记得六年前，第一次去望京是去个朋友家。望京给我的第一感觉是“远”，当时的那种距离感让我对望京顿时生出许多敬畏和恐惧，荒凉的马路几乎见不到人和车。后来再去望京就是四年前，最深刻的印象是“晕”，一向标榜方向感很强的我在望京里迷了路，宽阔纵横但倾斜的道路让我找不着北。

 

    再后来就因为工作的原因经常出入望京了，但每次去都能得到些惊喜：比如今天发现望京开了个健身房，后天又发现有条新道路开始铺设等等。

 

    今天的望京已经完全不是你当年印象中的那个望京了。

 

交通不再是望京永远的痛

 

    如果现在再拿交通来贬低望京是完全行不通的了。虽然在早高峰和晚高峰的时候仍然会在望京的出入口出现拥堵现象，但这已经不再是望京的问题而是全北京的问题了。相比同时间的京通快速路、八达岭高速、京开快速路的车流情况，望京的表现已经相当优秀了。

 

    近两年，望京变化最大的方面要属交通了。望京内部的交通网络组织得到完善，许多先前的断头路相继连接通车，道路两旁加设了隔离带，一定程度上改变了过去无人管理造成的交通混乱局面。一位的士司机师傅说，在望京开车这么多年，现在最大的体会是，无论什么时间段望京里都绝少有碰到堵车的时候。

 

    同时，望京打通了与外围的交通动脉。地铁１３号线经过望京西，方便了居民快速进入东西二、三环。开通了望京西路，可以通达四环。未来将有两个高架桥，一个在阜通西大街口，向南横跨四环直通到三环西桥，另一条将从湖光中街立交桥直通亚运村。这将为望京地区再添两个大出口。目前正在修建五环进出望京的通道，望京居民经五环可以直接上机场高速公路。

 

    两年前，望京的出入口只有四进四出，未来区域将增设到１６个出入口。交通对区域经济发展和地产市场的影响在这里得到充分的体现。据分析，众多ＣＢＤ跨国公司搬迁到望京，交通的通达快速性起到重要的作用。

 

    从交通部门获悉，为了解决望京地区居民出行难的问题，交通部门将在城铁１３号线的望京车站建设公交枢纽，目前已经开始规划，并且该项目的建筑用地已经预留完毕。据公交集团有关人士介绍，望京公交枢纽建设后将实现城铁和公交车的地下换乘，市民只要出了城铁车站就可以乘上公交车。

 

    住皇房地产开发公司董事长梁在完对望京的交通还有更高的期望，他认为望京只强调道路交通是远远不够的，还应该再修建一两条地铁，这样才能彻底解决望京的交通问题。

 

望京产品六大变化

 

    住皇房地产开发公司目前在望京掌控着三个项目，一个为商业项目，其余两个为住宅。董事长梁在完是个韩国人，因为在望京开发项目所以对这里产品的变化颇有些研究。他认为望京地产在产品上的变化大约有六点：首先是板楼几乎消灭了塔楼；其次是社区楼间距都宽阔了，增加了居住的舒适度；第三是住宅项目的底商几乎消失；第四是房子的结构都更加灵活，可以自行改动格局的房子多了起来；第五是更多的社区都引入了智能化系统，包括安全上的和生活上的；最后就是社区内的生活配套都更加完善。

 

    从最早清一色的塔楼，到眼下的板楼天下。几百万平方米规模的住宅同时开发，对于望京这块弹丸之地，难免出现同质化的倾向。因此几年来对于望京住宅产品的责难没有消停过。

 

    事实上，望京一向是住宅产品的创新者，比如当年的慧谷根园和后来的 ＣＬＡＳＳ等都是京城的惊艳之作，其实望京的产品是颇具差异的。

 

    澳洲康都是京城少有的以亲情为特色的社区，社区有针对性地设计了乐龄公寓、青年公寓，每种产品都在细节上充分考虑了居住者的使用特点；炫彩嘉轩是区域内的精装修小户型项目；季景沁园是精装修联体高层板楼，作为新加坡吉宝公司的产品，非常注重产品的细节、精装修和园林的设计和建造；华鼎世家户型大多设计成２００平方米以上的大户型；即将开盘的北京香颂为不同的购买人群设计了不同的产品，新开盘的融科·橄榄城独创动静主题分区的双会所和“零干扰”物业服务模式……北京东环望京房地产公司总经理郑志刚说，房地产已进入个性化时代，买房一看区域，二是挑好房子。融科·橄榄城开盘两星期，４００多套房抢购一空，销售额达到４亿元。

 

 

 

望京的房价还能涨吗？

 

    望京发展十年，可以说是住宅建设的十年，区域发展已经出现了瓶颈，大型跨国企业的进驻让区域找到了第二春，也使区域房价提升到历史性的新高度：从２００４年起，望京已没有低于每平方米６０００元的房子了。与两年前相比，区域房价每平方米涨了１０００元。

 

