近日，位于望京核心区的东亚•望京中心首次亮相，该项目一改望京其他项目惯常走的大户型宜居路线，全部户型为40-90平方米的小户型，客户群定位为成功白领精英人士。其特色的产品风格一经推出便引起了市场的高度关注。以北京晚报为首的众多媒体也认为，东亚望京中心的出现不是偶然，它代表了一种市场趋势，其出现已经引发了关于望京的新一轮讨论。2006年11月15日上午东亚望京中心销售总监张欢做客搜房，给网友介绍东亚望京新盘的亮点，深刻解读东亚望京中心对望京传统观念的六大颠覆。

▲ 本次访谈嘉宾：

东亚望京中心销售经理 张欢

▲ 主持人：

搜房网新闻中心记者 邹磊

▲ 东亚望京中心简介：

东亚望京中心效果图

东亚望京中心位于望京核心，望京中轴路广顺南大街和阜通西街的交汇处，紧邻规划中的望京公园，与沃尔玛购物广场属同一用地范围。项目总建筑面积84657㎡，高99.7米，地上34层，地下3层，简约、时尚的双子座建筑，将成为望京新地标建筑。

东亚望京中心以40—90㎡精品小户型为主，亦商亦住，多功能、低总价。8.4米挑高大堂等设计，体现出项目的品质感；合理实用的户形分割，更凸显商住的舒适性。

▲ 以下为“东亚望京中心“颠覆”望京六大传统价值观”访谈的图文实况：

【邹磊】各位网友上午好，欢迎来到搜房大话谈。望京核心区的东亚望京中心，东亚望京中心也即将在11月底12月初这个时段开始入市。今天我们非常高兴请到了该项目的销售经理张欢，请他为我们的网友做这个项目的简单介绍，并讨论一下整体的望京板块目前的发展的态势。

【邹磊】我们知道这个项目一改望京官场的大的路线，这次推出的路线是商居小户。现在首先请我们的张经理为我们的网友介绍一下这个项目大概情况。

东亚望京中心销售经理 张欢

【张欢】首先我们这个项目在望京也算是最好的核心板块的一块地，从一开始我们前期的投入也是经过了很深刻，很全面的市场调研，也了解到现在望京整个区域的项目的发展，包括它的现状。

【张欢】望京从1996年到现在已经经历了10年的发展，在这10年当中经历了三个阶段，第一个阶段是1996年起望京新城A5区的开发，带动了整个望京的升温，望京新城也确实成为当时最大的住宅开发区域，也形成了很强势的销售，使得望京的售价逐渐攀升。整个望京的开发随着整个A5区的建设，也确实有了成功的启动。

【张欢】第二个阶段是从1999年，整个北京市停止的住房分配制度和按揭贷款的政策，北京的商品房全面地开始启动。可能有很多的项目开发公司进入到望京开发，这也使望京进入了全面成熟和收获期。

【张欢】第三个阶段就是目前的进入到了一个升级住宅的开发时代，改变了过去新区开发的单一型，开发了大量的产品的升级，包括高档公寓、写字楼、商住两用，办公配套，以及商业的配套以及娱乐设施。

【张欢】经过这三个阶段，望京的房地产市场确实具备了现在的一个相当的热度，使也是现在望京项目的房价普遍高于其他区域的房价的原因。现在在望京拥有一套房，也确实是很多人奋斗的目标。

【张欢】我们做了一个很详细的统计：望京二手房市场的望京的租金，从去年到今年都是排在第一的，第二是CBD，第三是金融街，第四是中关村，从租赁市场的价格包括需求就能看出来，望京的整体的一手房的房价，因为它跟二手房的售价和租金是成正比的。

【张欢】现在我们这个房价也是经历了第三个阶段的升级和发展。东亚望京中心，从产品定位来讲，还是走的国际化的商务人士，我们的目标人群也针对的是这种年轻白领，商务包括投资客。因为实际上望京从一开始大多数来说的都是宜居、舒适度，这种纯居住的概念。面积普遍偏大，因为自亦庄开发大规模的商品房之后，望京是政府扶持的第二个大规模的商品房，也是很多的最早的富起来的这些人，先在望京置业，包括很多的演艺圈，各行各业的成功人士都在望京置业，在望京还是一片皇帝的时候，大西洋新城已经销售得很理想了。

