涉外区域的物业要有文化内涵 

　　我谈谈对使馆区或者是涉外区域的房地产谈一些看法，我是做评论的，所以“三句话不离本行”，我还得就刚才各位专家的观点做一些评论。

　　北京的东部一直是以时尚和先进而知名，东部的发展脉络实际是使馆区的迁移过程。使馆区经历了第一使馆区、第二使馆区和第三使馆区的发展。我们北京最早的商店是友谊商店，最著名的餐厅是老莫餐厅，他是时尚的前卫的代表，一说买东西上友谊，吃东西、请客去老莫餐厅。随着经济的发展，有了第二中心，到燕莎商圈的出现，还是跟友谊有关的。燕莎商圈的扩大，甚至到望京都是使馆区辐射的范围。在这个涉外的区域，有两个产业是发展最快，实际上都是服务业，细分的话可以分商业地产和其他类似的服务业，以金融写字楼为主的第三产业的服务业，非实体的服务业。在使馆区发展普通住宅的范围是非常小的，大多也是一些高品质的高端居住项目。随着我们使馆区的迁移，现在以女人街为中心，周边有一些大的商业物业相继出现和成熟，使馆区的发展扩展了商业物业的范围，也促进了他们自身的发展。在国内还有一些城市，像南宁，也有领事馆或者涉外区域，周围都聚集了一批时尚文化中心。这些区域，实际上也是各种文化相互交错碰撞的地方，任何一个城市的使领馆区域都是时尚文化的发源地。所以说，我们的物业都要以这些东西为中心，向带有文化色彩的、带有文化内涵的物业方向发展。

　　刚才有一位老总提到“持有物业”，我认为这种地区持有物业可能比一下子卖出去更好一些。当然一下子卖出去可能会赚很多钱，但是我觉得长期持有这个物业的话是非常合适的，可以提供稳定的现金流。另外我们的服务业应该有自己的特色，刚才各位老总都讲了，为不同的人士提供不同的服务，他们主要提供的都是一些高端的商务人士啊，领事馆啊，这些外国人的涉外服务。还有一些是对内的服务，是围绕这个区域内大量的提供服务的人员而提供服务的。比如央视大楼起来以后，仍然有一堆人是靠着央视吃饭的，他们在央视周围会产生很大的需求，这就是二手房市场的需求。这个周边二手房市场也应该是引起大家注意的市场，这个市场交易非常活跃。大家仅仅也二手房市场还是不够的，我们还需要一些专业的服务。比如前几年有一个公寓叫女子公寓，给单身女性提供服务的，这个公寓，任何人不许带男士进来。女性是有安全的需求的。举这个例子是为了说明，我们要针对不同的人群提供不同的需求。就先说这么多。

　　置业：便利当先 特性居次

　　我觉得作为一个房地产项目，如果要说给我们消费者带来什么的话，首先他带来的应该是便利，独特还是其次。住在北京的人，像我原来住团结湖那块，有什么独特的氛围呢，什么都没有，就是便利。北京的交通堵塞是非常严重的问题，你看这个楼很近，你走过去五分钟，开车的话，可能半个小时也到不了。所以很多区域都是普通建筑，成了一些要求不高的人群的选择。而使馆区建筑密度低，交通路网发达，他就是满足了便利的需求。我们再提得高一些，就是独特性，我为什么要买你的房子，总要有一点打动你，就像谈恋爱一样，我看重你哪一点呢。作为CBD地区、使馆区，他们的房价是最贵的，我为什么拿这么大的投资买你的东西呢，你要有一个理由。这个就是给自己的东西塑造一个独特性，像雷总说的那个面向日本消费者的公寓。产品稀缺，价格自然就提升，这就给他一个选择的理由。

　　作为一个使馆区，它是一个文化的聚集地。我们在这里要想塑造独特性的话，肯定要打造一个独特的文化氛围。我们小区内，或者社区内要形成一个与众不同的，给居住者创造一种归属感、安全感，要有个性。这个东西对成熟的区域的来说，这种要求是非常强烈了。尤其是对二次置业者，他在这里选择置业的话，他就是喜欢三里屯的氛围，那他就在这里选房子。

　　对南宁来讲，我们姑且认为这个氛围可能还没有形成。现在如果让我去置业的话，可能“苹果园”是我们一个非常好的选择，因为南宁正处于一个向上发展的上升期。如果领馆区是刚刚发展起来的，如果要投资的话，这是一个非常独特的地产，将来他就是一个地标性的建筑。现在苹果园的价格低，质量好，如果各位想投资的话，肯定是很好的选择。

　　作为一个城市发展的初期，我们给我们的消费者带来的就是投资价值，这种价值是不可忽视的。这就是投机价值。这个投资价值我们可以理解为长期持有的，我买一个商铺，现在就是一个非常好的投机价值时期。