图为北京金冠达房地产开发有限公司企划营销部经理李艳平

　　主持人：各位新浪网友大家下午好，这里是新浪房产嘉宾聊天直播室，我们今天请到的嘉宾是北京金冠达房地产开发有限公司企划营销部经理李艳平小姐，欢迎您的到来。

　　因为今年望京有很多的商业项目开业，有一些新的项目出现，给望京整个区域来说带来了新的风貌，嘉美中心从开盘到现在，也非常吸引很多的投资者进入望京区域，首先请您讲一下嘉美中心从开盘到现在的销售情况怎么样？

　　李艳平：谈到销售情况，首选离不开区域的市场竞争，望京这个区域从2006年下半年开始住宅开发已接近尾声，写字楼、酒店、商业等公建类产品的开发进入了集中井喷期，尤其是望京规划中的公建区这一块集中入市了大量的商业项目，包括嘉美中心、方恒国际中心、优乐汇、东亚望京中心等等，而这些项目在产品规划上又各有千秋。像优乐汇更多的是为年轻的、时尚的一类人群打造的一种时尚、现代的生活文化，可商可住，吃喝玩乐、也可以用来做自己的SOHO办公；方恒国际中心的产品规划主要是以纯写字楼、公寓式酒店、室内商业步行街为主。就我们这个项目来说，是一个集甲级写字楼、品牌商务酒店、行政办公酒店、新世界百货于一体的18万平米的建筑综合体，其中有过半的资产我们开发商自己持有，所以在项目整体品质上更有所保障。

　　4月份开盘销售的是仅231套的行政办公酒店产品，这类产品目前在北京市场中尚属首例，产品创新源于酒店商务办公理念，意在引领新经济形势下的商务潮流。现在随着中国经济的快速发展，传统的商住楼和写字楼已不能满足很多成长型企业对办公环境、服务品质和自身商务形象的要求，令其迫切需要搬进具有良好商务形象和高端服务品质的办公环境。众所周知，一提到酒店，大家首先想到的就是轩敞气派的署大堂、热情周到的礼宾服务、温馨典雅的商务氛围，源于酒店商务办公理念，我们着力打造的行政办公酒店产品，就是要将商务办公搬入舒适气派的专属办公酒店，为更多注重商务空间档次与商务形象的企业、具有长远发展眼光的理性投资者提供“商务形象”+“运营成本”+“定制服务”的商务多赢解决方案。轩敞的独立专署商务大堂、现代气派的电梯厅、高端品牌电梯、现代典雅的公共空间，都为企业提供完美的形象展示价值。60-120M2灵活的商务空间设计和精装修的交房标准为投资者规避大额投资风险，并免除装修为使用者带来的麻烦，提供最便捷周到的商务产品。层层均设的公共卫生间、大小公共会议室和贵宾洽谈室，每隔三层设置的多功能视听会议室，齐全的商务办公配置完全满足成长型企业的多重商务需求，从而有效降低乐企业运营成本。星级酒店的办公环境、酒店式的商务办公配置、酒店式的服务功能，国贸酒店物业的专属化全程物业服务及管理，为企业提供全面定制化的酒店物业服务。

　　主持人：目前到望京来购买写字楼商业的客户，你觉得主要是哪一类的客群比较多一些？

　　李艳平：应该是分两类，一类是自用办公的，我记得去年的时候国家出台了住宅禁商的政策，虽然后来政府从各种政策上又有所松动，但是实际上对于那些在住宅楼里办公的业主们来说，多多少少还是对他们的心理产生了一定的影响，所以从去年到今年对小面积办公的市场需求非常旺盛，而他们中的很多人从心里也都渴望能有名正言顺的办公地点，只是很多时候迫于公司刚处于快速发展阶段，对控制办公成本等方面的考虑，只能暂时舍弃对公司企业形象的要求，而暂时选择在住宅里办公。而我们的行政办公酒店产品恰恰着力于为这类客户量身打造了这样的商务办公产品。所以，我们的行政办公酒店产品从入市以来，一直受到很多自用办公类客户的青睐。从目前销售成交来看，约有70%的客户均是自用办公客户，同时兼有投资目的。