【张欢】现在我们看到整个望京的开发都是以低密度大户型为主，主要是两居、三居占到了80％的开发提量。实际上现在望京的需求，尤其是年轻人的需求，包括投资客，实际上他们很难在望京拥有一个好的置业的选择，我们看到的市场实际上有这种空白，现在望京的产品的稀缺性，我们通过整个望京市场的空白点，我们现在对望京有这种需求的人，包括年轻的在望京工作很多年的，也喜欢望京，想留在望京的人，给他们一种能够同样体验在望京生活的氛围的居住产地。

【张欢】这个项目从我们一开始所做的都是这种40到90平米的小户型，体量数不大。

【邹磊】一方面随着望京板块的成熟，决定了这个产品也必须多元化，而且更加丰富和完整。另一方面由于望京板块的升温，房价提高，有很多的需求，只能承担小户型的价位，所以也导致了成品有很大的需求，我想更深一步的问一下，商居小户究竟是一个什么概念？不会是以前简简单单的soho的概念吧？

【张欢】实际上商居小户的概念，我想还是从客群上提出的概念，因为从望京的发展现状来说，客群还是以居住为主。从96年发展以来一直都是以住宅的产品为主进行大规模的开发，望京最早的规划应该是产业先行，最终没有按照这种建设的思路运作，一开始是吸引了更多的居住人口，这也导致了它的配套、商业、娱乐没有跟上，就形成了之前的这种卧城，现在望京的规划实际上还是比较完善，因为它也是按照法国大巴黎的规划建设的。

【张欢】望京新城分成内环和外环，望京新城分成了A区和B区，A区是住宅区，B区是商业区，我们正好在望京的最核心的B区，也就是商业区的地块。现在望京本身的产业链也确实吸引了更多的国际500强的知名企业，包括国内企业的入主，摩托罗拉、诺基亚、西门子、爱立信、三星这些大的企业都已经进入到了望京，还有很多医药、教育，只要是这种研发和创业基地，实际上现在都已经在望京生根发芽。

【张欢】包括奔驰、宝马这些国际巨头，还有一些国际的零售商也都进入到了望京，像沃尔玛、家乐福、宜家，望京从95年至今望京的发展有了剧变，也有了腾飞。这些企业的员工也是望京很稳定的客户群体。我记得我们之前的立水桥做项目的时候，很多的年轻购房人群有一部分人都是在望京工作，到了立水桥置业，后来我跟他们交流，为什么在望京工作，因为望京有很多的项目在开发和享受，为什么人们反而到立水桥置业？因为他们作为买房人群跟别的购买人群不一样，因为他们是区域性消费。

【张欢】他们给我的回答让我很触动，他说一个是他很喜欢望京，因为现在望京道路的规划以及内部的网络现在确实能达到了交通四通八达的程度，因为现在出口也比较多了，不像前几年一说到望京就联想到平静，因为它只有一条可以进出望京的路，那就是京顺路，现在望京有五条主要的出入道路，一个是京顺路，京承高速，机场高速，两条快速道路，一个条四环，一条是五环，这些都给望京提供了很大的出行方便。

【张欢】另外是望京独有的居住特性，因为望京确实是国际化的，韩国人、日本人包括一些欧美人都在望京生活，可能望京的这种文化氛围也相当浓厚。现在望京的发展的商业配套相对来讲也比较齐全，包括它的大环境，就是人文环境以及居住的舒适度。实际上这些年轻人希望把望京作为第一职业地，但是现在望京没有给他们提供很适合的产品，因为他们的收入是有限的，积蓄也并不丰厚，现在望京是富人区，面积偏大，比较低密度的。这些年轻人群做出无奈的选择，选择在望京之外的离望京最近的区域置业，我想这是客户给我的触动。

【张欢】我们做望京这个项目的时候，我的第一个反应就是怎么能够给我们这些在望京工作和喜欢望京的这些年轻人一个最起码是第一居所，提供给他们这样一个可以选择的项目，这也是我们做的跟望京其他的大的项目不同的定位，就是做小户型，低总价，给这些年轻的白领，给这些商务人士，包括给门槛应不高的，资金并不雄厚的投资人一个更好的渠道。

搜房网新闻中心记者 邹磊

【邹磊】其实刚才张经理谈的一些望京板块的优势，也是我们这次东亚望京中心的优势，包括交通、商业配套，包括刚才提到的第四使馆区，这也是文化的配套地大大提升了这个板块的文化氛围，这也都是这个项目的优势。另外这些优势又决定了望京目前的客户群体正在不断地扩大，其中有一部分客户群体寻找不到非常恰当的客户群体，而东亚望京中心的推出正是满足了这些需求。

