——秋展折射楼市结构失衡
来自北京市房地产交易管理网的数据显示，8月份，住宅期房签约数量明显下降，当月住宅期房日均签约仅为338套，比7月减少86套，下降两成多。在持续几个月房价暴涨背景下，销售萎缩态势明显，在这样的背景下，向来号称楼市晴雨表的秋季房展如约而至……
在2530～22000元的房价区间，看似涵盖了不同收入阶层的购买需求，但楼市结构性失衡的态势从此次展会的参展名录上依然可见一斑。
据本次展会的承办方北京嘉华四季国际会展有限公司介绍，燕郊楼盘是本次展会一大主力，包括美林湾、天洋城、潮白人家、星河皓月、上上城、忆江南等集体出席，价位分布在3600～5000元/平方米之间。
位于山东各地的大部分海景房包括观海听涛、嘉盛苑、华旗观海城、维利亚花园—金海苑等，是本次展会的另一主力军，价位基本集中分布在3000元/平方米左右。而市内的中坚楼盘却集体缺席，这部分楼盘，也是目前市面上最为渴市的产品。
2万套小户型难解燃眉之急
据链家地产的数据显示，2007年1～7月，批准预售项目为275个，批准住宅套数56926套，套均面积114.3平方米；而去年同期批准预售的337个项目中，住宅套数76555套，套均面积120.5平方米。也就是说，今年批准预售的住宅套均面积下降了6.2平方米，而套均面积的下降自然是小户型增加的结果。
如果按照90平方米/套的标准计算，仅仅以每套面积下降6.2平方米为准，今年的小户型供应已经增加了4000余套；同时，根据相关部门的统计数据，今年年底前将有近60个小户型项目入市，供应套数近2万套。
“链家地产”市场研发中心认为，这2万套小户型的入市，将在一定程度上改善楼市供应结构，缓解房价上涨过快的势头；但是要真正达到平稳房价的目的，还有赖于后期小户型的持续增加以及住房保障政策的落到实处，而对于当前北京市场的旺盛需求来说，2万套的小户型很显然还是杯水车薪。
按此规定，按照“90/70”标准执行，截至2007年7月，理论上可以供应的90平方米以下小户型数量至少应该在12.45万套。而在今年上半年北京的新房供应中，面积在90平方米以下的套数为15000套左右，占上半年总供应量的35%左右；加上下半年供应的2万套中小户型，全年的中小户型供应量也基本在35000套左右。
这意味着，如果政策执行到位，将商品住宅的开发周期延展，在未来1年内，小户型的供应量应该可以增加9万套，这对于房产市场的作用将不仅仅是“饮鸩止渴”的目的，而是将会改变房产市场的现有消费格局，真正起到平稳房价的效果，真正能够与消费者的需求相匹配。
高档住宅跟风涨价上演“钢丝秀”
与小户型的一房难求形成鲜明对比，是部分高档住宅有价无市。
虽然有泛海国际居住区、国奥村等极个别楼盘以单月超过百套的成交量刷新了历史纪录，但以朝阳公园板块、燕莎板块、双井板块和亚奥板块等为代表的大多数高档楼盘销售仍未走出低谷，其中以售价超过20000元/平方米的高档住宅成交量跳水尤为严重。
“谁都知道，凡是一种商品出现滞销时，其价格都会往下走，而北京的高档房却反其道而行之，显然有悖于常理。”一位网友在论坛上发出如此感叹，对此，某开发商一语道破天机：现在大部分项目的涨价行为都属于跟风，是一种人为的涨价。
“拿地”成本的不断攀升，使得开发普通住宅的利润空间已在逐步缩小。为此，开发商在产品的选择上，往往会倾向于利润更高的高档房，但是在产品设计以及配套服务上却鲜有突破，产品同质化现象极为严重，从而导致销路不畅，如果下调价格势必会影响其收益。
在低销售量与高房价做成的“钢丝”上行走，是目前北京楼市高档住宅的普遍生态。很显然，因为高档房不但价格高，而且户型面积偏大，单位面积价格涨幅就会进一步放大总成本，过高的价位、过快的涨幅，对高档房的成交产生了明显的抑制作用。
业内专家也表示，眼下高档房的价格与户型面积已十分接近别墅类的产品，但其舒适程度却又远远不够，同时，央行连续几次加息已大大缩小了其盈利空间，股市的持续走牛也分流了大量资金，这些都是高档房滞涨的原因。
保障性住房恐难救市
近几个月时间内，频频有大宗住宅用地挂牌出让。然而，在北京市推出“两个一千万”政策之后，今年供应的土地基本都是限价房用地以及经济适用房用地。
乐观的市场人士认为，大批保障性住房的推出，将有利于平抑房价。但房地产业内人士也表现了不同的担忧，北京的保障性住房一般在比较偏远的位置，这些住房能否形成有效的市场供应，推出后被市场接受的程度又有多少，也都是未知数。
此外，虽然限价房的购买资格目前还没有确定，但是基本上可以确定的是，其购买门槛至少有一条是北京户口。这样大批外来人口就被拒之门外。在外来人口占相当比例的北京，其对普通商品房的需求量还是比较大的。但是今年鲜有普通商品房用地被推出，因此业内人士普遍认为，明年北京市场的供需矛盾还将进一步加剧，房价有进一步上升的可能。