　　另外约有30%是纯投资性质的。这类客户多是看好行政办公酒店产品的地理区位、产品理念和投资前景。首先从地理区位上，嘉美中心所处的望京区域地处北京各大成熟经济板块的黄金交汇处，被业界公称为“北京1小时经济圈”，依靠周边四环、五环、机场高速、京承高速、机铁快线、地铁等主要交通干线，向东可达首都国际机场、顺义高档别墅区，西可到燕莎三元桥商圈、东直门使馆商务区，向北连着亚奥经济商圈、上地信息产业基地，南接丽都成熟涉外商圈、CBD中央商务区，其交通环境和交通网络发达，交通价值日渐提升。多数人都认为望京在未来3到5年内就会成为北京继几大成熟商圈后，蓬勃发展的新经济商圈。第二，从产品理念上讲，嘉美中心18万平米的综合体，包括了写字楼、品牌商务酒店、行政办公酒店、新世界百货四大商业业态，是一个完整的商业产业链，酒店是综合体的精华，写字楼是综合体的精髓，而商业则是综合体的灵魂，这四大业态之间相辅相成，优势互补。第三，从投资前景来讲，除项目本身所处的地理区位和产品理念外，与新世界百货的强强联手，不仅拉动了整个区域商业氛围的快速形成和商业价值的快速提升，并且与嘉美中心的其他三大业态联动，使得整个项目座地升值；而国贸酒店物业的全面加盟，为整个项目提供全程物业管理服务，对整个项目的物业品质和服务管理提供了更为有效的实力保障。

　　主持人：他们一般买的话，买什么样的产品？比如买你们的产品，多少面积的比较多？他们一般能够接受多少价位？

　　李艳平：目前我们在售的行政办公酒店产品主要以110平米的精装办公产品为主，客户选择这类产品的居多，我们实地调研过，110平米的办公空间对于正处于发展期的公司来说是刚刚合适的，而且他们又不需要在自己的办公空间里再隔出会议室来，我们都已经替他们考虑好了，他们可以节约出有效的空间来供自己办公所用，所以这一类的产品销售的速度是最快的，它不大也不小，刚刚好。

图为嘉美中心项目效果图

　　目前，在售的行政办公酒店产品的均价是13500元每平米，客户对现在的价格普遍认为不高，望京的住宅都卖到14000元以上了，有的项目都卖到17000了，当然对于客户而言价格肯定是越低越好的了。在望京这个市场中，出现住宅价格与商务产品价格的倒挂其实是很不正常的一种地产现象，一般而言，同一区域商务产品的价格要高于住宅价格3000-5000元每平米，而在望京刚好相反，其实仔细回顾一下望京的发展历程，不难发现其实出现这种现象也是一个必然的历史过程。望京这个区域住宅开发已有10年以上的历史了，现在住宅市场的发展已相当成熟，但是公建类产品的开发刚刚起步，市场还处于起步阶段，加之这几年市场对住宅类产品的追捧热度，使得住宅价格高于商务产品价格看起来似乎也很合乎情理。那么，从另外一个角度也说明了望京的商务产品的价值还没有被真正发掘出来，它的市场潜力还很大。随着很多知名跨国企业陆续进驻望京，望京的国际化商务氛围日渐成熟，望京的酒店、写字楼、商业等商务产品的商业价值将得到快速的提升。

　　主持人：这一类的产品租金能够租到多少？

　　李艳平：在望京，目前的商务类产品，包括写字楼、商务公寓不是很多，主要集中在望京科技园区，像叶青大厦，还有老的像望京大厦，这个区域的商务市场不是很成熟，所以整体租金水平高低不一，租金水平在2.2元-5元之间不等，租金的水平和物业年代久远、服务等各方面都有很大的关联性。

　　主持人：很多的商业今年在望京已经开了，像你们前不久和新世界百货签了一个合约。他们到望京来，你觉得他们主要看重望京什么呢？

　　李艳平：几方面吧。一方面从地理区位来讲，我们都在说望京是北京的一小时经济圈，为什么这么讲呢？望京从它的规划来说是属于北京市规划的两轴两带多中心的城市副中心，这是对望京商圈的明确的城市功能定位。望京刚好地处首都国际机场、顺义高档别墅区，燕莎三元桥、东直门使馆商务区，亚奥经济商圈、上地信息产业基地，丽都成熟涉外商圈、CBD中央商务区等几大板块联动的核心位置，具有得天独厚的地缘优势。

　　第二，交通便捷，可以说是四通八达，刚好被五环、四环、机场高速、京顺路、京承高速所包围，去往北京的各大商圈都很便捷；望京区内的路网规划和建设也很科学合理，去过望京的人都说望京的道路很宽，望京的交通完全是按照一个新城的发展进行规划和建设的；加之，这几年政府花费了很大的投入改善望京地区与外围的交通联络，现在望京的交通可以说是“内外兼修”。