【邹磊】我进一步问一问地目前的商居小户有什么特点，这个项目有什么特点是望京这个区域是其他项目所不具备的？

【张欢】首先介绍一下东亚望京中心这个产品的一些规划，首先说一下望京中心的地段，这样的话可能大家会更清楚它的价值。东亚望京中心地处广顺南大街与辅通大街的交汇处，也是望京的中轴路，我们的南侧是华联商厦和价廉购物中心，在我们项目的北侧就是沃尔玛购物广场，在这个项目的东南侧是现在正在规划的一个博物馆和展览馆，在我们项目的东北侧是目前望京在规划当中最大的一个望京公园，这些配套整个围绕着我们这个项目，这个项目今后建成之后应该是望京的一个商业核心区，这是这个项目的地理位置。

【张欢】第二，我们这个项目体量界面是8万4，地上是34层，地下3层，总高度是99.7米，应该说建成之后是望京的一个区域的地标性建筑，它的建筑形态是双子座，就是一个很挺拔的，外力面设计也简约市场。

【张欢】面积是40到90平米，零居、一居、两居，这个户型的设计通过我们不到10天的客户的接访的反馈，基础上设计的户型的配备还是能够符合市场的需要的。现在需求两居的客户占到30％，一居的占到40％，需求零居的客户占到了30％，这个比例跟我们事先所设计的基本相符。

【张欢】第二，我们这个项目的目标客群的定位一个是区域的消费，还有一种是区域辐射周边的丽都、燕莎、CBD上群，这部分人群都会是我们项目置业的目标客群，我们通过一个很详细的了解和分析，也确实发现，现在不光是望京本地区的客户比较关注我们这个项目，在这几个商圈，包括亚运村和中关村，也都在关注我们东亚望京中心这个产品，虽然说现在还没有开盘，但是通过10天的客户的接待，我们将近有1000多位客户来我们这个项目做了有关了解。

【张欢】主要的客户中40％到50％都是投资客，后来我发现这个项目确实是大家看到了望京的一个发展，也看到了这个项目的一个潜在的未来升值的空间，这可能是受到了投资客的追捧。第二就是它的自住人群占到了30％到40％，这部分人群就是我刚才所提到的，就是在望京工作和生活过的这些年轻人，还有一些第二置业的人群，他们首先还是喜欢在望京能够跟国际氛围融在一起。

【张欢】还有一小部分是办公的小公司，现在在望京有世界500强的企业，这些下游的附属的小企业，包括服务于大公司的小企业，肯定是为了就近大公司选择他们的办公场所的，所以这些小公司由于6月19号的民宅近商的政策的推出，也限制了民宅办公，这部分小的公司未来要选择什么样的一个场所作为甲级、乙级、丙级写字楼首先不满足他们的办公需要，因为他们的面积比较偏大，一般都是在1000平米以上，因为他们处在成长和发展的阶段，可能他们需要的还是地段要好，硬件条件也要再上一个档次，面积选择又灵活，租金也不高的户型，所以他们的选择确实是有限的，我们提供这样的产品也确实是满足了这三类不同人群的需要。

【邹磊】谈到望京的客户群，一方面是产生于望京本地由于商业的起步，所以导致很多职员在这里办公，还有一些刚才说的CBD、中关村的一些分流的客户群也会过来。我想问一个问题，为什么在一开始给它设计为可商可住，这个产品到底是如何符合现在的客户群的需求的呢？能否给我们介绍一下？

【张欢】因为现在望京的地产项目确实很多，但是小户型的却很少，因为开发商一直都在走望京的移居路线，所以户型偏大，这样把很多现在想在望京置业的年轻人和资金不足的投资商挡在了门外，东亚望京中心的设计满足了青年白领的首次置业的出发点，也采用了面积都是40到90的精巧的小户型，我们在这方面也确实下了很多细致的工夫，提供了这么一个舒适的居住条件。

【张欢】提到可商可住，东亚望京中心的面对的客户，一个是商务和投资人士比较多，我们也是填补了这么一个空白，所以才打造了可商可住的小户型。因为商务人士对面积大小的要求并不高，但是要求它的功能要齐全，尤其是个人的空间和办公的空间要相对独立，这也使我们这个项目在硬件上做到大堂调空8米4的一个比较奢侈的硬件标准。可能这不管是办公也好，私住也好，都体现了尊容的身份。

