心以中低档为主，集中在安立路和北苑路两侧,有第五大道、北辰购物中心、飘亮购物广场、永乐生活家电、大中电器、苏宁电器、华汇华辰超市、上品折扣、首航超市、亿客隆超市等。

　　区域内有近20家银行。

　　文化娱乐设施有北京剧院、国安剧院、炎黄艺术馆等，此外还有中体倍力、青鸟健身、浩沙等健身机构。比较而言，该区域内娱乐业较为缺乏，主要以KTV、足疗、健身为主，且数量少。

　　附近学校有：北师大附小分校、北京林业大学附属小学、清华大学附属小学、朝阳外国语学校小学部等；地质大学附属中学、北京医学院附属中学、北京石油学院附属中学、北京航空航天大学附属中学、清华大学附属中学等。

　　三、区域项目

曾一度停工的七星摩根广场

　　国奥村：总用地80公顷，总建筑面积50万平方米，其中公寓40万平方米。运动员人均居住面积为22.5平方米，单人间和双人间的比例各占一半，单人间净面积不少于10平方米，双人间净面积不少于15平方米。赛后，奥运村项目将向市场提供近2000套(约40万平方米)的住宅和完善配套设施。国奥村A6、B8、D9号楼2007年6月底开盘销售。 A6、B8、D9号楼为6-9层带电梯板楼，户型面积120平方米两居、200平方米三居和240平方米以上四居，开盘价格20000元/平方米左右，2009年6月入住。 A1、B3号楼正在销售中，在售户型面积200平方米三居和240平方米四居，均价18000元/平方米，2009年6月入住。

　　世茂奥临花园：位于国家森林公园北端，与浩瀚的13000亩国家森林公园仅一路之隔。世茂奥临花园占地10万多平米，建筑面积约30万平米,由6幢俊秀挺拔高低错落的板式豪宅围合而成。世茂奥临花园4、5、6号楼2007年5月19日开盘销售。4、5、6号楼户型面积116平方米两居至300平方米四居，其中以170至300平方米四居，均价18000-25000元/平方米，精装修，2007年12月入住。

　　奥东18：位于朝阳区 安苑东路18号(奥体东门东300米)。奥东18提供86-255㎡余平方米多种舒阔户型，包含一居、两居、三居等多样的居家格局，以欧意风格的空间格调，构筑“豪室舒居”的新理念大宅。奥东18由南楼和北楼组成，2007年6月中旬样板间开放,预计2007年9月开盘销售，户型面积86平方米一居至246平方米四居，均价预计17000－20000元/平方米之间，精装修，2008年6月入住.

　　四、置业贴士

　　张坤昱认为，目前奥运核心区的大氛围尚未形成，但随着市政、交通、配套和环境的改善，加上土地的紧缺、需求的释放，该区域未来前景看好。也正因为这些因素的支撑，奥运会之后房价下降的可能性小，可能发生的情况是涨幅降低。

　　值得考虑的是，任何一个持续发展的区域都需要产业的带动，奥运会之后，奥运场馆如何利用，该区域未来的产业支撑在哪？这将会影响到将来物业的增值空间。