4月12日，号称亚洲第二大店的宜家新店终于开张，络绎不绝的人们在体验宜家新店的同时，也在关注一个话题：宜家的入驻，会不会让望京成为商家的必争之地———与此前不同，这次关心的不再是望京商业配套够不够的问题，而是望京的商业有没有升值的问题。

　　■宜家入驻望京商业地产租金没变化

　　昨天上午，记者从宜家新店开始对望京商业进行实地考察。过去几年被各界公认的“配套奇缺”的望京，如今俨然是另一番景象：沿街商铺各式各样，即将开业的望京国际商业中心“国美电器”和“麦当劳”的牌子引人注目，无论是较早开发的老住宅区望京新城还是近几年开发的新小区银领国际、华鼎世家等楼盘都有住宅底商，核心区的沃尔玛店已经接近封顶，百安居门前人来人往已经成气候……在望京新城和广顺大街两侧，记者随机采访了几家商铺，得到的回答都是：宜家等大店入驻望京是早就知道的事情，但年初续约的时候业主并没有因为宜家的真正进驻而提高租金，毕竟望京的商业要大变样还得有段时间。

　　中原地产关于望京商业的最新报告显示：望京区域的商业无论是住宅底商还是街道商铺或者是商业物业，虽然销售的商业物业可能随着北京整体房价的上涨而上涨，但租金并没有什么变化：该区域住宅商业以底商为主，辅以独立商业楼，租金区间在2元-16元/天/平方米间，差异较大，但大部分住宅商业的租金集中在2.5-8元/天/平方米；写字楼底商较少，分布不集中，租金区间在3-7元/天/平方米之间；专业市场租金区间在3.5-20元/天/平方米之间；购物中心的租金区间在2-18元/天/平方米之间。

　　■望京商业变脸还要等到明年

　　因北京香颂正在开发建设8万平方米的商业而致力于望京商业调查的北京香颂营销负责人钟南狄认为，望京商业真要变脸不是一个宜家能改变的，需要有三个界定指标：

　　首先是望京区域商业的档次要全面提升：不再仅仅满足本地区居民的生活需求，还要有休闲、购物、社交的功能，宜家新店的进驻无疑是望京商业发生变化的催化剂。其次，规模要足够：目前望京地区现有商业共223988平方米，其中住宅底商占171184平方米，写字楼底商占19804平方米，独立的商业市场仅33000平方米；而在明后年，望京地区商业供应量将达888600平方米，其中独立商业市场占56%达495000平方米，住宅底商占311800平方米，写字楼底商占81800平方米，这就意味着明后年望京地区商业的面积将达到1112588平方米，规模足够。第三，要有一定的辐射力，钟南狄认为，望京的商业只有辐射半径达到了酒仙桥、丽都、太阳宫等在内的东北区域才有足够的活力。第四，就是租金变化，“而只有实现前三个变化，望京的商业租金才会上涨，从时间上判断，这一切都将发生在明年。”

　　■望京各板块定位决定商业价值

　　而在判断望京的商业价值在明年到底有多少提升空间的时候，中原的李文杰、北京香颂的钟南狄以及沃尔玛、宜家等中国公司的负责人都认为，区域不同，望京商业价值提升的空间不同：

　　从望京目前的空间布局看，基本上形成了几个板块：沃尔玛所在区域、规划中的双子座区域集中了一些商业、写字楼等，这个地区如同望京的“CBD”，而北小河以北的地区是望京的“中关村”———主要是高科技园区和高教区，望京的西部———中央美院、干部管理学院等所在地如同望京的“西部文教区”，是集中了高档住宅的区域。

　　未来，望京的商业将根据这几个不同的“功能分区”而形成不同的商圈，每个商圈价值的提升也将因此而出现不同。因此，随着沃尔玛、宜家、百安居、乐华梅兰、华联、华堂等诸多的国际大型品牌商业将相继落户望京，投资望京商业的人不妨在投资前分析清楚。

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　　北京多中心商业格局将形成

　　国际地产顾问戴德梁行昨天发布的研究报告表明，北京市商业地产市场经历三年开发高潮后，近两年将进入商业项目开业高峰期，在望京、中关村、亚运村等区域板块将形成多个总商业面积超过西单的新商业中心，北京原有商业相对集中的态势将得到有效缓解，商业“多中心”的格局将正式形成。而相对过去的商业格局，新商圈下休闲及餐饮业态面临更大发展机会，投资者不妨可以考虑。

　　戴德梁行商铺部高级助理董事张家鹏先生做出如下分析：新形成的商业中心基本都位于居住人口相对集中、生活氛围较为浓郁的区域，如望京、亚运村等，针对此类区域家庭化、生活化的消费购买特征，商圈将对休闲及餐饮业态产生较大程度的需求。另外，由于休闲及餐饮与服装相比租金支付能力相对较低，因此之前其在北京的发展受到了较大限制，造成了诸多商圈休闲及餐饮功能不足的事实，而更多新商业中心形成后，在服装类业态招商压力的影响下，将促使更多的业主对休闲及餐饮做出考虑，使此类业态面临更大发展机会。