【邹磊】您刚才提到客户的需求，比例差不多零居、一居、两居分别占30％、40％和30％，我们这次的放量是不是也是按照这个比例设计的？

【张欢】因为这个项目的体量就8万7，有地上的7万的住宅，地下还有6000多平米的两层的商业，整个加起来可售的建筑面积也就是8万平米。我们的双子座一个是A座一个是B座，在开盘的时候也是结合客户的需要，结合公司的定价，我们会考虑最终开盘的方式，我们的放量的户型和体量都会结合客户的需求考虑。

【邹磊】这种小户型当中的设计肯定也有很多的讲究，积要做到商也有做到住，商也商的需求，住有住宅的需求，这两者在设计的时候怎么结合的？

【张欢】我多次提到咱们这个项目的地段的优势，因为这个项目在望京算是一个核心区，办公也好自住也好，投资也好，确实都是受到了三类人群的热捧。办公可以注册，我想这是最关键的，因为原来的商住两用型的产品实际上已经不再适于现在的发展，实际上现在我们这种商住两用应该是原来的商住两用的一种升级，首先硬件上达到了办公的要求，同时也可以注册公司，这一点是不同于研究的商住两用的产品的。

【张欢】第二从自住来讲，因为我们在设计当初，也考虑到了有很多年轻人会在这当中居住作为过渡，因为自住的人群不会说是年轻人一辈子只选择这一套房，随着他们的事业的发展，可能会不断地选择跟着家庭人员的变化，伴随他的身份的改变，可能都会不断置业。作为第一居所来讲，既要有自住，又要有投资的价值在当中，自住的人还是有一部分投资的理念在当中。

【张欢】但是我们设计的时候是考虑到自住的功能，有独立的卫生间和厨房，而且厨房也是明厨，格局比较紧凑，每一个户型使用率空间比较高，基本上没有什么浪费的面积，无论是自住还是办公都比较方便，尤其是自住来讲，它底下有6000平米的底商，各种服务便民的生活配套的业态都比较齐全，包括后面的沃尔玛广场，都会给这里生活的人提供很便捷的生活方式，实际上也是改变了现在的很多的生活的节奏。

【邹磊】咱们刚才也谈到了望京的二手房市场、租赁市场一直很火爆，租金一直在上涨，有很大一部分人都是为了投资而言，您能不能为他们预测一下未来投资的回报，或者有哪些亮点让他们可以在这里放心地投资？

【张欢】首先因为望京的客群确实比较稳定，一个是望京这几年来的住宅的租金都高于其他的区域，尤其是在韩国人、日本人在这里居住、生活，包括很多的外企，所以在望京可能他们的这种住房的需求量是比较稳定的。

【张欢】第二就是在世界500强企业入住之后，很多高级的白领，包括一些外企的员工，都要选择在望京置业和居住，可能这也是目前为止望京的租金一直保持得比较高的一个价位的原因，它的租金的控制率相对来讲也比较小，这也给望京不同的物业提供了很稳定的投资回报率。

【邹磊】在我们先期的开发客户群当中，有没有有非常强烈的购买欲望的业主有没有反馈，有没有一些小的故事，为什么他们对这个产品特别满意，特别喜欢呢？

【张欢】现在客户很关心我们什么时候开盘，我觉得通过这个能够感觉到现在客户首先很希望能够买到东亚望京中心这个项目，也希望能够在未来成为我们项目的业主。因为现在在望京像这样的一个好的地段确实是无法复制的，包括这个产品在望京也确实是属于稀缺性的，开发这样的小户型的产品基本上少之又少，这也是投资客包括购房人群能不能买到这个项目的紧张度的体现，我想通过这一点能够看出客户对这个产品的认可程度，如果说你的产品不能够达到他们对市场的认可，他们也不会关心什么时候开盘，或者说你的房量能不能让大家满意，我们提供的这些体量让大家都能够买到房。同时在售价上是不是能够让他们接受和认可，从这几个方面能够感受到他们内心的紧张度，也说明他们对这个产品认可。

【邹磊】我想了解一下你们这次总体的放量有1000套吗？

【张欢】1088套。

【邹磊】包括底商吗？

【张欢】不包括。能入住的就是1088套，但是这个体量在整个望京来讲确实是属于一个很小的分母。

【邹磊】其实您刚才已经透露了一下，光签单的客户已经1000多了。

【张欢】对，现在很多的朋友，包括房地产圈内的一些朋友也都在关注我们这个项目。这也仅仅是现在售楼处投入使用到现在，10天的时间，我们的客户积累量已经达到了1000多，随着开盘的临近，肯定还会有更多的客户。