　　第三，望京区域国际化的氛围。我们经常可以看到望京的外籍人士很多，像韩国人，望京号称是韩国人的聚集地，望京除了韩国人之外，还有一些欧美国家的老外。这几年望京不断爆出各种利好消息，摩托罗拉总部进驻、奔驰、宝马进驻等等，区域内的望京科技产业园区，依托中关村电子城科技园的规划和发展，已形成了很多跨国公司总部及研发中心的聚集地、国家级留学人员创业基地，吸引了越来越多的中外知名企业纷纷进驻。西门子、摩托罗拉、三星电子、北电网络、索尼爱立信、松下、奔驰总部、宝马总部、LG等众多知名跨国企业的陆续进驻，使得望京开放式、多元化、国际化的区域氛围正在迅速形成。从这种角度来讲，新世界百货首选的就是望京区域。

　　他们为什么会选择我们的项目呢？因为从目前望京区域内在建项目来看，适合于像新世界百货这种大型品牌百货所适合的产品规划设计的地产项目不是很多，或者准确的说几乎没有，在区域内只有已经开业的嘉德置地的嘉贸华联。

　　主持人：望京出现一种特别奇怪的现象，几年前是蜂拥着做住宅，接下来就是大家都做商业，接下来大家去做商务，这种蜂拥造成市场的结局就是我们看到以前的住宅产品，同质化的情况非常严重，这个对于区域本身是没有利好的，虽然这个区域本身有很多的消费基础或者是成长性的价值在里面，如果是有这种蜂拥而至的情况，到底还是会稀释这种利好。就像我们看到华联在望京经营，目前来看并没有想象的那么好，像新世界百货或者是其他的几个项目进入的话，进入望京，你觉得目前是不是一个非常好的时机呢？

　　李艳平：就像您刚才说的一样，望京的开发是从住宅集中开发到商业集中开发，再到商务产品集中开发，都是一个阶段一个阶段的。到了现在这个阶段来看，实际上望京区域内真正可供开发的土地已经所剩无几了，住宅开发已经接近尾声，只有逐步外延化发展。在望京本区域内，今年集中开发主要是在于商业和商务产品的开发。在这种情况下，势必会出现竞争的加剧，包括各个项目之间利益的稀释。其实无论在哪个城市或是哪个区域，都有成功与失败的案例，最关键的是在开发一个项目时前期所作的大量的准备、对整个行业、整个区域、开发项目发展的前瞻性的判断力，这个是非常重要的。

　　我们跟新世界百货签约之前，我们谈过很多的商业品牌百货，包括大型零售商都谈过，最后我们跟新世界百货签约了。实际上我们从开始做嘉美中心这个项目的前期产品规划时，就请专业的商业地产机构做过大量的市场调研，我们非常明确地知道这个市场缺什么？我们要做什么？要做到什么档次？中低高？简言之，我们之前对商业做了明晰的市场定位，在寻找商业合作伙伴的过程中，商业的市场定位一直都贯穿始终。但是还有一个优胜劣汰的过程。

　　目前从望京区域来看，真正适合于望京人消费的场所并不是很多，暂时的现象就是很多的望京人都会到望京之外的区域消费，为什么？我相信所有人都希望能够在自己的家门口完成生活、工作的全部，为什么大家都要走出去？就是因为望京区域目前还缺乏和望京人消费理念相匹配的消费场所，竞争并不可怕，最重要的是我们要找准望京人的胃口是什么。

　　主持人：望京除了缺少中高端的商业以外，还缺少中高端的写字楼，像你们做的产品，首先问一下是70年还是50年？

　　李艳平：在卖的是行政办公酒店，是酒店立项，40年产权。还有一栋是写字楼，目前还没有销售。

　　主持人：望京还缺少高端的写字楼产品，以写字楼办公的需求和商业的需求来说，有时候还是存在矛盾的。在规划当中，你们有没有有效的区分呢？因为有很多办公写字楼的人是不希望商业的人进进出出，会影响办公环境，你们有什么举措吗？

