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据相关机构预测，望京新盘开发面积三年之内将达到300多万平方米，大品牌开发商开始进入望京地区开发，单个的建筑面积很多楼盘超过50万平米。但是随着住宅物业的迅速发展和人口的迅速增长，望京地区的商业配套明显跟不上住宅物业的发展。

　　据中原地产统计，未来两到三年内，望京地区商业地产放量在50万平方米左右，市场发展的趋势将是大型购物中心进驻望京，综合百货类商业将取代社区商业占主导地位。今年入市的得体量55万平方米的望京国际商业中心对于长期因缺乏商业配套而有“卧城”之称的望京而言，无异于打了一剂“强心针”。望京商业的迅猛发展，在完善商业配套的同时，势必拉动整个望京区域及住宅产品的升级。

　　今天我们邀请到了望京国际中心销售策划总监张锋就望京国际商业中心的项目情况以及望京地区的商业配套问题与广大网友进行交流与探讨。

　　【记者】：您能简单介绍一下项目的基本情况吗？

　　【张锋】：望京国际商业中心是我们京港集团在望京投资开发的大型综合体项目，集“商业、高级住宅、写字楼”三大物业形态于一身，总建筑面积55万平米，包括12.4万平米的纯商业，25.1万平米的写字楼和酒店，以及18.1万平米的住宅。

　　【记者】：据了解，望京国际商业中心此次一改传统模式，在住宅项目“朝.廷”启动之前，先引进了一种新型商业业态——— S t r e e t M a l l您认为通过这种先推商业项目，再做住宅，这种模式有什么优势呢？

　　【张锋】：这样做优势非常大，先弥补了这个区域商业的匮乏不足的一个情况，给后期入住的住宅打下很好配套基础，当住宅人数多的时候，会发现这边配套很齐全，后期入住住宅的人，会觉得有很好的品质，以保证未来业主入住时，这里已经成为成熟社区。按照常理，一般开发商做一个住宅项目，会把商业放在后期做，因为持有商业的回报是很慢的，而我们打造这个商业中心，先做了商业，主要是因为望京人口多、购买力强，商业匮乏，在这个基础上，我们先做商业，籍此可以填补望京生活区功能的不足，使区域大幅度提升，对整个区域都有很大好处。

　　【记者】：商业地产项目的经营模式十分重要，有时成为决定项目成败的关键，北京一些商业项目在运作上不太成功，您认为原因在哪里？请问我们的商业项目主要采取怎样的经营管理模式？

　　【张锋】：对一个商业项目来说商业经营十分重要。北京很多商业项目做失败了，主要是因为没有一个专业的商业经营团队。许多房地产开发商常常犯的一个错误，就是把房子建好后，采取“赶快卖掉回收资金”的做法，后期问题就不管了。而我们的项目采用的方法不一样。我们这个团队做商业有较长时间了，目前银座百货就是我们自己在经营，这个项目从策划上比较成功的，可以说打造了东直门的一个地标性建筑。当时我们售价确实比较高，跟其他项目比，我们当时是一万二千，但是我们位置比他们更有优势，品质更好。

　　我们有银座百货的经验，到望京国际商业中心这个项目，我们仍然坚持一个原则：开发商持有物业，只租不售。像这样只租不售，需要开发商具备相当大的实力，这种做法在目前还算是比较成功的商业项目经营模式，而把商铺拿来销售的项目，在北京尚未有比较成功的案例。现在新开的世纪鑫源现在就遇到困难，我认为是体量太大了。交通还有一点问题。北京跟北美不一样，国外没有什么大商业，所以会做一个大的SHOPPINGMALL，大家开车十五公里、二十公里去买东西，北京是恨不得出门就买到东西，大家不会集中到一个地方购买，在北京，比较成功的商业项目如，东方广场、国贸商城等，都是只租不售，在我看来，只租不售成为商业地产的惯例，要做好就应该遵守这个规律。

　　【记者】：听说除了有一个韩国城以外，望京国际中心还和国美电器、华堂商场签约了。这些大型的商业机构为什么会选中望京国际中心这个项目呢？

　　【张锋】：华堂的选址有特别考究的一个程序，要考虑到包括这个地方的人口、购买力、人群消费习惯，一个商业能够覆盖的距离，然后对整个商业以及内部结构等等方面。从地区来说，它选择我们地方是有充分理由的。首先来说，望京地区肯定缺商业，毫无疑问。而且购买力也是毫无疑问的。

　　从人口来说，现在大概二三十万的人口，但是我们这个地方比较特殊，在望京区，就是京顺路大山的口，这个区位不只覆盖望京区域，同时能够覆盖对面区域酒仙桥、丽都，还有机场这边，它的人口覆盖可能不是简单的望京二三十万，可能五六十万的大的人口，华堂看好我们这个区域有它的充分理由，而且华堂在日本来说，是非常大的零售企业，在国内开店基本上开一个成功一个，所以华堂起了很好的带头作用，我们引进华堂不只是作为一个门面，同时也有很好的带头作用。很多商家听到华堂进来，也会跟着进来。

　　【记者】：听说去年，项目到韩国去做推广、招商，想请问韩国人主要是以投资为主吗？

　　【张锋】：原来最早的定位，希望这些投资人也有经营者，实际操作过程中，一定会有一部分人只是投资，不是经营者，会有这个问题，投资人和经营人是两种，投资人只是问回报率，经营人要看经营的好不好，我们建大的国际商业中心的时候，也有这个问题，过多引进投资人，没有很好的经营人，会造成这个地方有一定的混乱，作为投资人来说，你不是要回报吗？我给你回报，经营由我们专业公司统一来做。

