2006年的数据显示，北京市的商业地产项目有超过1/3是处于闲置状态的，但是从去年年底北京的商业地产出现了“井喷”的现象，据权威机构预计，北京2007年商业地产的放量将超过600万平方米，且新建商业地产项目基本集中在传统商业商务区域。尽管奥运会能给北京商业带来极大的利好，但北京商业地产要面临的不仅是 “前奥运”商业、抓好“奥运”商业，更要着眼于“后奥运”商业，使北京商业不会出现“后奥运”商业的“结构性空壳”。

　　随着北京商品住宅用地的不断缩紧，不少开发商已经开始从地产传统的买地-盖楼-卖房的短平快模式逐步地转向了商业地产。相对住宅地产而言，商业地产对开发商的资金实力、经营能力要求更高。北京通商地产顾问公司总经理吴换贤表示，就目前而言商业地产的销售价格要略低于住宅，而且商业地产是孤独寂寞、默默耕耘的产业，远没有住宅销售的轰轰烈烈，但是成熟的商业项目会成为上市公司稳定的收益，成为股票上涨的持久动力。但是今年北京商业地产600万平方米的放量将给市场带来“井喷”的危险，特别是传统成熟的商业区域这样的危险系数将会加大，同时城市人口的不断外迁，商业的分星效应不断显现，将给城市中心造成购买力低下、人气不旺的后果。

　　危险一

　　项目扎堆同质化竞争激烈

　　据上海五合智库发布的统计数字显示，2007年北京面世的10000平方米以上的商业项目将达到27个，面积在237万平方米，如果再加上中、小型社区配套商业项目，今年北京市的商业放量将达到600万平方米。而其中体量超过10万平方米的商业项目就有9个面积在162万平方米，占到了总体放量的约70%。上海五合智库总经理邹毅指出，今年商业地产项目主要以大型购物中心为主，单体面积过大，而且主要集中在传统的商业区域内，这样不仅造成了激烈的同质化竞争，而且将造成区域内商业出现大面积空置。

　　邹毅介绍说，今年上市的项目东部主要集中在朝外、燕莎、国贸等区域；西部主要集中在西单、中关村和金融街区域。整体来说对于北京商业的整体格局不会有太大的影响，但是在这些集中的区域出现了商业供应过剩。且这些新兴商业的定位多以中高档为主，定位上的雷同将使这些区域的竞争急剧加大。

　　不久前，发生在SOHO尚都的歇业事件就已隐约地显现出了北京商业地产发展将面临的困境，SOHO尚都、朝外SOHO、世贸天街、中国红街4个定位基本一致的项目集中在一个区域内先后开业，不可避免地造成了招商困难、开业率不足、人气不旺的后果。

　　邹毅认为，这样情况的出现是不可避免的，就目前北京的情况而言，新建商业地产项目应从传统商业中心向其他各区域、郊区扩散，以避免区域发展的不平衡性，在发展过程中也应注意地区、业态分布合理规划，尽量避免一哄而上。同时，吴换贤还指出，目前北京对大型购物中心的需求已经基本满足，现在主要缺乏与餐饮、服务、社区相结合的商业项目。同时还可以发展特色商业，例如近期在马连道茶叶一条街上以茶叶为主题的特色商业项目鼎观大厦。

　　危险二

　　郊区商圈兴起分散中心人流

　　和商业过分集中在传统的市中心相比，人流呈现向郊区流动的趋势，根据《北京城市（2004年-2020年）总体规划》（以下简称《规划》）规定，北京市在今后15年内将重点发展位于东部发展带上的通州、顺义和亦庄三个新城，重点发展的三个新城应成为中心城区人口和职能疏散及新的产业集聚的主要地区，形成规模效益和聚集效益，到2020年人口规模将达到570万，同时还要积极疏散旧城的居住人口。

　　人口的外流无疑将会分散中心城区的购买力，北京财贸干部管理学院商业研究中心主任赖阳指出，随着人流分散到通州、顺义、亦庄以及望京、回龙观等区域，在未来的几年内将会出现若干服务区域性的商业中心，起初这些中心将以生活性、服务性为主的超市、商街、小商品批发市场为主。但是随着人们认知度的提升，这些起初以生活、服务为主的区域中心会逐渐出现购物中心、城市综合体等大型商业项目。由于交通等方面的因素，这些居住在郊区的居民会逐渐放弃去市中心消费的习惯，而逐渐适应区域中心的商业，因此，在传统商业中心的大规模商业项目在坐享成熟商业配套的同时，也将逐渐地失去对新商业中心占领的机会，同时面临更大的竞争挑战。

　　伴随着家乐福在通州开店、奥北德龙广场的成功招商，逐步兴起的新居住中心正在成为商业地产发展的新乐土，同时也对传统中心的人流起着分流作用。邹毅认为，虽然目前这些新兴的区域内商业形态相对单一，缺少成熟的商业氛围，人气不具有持续性，同时支撑这些区域商业需求的主要是小区配套底商，总体商业面积不能支撑区域常住居民的购买力，但是这些新形成的居住区域内新增的商业土地供应增速较快，为商家带来更多的商业机会，也为大型综合性商业项目提供了广阔的市场空间。