　　李艳平：大家都去过国贸，我不知道大家会不会因为国贸的地下商城而不喜欢国贸。就个人感觉国贸无论从管理还是从设计上都是有条不紊的。在最早做规划设计时，我们就已经考虑到了您刚才说的问题，我们特别聘请了做王府井东方广场的香港巴马丹拿的设计团队来帮我们做的嘉美中心的规划和设计。在垂直交通上已经很好地规避掉了商业和写字楼之间的混杂，包括我们现在从物业管理服务上也聘请了国贸酒店物业管理公司给我们做全权委托管理，从服务上也能有效地把商业对写字楼的一些影响规避到最低。

　　主持人：目前商业的租金是多少？

　　李艳平：我们的商业是整体租给了新世界百货，租期是20年，租金这一块涉及到商业机密。

　　主持人：写字楼的售价是多少？

　　李艳平：写字楼还没有对外销售，价格还没有出来。

　　主持人：目前如果有网友看上这个写字楼，是需要办理什么样的手续？

　　李艳平：如果客户对我们的写字楼感兴趣，可以找销售代表做一个客户登记。

　　主持人：开盘会以什么形式？

　　李艳平：目前还没有定。

　　主持人：如果持有的话，个人投资者要来看的话也是白看了？

　　李艳平：我们的写字楼无论是售还是租，主要都是以较大面积为主，不会把它分割到特小面积。我们目前在售的231套的精装商务办公的产品，就是针对我们的小投资者和对于小面积办公需求的这类人群量身定做的，个人投资者选择我们的行政办公酒店产品是很合适的。

　　主持人：目前在售的行政办公酒店的精装修标准怎样？

　　李艳平：行政办公酒店产品无论从大堂、电梯间、公共卫生间还是到室内办公间、商务会议室等，都是按照商务酒店的氛围来做的，我们会把它营造成一个真正的商务办公酒店的感觉。比如大堂的选材，我们选了白洞石、雷射玻璃、不锈钢镀钛、柚木等材质以及水晶吊灯等配饰所构成的简约、奢华的独立酒店商务大堂；像公共走道，我们选用的地毯和诺基亚总部用的是相同的拼花地毯。

　　主持人：嘉美中心涉及到行政办公酒店、商务酒店、写字楼、商业等几类产品，在望京这个特殊的区域，以你对望京的了解，你觉得这四类产品当中，在你心目中最适合投资的是哪一类？

　　李艳平：望京区域的住宅价格现在已经很高了，基本都在在14000元以上。对于我个人而言，我认为目前在望京区域内真正适合投资的应该是办公类的产品，对于小投资者来讲，我们在售的行政办公酒店是一个很不错的投资理财产品。对于大的投资机构来说，写字楼是比较好的产品。

　　主持人：为什么？

　　李艳平：我们比较一下望京和三元桥，实际上开车用不了十分钟车程，三元桥区域内写字楼的价格已经在3万以上了，但是在望京商务产品的价格目前基本在1.3-1.5万之间，在望京这种商务产品的升值还有很大的空间；在三元桥区域甲级写字楼的租金价格25-30美金，甚至更高，从空置率来看甲级写字楼的空置率在不断下降，这说明市场的需求量是非常非常大的，而目前的三元桥区域，甲级写字楼的供应量和开发量都已经很有限了，所以迫不得已也要向外围扩展，相对来说，望京的公建区域是很好的选择，因为它正好与三元桥处于同一经线上，紧挨着京顺路和机场高速，而迎合北京棋盘式发展的格局，初步判断北京下一个快速发展的新商圈，望京应当排在首位。

　　主持人：很多人关注08年前后的楼市的变化，以你对市场的情况来看，你认为08年前后的楼市会有很大的变化吗？

　　李艳平：我个人很看好中国的房地产行业的发展，我想08年的前后对于北京地产的影响肯定是会有的，但不会特别大，从宏观来讲，整个中国包括北京的经济正处于快速生长期，08年的奥运只是对北京经济快速发展的助推剂，起到了一个推波助澜的作用，在北京经济持续发展的情况下，对于楼市来说也是一个持续发展的过程，我是比较看好的。

　　主持人：在聊天的最后，您还有什么要补充的吗？

　　李艳平：我想补充一下，我们现在一期的嘉美风尚中心已经全部售完，请各位业内或业外的朋友都一起关注嘉美中心，谢谢。

　　主持人：由于时间关系，我们对嘉美中心的了解就到此结束了，我们的很多网友会继续关心小面积写字楼投资产品的信息，我们也会在网页上动态进行公布。现在很多的专家都在提出是写字楼进入的最好时机，大家有机会可以去看一下，是否有投资的价值。

　　本次聊天结束