　　这个韩国城会做原汁原味的韩国城，招商来源也是韩国的招商来源，既做出了特色，也跟国内的商家没有其他冲突，我们做韩国城也是做特色，这样把韩国的特色充分体现出来。现在北京也有一两个韩国城，但是规模不大，但是做的不成味。我们招商到韩国招，经营管理公司让他们去弄，让熟悉韩国公司的这些人去管理他们，经营管理中要把握好方向要做纯正的韩国味产品出来。

　　【记者】：听说，早期咱们的住宅项目案名叫“雅苑”，为什么最后改名叫“朝.廷”呢？

　　【张锋】：（笑）因为我们希望把望京国际商业中心打造成为望京区域的标志性项目，“雅苑”这个案名听起来有些柔和，“朝.廷”这个案名融入了一些中国的本土文化在里面，朝廷是古时候政治权利的中心，朝廷这个名字听起来很有气势。我们作为望京这个区域中最大的一个盘，一个综合大盘，拥有最大体量的商业和最大体量的写字楼，我们在望京中的写字楼是比较变革的，通过望京商业中心的建成，改变望京商业配套匮乏的境地，使望京真正往城市化的方向快速发展。

　　【记者】：最后请张总为我们展望一下望京国际中心未来的发展会是怎么一个样子？

　　【张锋】：近几年来，望京各方面都有很大的发展，尤其是政府加大力度改善望京的交通状况，让望京“卧城”的形象得到很大改观。众多的开发商都很看好望京这个区域。而且由于望京新项目体量都还比较大，做大盘可以做出好东西来。

 

　　望京国际商业中心

　　望京是目前北京市规模极大的一块开发用地，自从被规划为大型居住区后，诸多开发企业相继进驻望京，经济适用房、普通商品房、外销公寓、别墅等项目遍地开花，使得本来就十分脆弱的交通设施和社会配套远远跟不上建设发展的需要。白天人们四散开去，奔往京城各地，晚上又从四面八方汇聚进来，这就是该区域京城最早的“卧城”别号的由来。

　　对拥有20-30万居住人口的望京来说，配套不足是挥之不去的心头之痛。区域内生活配套设施不仅极其匮乏，档次不高，且辐射面有限，随着人口的高端化、国际化趋势越来越明显，居住品质也亟需不断升级。面对商业配套不足的局面，望京地区也推出了不少的商业配套，但是，许多是住宅项目的底商，规模比较小，难以形成气候。在强劲需求的驱使下，望京国际商业中心应运而生。

　　望京国际商业中心紧邻机场高速路，位于京顺路大山子出口，是目前望京区域内首家大型建筑综合。项目总建筑面积55万平米，其中包括18万平米全精装甲级—朝庭、12万平米休憩式商业街区——STREET MALL、25万平米商务办公空间，集“商业、高级住宅、写字楼”三大物业形态于一身。

　　本项目拥有以下几大优势：

　　大体量：40亿巨资擎建，55万平米综合建筑集权。   
　　大配套：以城市规划标准成就望京24小时生活所需，开创望京之生活不夜城。   
　　大商业：12万平米STREET MALL（中央休憩式商业街区）
　　大居住：18万平米精装国际公寓朝庭，高层薄板精品，超大落地观景窗揽、百米绿化带。

　　商业配套方面主张“一站式购物消费”、“一站式休闲娱乐”，提出了“Street Mall”——中央休憩式商业街区。这是继连锁店、专卖店、折扣店、超市、购物中心、shopping mall之后兴起的一种复合型商业业态，集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、社交、商务等功能于一体，通过设置大型百货和超市大卖场及各类专卖店、文化广场、旅游观光、休闲餐饮以覆盖各个层次不同类型的顾客，为消费者提供包罗万象的一站式购物消费、一站式休闲娱乐。在建筑上则兼有长廊、广场、庭院的小品，灵动激活消费者兴奋点。

　　按照常理，一般开发商做一个住宅项目，会把商业放在后期做，因为持有商业的回报是很慢的。而望京国际商业中心则先做了商业，这主要是因为望京人口多、购买力强，商业配套极其匮乏，在这个基础上，先做商业可以填补望京生活区功能的不足，提升区域价值，对整个区域都有很大好处。

　　望京国际商业中心于2005年底竣工并将在2006年上半年亮相。华堂、国美、韩国城已经签约，肯德基、汉拿山等国内外知名商企已明确进驻意向。只租不售的永续经营理念，统一经营、统一招商的运作模式会形成强大的商业核心力，具有明显优势。

　　作为望京国际商业中心18万平米全精装甲级公寓—朝庭，全部采用国际著名装修品牌。S型半围合人性规划，住宅采取封闭式管理，以分割墙与商业区隔离。50多种精品户型，63-260平米空间选择，2.9米阔达高度。并赠送美国原装进口中央空调系统，带新风、加湿功能，创造出温带大西洋恒温恒湿的舒适居室气候。全方位超大落地观景窗，收纳360度的望京风景，把公园藏在家里。

　　精装国际公寓—朝庭，自内部认购以来，以其卓越的综合品质、认购期内的特惠价格得到业界及市场的纷纷热烈追捧，各界购房者踊跃认购签约，在第一批160套房中认购了140多套，销售面积达到2万平米，销售金额超过1个亿，在全市地热年度销售排行榜中名列前茅。

　　目前，望京内的居住人群60%是在CBD工作的白领，30%是望京原有的年轻购房者。商业配套的完善，特别是新型商业的进入，将使望京在2008年奥运之前形成一个具有浓厚生活气息的活力之城。随着望京国际商业中心等一批大型综合商业、国际化娱乐中心的建设落成，望京过去“卧城”的面貌将得到改观。先商业后住的开发模式，全业态休闲商业中心的完善配套，将全面满足望京地区的生活和消费需求，并真正带动望京的居住国际化和生活国际化。