编者按：
离北京2008奥运会不到365天，体育竞技的金牌大战尚未开始，而房地产商早已在亚奥板块进行了激烈的角逐。从表面上看，“奥运”的东风成为这个区域楼盘热销的最好营销噱头，甚至“奥运概念”还将继续影响到2008年以后的北京楼市。但不可忽视的是，开发商自身的实力才是永恒的。
也许从4年前“鸟巢”确定为2008年北京奥运会主会场建筑方案那刻起，亚奥板块再次成为很多人的归宿。
在1990年，亚运会让亚运村一带从地道的“农村”变成北京名副其实的国际化区域。但这个激情燃烧的岁月只维系了五六年，当时环境的不成熟和开发商“一哄而上”产生的后遗症渐露端倪。
亚运会毕竟不是奥运会，17年前经济发展水平也与今日不可同日而语，特别是开发商的水准和人们对住房的消费观念。
“现在来我们项目买房的人很多都是亚奥区域的老住户，之前一个阶段他们曾选择CBD投资或在京城西部购房”，万达大湖公馆营销部经理方祥介绍说。如今，亚奥板块成为北京高端人群置业投资的热点区域。
冬眠觉醒
“我们几年前曾作过一次调查，亚运村一个小区里有1/4的住户想要换房子。”华高莱斯国际地产顾问副总经理公衍奎说，对比后来发展起来的CBD、中关村、望京开发区等新兴区域，亚运村的整体形象显得缺乏生气。
可在亚运村建设之初，浓重的涉外气氛在当时却吸引了众多富人们关注的目光，华侨和外商成为该区域的主要消费群体，国内的演艺明星也纷纷以居住在亚运村为荣。“当年汇园公寓开盘时，中国富人还挺难买到的，一部分人想尽办法托关系购买。”一位业内人士回忆说。
方祥介绍，亚运村是上世纪90年代初北京新建的城市功能区，亚运村刚一出现，环境配套、区域形象就比别的区域高出一大截，“想不高档都难”。
有数字统计，亚运村地区从80年代末开发至今，总建筑规模已超过600多万平方米，常住人口达到了50万人以上，且流动人口也在30万人以上，90年代初期便成为首都北京的重要象征。许多素质较高的高收入“成功人士”曾以入住亚运社区作为其身份的必备标签。
“随着房改对城市建设的不断拉动，亚运村的弱点就逐渐显现出来了。”公衍奎说。上世纪90年代末，亚运村的高档公寓被CBD、金融街、中关村分流，国外客户纷纷从亚运村撤离。此后，中关村的中小企业来到了亚运村，所以很多住宅改成了商住，亚运村由此经历了一个住宅商务化的过程。
候鸟返巢
亚奥板块这个曾经红火的风水宝地正面临再次兴旺发展的崛起和喷发，逐渐成熟的住宅市场正迎接着亚奥候鸟人群的“返巢”。
世茂奥临5号楼的业主刘女士在社区论坛上发帖说道，“九月份女儿就可以入园了，真没想到会这么快”。作为世茂奥临重要的教育配套，幸福泉幼儿园将于下月正式开园，幼儿园占地3000平方米，以“生态”为最大特色，由创造中国婴幼儿教育行业十项“第一”的幸福泉机构运营管理。许多业主表示幼儿园的设立是促成购房的重要原因。
世茂集团华北区总裁宋垚表示，综合配套向来为亚奥楼市发展的一大制约，虽然区域人口已达百万数量，但整体配套无论从规模、种类、水平上都有待提高。因此，项目自身的配套的完善性则倍显急需，成为衡量项目品质的重要内容。
“现如今，亚奥区域由于有了更高的起点和更长远的目标，从而项目更加注重完善规范的自然人文商业大环境，建筑设计显现未来和超前意识。”亚奥区域一位开发商表示。
“就全北京来说，城市的配套严重不足，‘小马拉大车’的情况普遍存在，而只有亚奥板块的城市配套足够充裕，基础非常好。”公衍奎认为，只考虑资源的情况还是远远不够的，区域内必须要有清晰的产业定位和人群聚集来支撑住宅。“目前这对整个区域来说还是一个硬伤，房子很贵，租金很低，区域的提高就比较缓慢。”
按照《北京市“十一五”时期功能区域发展规划》，奥林匹克中心区将依托一批奥运基础设施及相关项目的建设，发展成为充满活力、体现生机、生态友好的国际性体育赛事中心，成为集文化、体育、会展、旅游、科技、商务于一体的现代体育文化中心区。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，开发商要努力打造奥运区域的高端住宅，充分利用好景观资源，这样才能吸引“流失”的高端客户“候鸟逐渐返巢”，同时才会吸引别区域的人到此居住。
链 接
区域高档化
北京北部区域一直发展很快，亚奥区域赶上了这一轮的发展。亚奥板块目前一轮的高档化过程借助了奥运的东风，公园、交通、酒店等市政配套大量投入。
有几股力量影响着亚奥区域高档住宅的形成：一个是强制性的城市发展，譬如大规模的城市拆迁，造成人口迁移、替换；另一个是利益促进，比如朝外附近的老社区，虽然仍有老居民和回迁安置居民，但由于区域的生活成本高，而区域的租金水平高，因此居民在利益的引导下进行迁移，这就是市场化导致高档居住区的形成。
但值得注意的是，亚奥区域的高档化还要慢慢地培育和等待。这一轮亚奥高档化的过程是一个被动的过程，居住层次没有拉开，迁移的覆盖不是很大。另外，区域的城市梦想不高，现在的高档住宅购买人群还没有占到区域人口的绝大多数。虽然亚奥区域已经有了高档居住区的资源，但仍需要时间。