【邹磊】好像这次营销的策略跟其他的项目不一样，售楼处才开放10天？

【张欢】一个是我们的这个项目的体量不大，跟其他的大的体量的产品在宣传上有所不同，因为这个项目本身也是我们到目前为止的拿到的最好的一个区域，所以说这种投资的价值确实空间比较大，回报率也比较高，所以关注的人群也比较多，我们在这方面投入的精力相对来说也比较少。我们也相信两三个月以后这个项目基本上接近尾声了。

【邹磊】虽然选择小户型的网友不是特别干兴趣的一个问题，能我们给我们介绍一下开发商的情况？

【张欢】东亚望京中心已经是我们的第三个项目了，我们的前两个项目一个是东亚奥伟中心，有一个是东亚奥伟北区，这两个项目从去年开盘到目前为止已经消化了85％，销售也是相当快，也是受到了客户的认可，也是对我们东亚京华投资有限公司，对我们的开发的经验、理念和责任心都给予了认可。同时我们在售价方面也确实是从区域里面，在价格上也给了前期的客户很大的升值空间。

【张欢】我们公司整体的战略就是快速的开发，给老百姓建更好的房子，给这些普通的老百姓一个更好的选择，所以我们在节奏上可能相对来讲比较快，我们接下来还不断会有其他的项目给北京的老百姓提供更好的产品。

【张欢】还有一点，现在我们在做的项目基本上还都是按照小户型做，交通都非常地便利，地段也非常好，低总价的路线去运作。

【邹磊】如果关注搜房网的网友肯定对东亚奥北很熟悉，这个项目在搜房的报道很多了，几乎在开盘之前一直在报道，每栋的放量都会让业内引起很大的风波。

【张欢】东亚奥北中心也是今年的小户型产品销售比较火爆的一个代表，所以我们在开发这样产品的时候，就是给老百姓能买得起的房子的理念，我们也牺牲了一部分的利润代价。为什么这么说呢？因为作为小户型来讲，它的成本比较高，因为它的使用率相对来讲比较低，它的建筑的材料等各方面都会比大户型的成本高得多。实际上我们也是一直沿着买老百姓买得起，让一部分资金不雄厚但是想投资的客户一个更好的选择方向。

【邹磊】您方便透露一下未来10几天将会开盘的房价区间吗？大概在什么范围？

【张欢】我们会考虑先期认购东亚望京中心的业主，会给他们提供一个更大的升值空间，价格我们基本上会在开盘前一个礼拜公布，现在价格太敏感。

【邹磊】项目还有什么需要补充的？

【张欢】我连续三天没有怎么合眼了，这几天一直在做户型图，因为现在时间确实比较紧张，销售道具又都没有准备完备，现在都在准备户型图、沙盘，希望能够提供给客户一些更好的资料。

【邹磊】现在问最后一个问题，现在我们搜房推出了一个网络房展，现在展会确实有很多已经进入低潮了，现在我们搜房网原来把实体的展会网络化，用网络的手段让我们的老百姓能够全方位地关注到这些放展，这次东亚望京也是参展的开发商之一，您简单谈谈对NREE的看法。

【张欢】我想搜房网做网上的房展这种方式应该还是挺新颖的。当时的国贸房展、军博房展，包括原来的农展、国展这几个展览，在老百姓的心目中已经占有了很好的一种选房的途径，因为一提到房展，每年四季，尤其是春季和秋季也是老百姓选择房子最好的一个场所，我觉得这给他们提供了一个非常好的场所和方式。

【张欢】现在便捷的网络的发展，现在很多的老百姓不会再像原来一样奔波在几个房展之间选择和比较他们满意的项目，现在可以通过这么一个平台很方便很便捷地了解到房地产的信息，也提供了他们所需要的置业选择。搜房网办这么一个网上的房展，会给房地产的开发商以及老百姓或者购房的业主搭建一个很好的桥梁和平台。

【邹磊】这次感谢我们的网友对我们这次访谈这么长时间的关注，相信我们这次东亚望京中心的入市该会给望京板块的整体的房地产市场带来一个惊喜，希望我们的网友继续关注我们即将开盘的东亚望京中心，也非常感谢我们的张经理这次作客我们的搜房网直播间，谢谢我们的网友。

【张欢】我也感谢搜房网给我们东亚望京中心一个机会可以跟网上的网民面对面的交流机会，谢谢。