    季景沁园营销总监柯秀玲告诉记者：两三年前望京的房子价格基本都在五六千元，很少有突破７０００元的房子，再看现在望京的房子大多数开盘价格都在７０００元以上。据悉，季景沁园２００４年７月开盘，当时的价格是７０００元，而到目前的均价已经是８５００元了，即将推出的跃层和四居的价格有可能突破９０００元。

 

    从上世纪９０年代望京最初开发，每平方米房价４０００元左右，到现在７０００元左右，虽然房屋产品出现了提升，从塔楼密集型变化为现在的舒适型板楼设计，对于一个临近五环的区域，与当年一样价格的高攀使区域内房屋的投资性遭受质疑。而区域内租价一直处于下跌趋势，比起两年前，大西洋新城的一套１００平方米两居室已经从当初的月租金６０００元，下降到现在的５０００元。

 

    北京东环望京房地产公司总经理郑志刚认为，区域房价上涨的因素主要有三个：一、经济发展人民收入增加，带动整体房价的上涨；二、房屋产品本身水准提高，成本上涨；三、跨国企业的进入带动产业经济的发展，区域价值性提升。需求的增加是望京舒适性板楼增多行情看涨的因素，除区域内自有的升级换代需求外，保守估计，新进入望京的产业大军中，未来将在望京买房的人群就占有２０％。

 

    北京法亚房地产开发公司·湖畔雅居副总经理张冰月认为，大批新建房屋的出现是望京租价下降的重要原因，房价也有人为炒作的成分，但与其他区域相比，望京是一个移民区，流动人口多，房屋的投资出租收益还是相对较高，出租流转率高，空置率低，新房的租价保持相当高的水平，二手房交易价和比例高，所谓有价有市。据悉，两年前鹿港一期的一套房屋，现在能卖到每平方米７０００元。

 

 

 

望京配套的迅猛丰富

 

    面对２０～３０万的居住人口，配套不足是望京挥之不去的心头之痛。区域内各种门类的商业算是齐全，但布局分散，缺乏高档品牌的商业，与望京新兴富人区和国际化形象很不相符。两年前，区域内购物的场所只有京客隆、家和超市和中福百货，且档次不高，辐射面有限，即便是现在，望京也找不出几家象样的餐馆，望京人都知道这里的餐厅大多既贵又难吃。

 

    这两年，望京的基础设施改造吸引了大批国际零售商，百安居在北五环的新店已经开业，宜家望京店有望成为其全球第二大店，望京新店将在明年春天开业，规划占地面积达４．３万平方米。同时，沃尔玛、家乐福、好莱乌影城等都将在积极筹划和建设中。除此之外，据统计，望京区域内今年新增的商业面积就达４０万平方米，包括望京国际商业中心、嘉美风尚、望京步行街等，其中国美电器和华堂商场已经签约望京国际商业中心，嘉美风尚的１．６万平方米商业已经被韩国卖家团购。

 

    不过，虽然有诸多商家进入区域，望京商业配套方面还有一些缺失的方面，比如作为北京新的科技中心，望京目前缺少一定规模的书店、图书馆，这些因素或多或少地影响到人们正常的工作、文化、交流。

 

    位于望京占地２８公顷的森林公园项目今年已经开工，建成后，将是一个集休闲、健身、娱乐于一体的森林公园。而在望京中央核心区内，也有一个巨大的城市主题公园题材，规划提供了近２０公顷作为城市绿化公园型广场，除大型喷泉和大面积成树外，还将提供大型休闲活动中心和体育设施场所。

 

 

 

 

 

 

 

关于规划的专访

 

    望京高技术产业区管委会常务副主任张维刚

 

    最近有很多跨国公司都搬到了望京，是什么使他们集中来到望京呢？

 

    望京虽然规划为居住、产业、就业三大主要功能，但在这三个功能里面体现最强的主要还是居住的功能，这两年，一些垮国企业陆续进入望京，在区域内建立起总部基地，如摩托罗拉、爱立信、安捷伦、北电网络等，奔驰也将在这里新建其亚洲总部，规模达１７万平方米。这些企业搬入望京主要考虑到三个因素，一是望京办公物业的成本低，二是交通便捷，三是企业跨入中关村科技园区之内，有政府优惠政策的支持。

 

    随着产业园区的发展，特别是一些跨国公司的进驻，区域内的结构性变化将带动环境和功能的改变，对区域地产市场产生新的需求，尤其是商业活动场所的需求出现增长需求。总建筑面积为１０．５万平方米的电子城科技园区，最近要申请北扩，这些待征地将包括来广营和酒仙桥北部地区，区域未来将和丽都功能性互通，向亚运村和来广营自然延伸，形成以产业为龙头的综合功能区，借助区域产业经济的发展，人口素质的提升，成为北京另一个具有复合功能的城市中心地。

 

    望京在重点发展科技园后是否还适合居住？

   

    整个电子城科技园区以电子通讯业为主，高地价支撑着区域不可能出现厂房类物业，制造业进入区域相当困难，因此望京与中关村一样，即便发展大规模的产业，对区域的居住环境没有太多的干扰和影响，这里仍将是北京宜居区域之一。