“458号”文件12月起停止执行，届时不再办理遗留项目土地一级开发授权手续

今年年底，“8·31大限”遗留下来的土地问题将彻底解决。北京市国土局昨天(9月10日)下发《关于停止执行458号文件加快遗留项目处理有关问题的通知》，自今年12月1日起，停止执行“458号”文件，此后不再办理符合“458号”文件条件的各类遗留项目的土地一级开发授权手续。

2004年，国土资源部和监察部曾下发“71号”文件，规定从当年8月31日起，终止协议出让经营性用地，一律改为公开“招拍挂”。数百个项目在当年的“8·31大限”前未办完手续。其后为了监督这些遗留土地尽早入市，政府出台了“458号”文件，允许这些“8·31”未过关的遗留项目继续由原土地开发方进行一级开发后再到市场上公开交易，这个口子让一部分开发商的土地暂时“失而复得”。然而，根据昨天的《通知》，这个口子将在今年12月1日被彻底封死，届时仍未办理手中存量土地一级开发手续的开发商，将再度失去地块的开发权。

另外，根据《通知》要求，12月1日后，“对于符合城市总体规划和土地利用总体规划并具备开发条件的遗留项目，由土地储备机构通过收购、收回、征收等方式纳入政府土地储备，或者通过公开招标等方式选择有资质的房地产开发企业实施土地一级开发”。

此外，《通知》中特别规定危改历史遗留项目将由新成立的北京市住房保障办公室负责，市住房保障办汇总分析后，提请联席会审议，让危改项目有托底的保障。

今年8月，在全国城市住房工作会议上，北京市有关负责人透露，北京市对2002年至2006年已出让未上市的463个、3373万平方米住宅项目进行了调查，将督促加快开发进度，增加有效供应。此次北京市国土局下令停止执行“458号”文件后，这3373万平方米历史遗留项目，将在年底前进行集中清理，并成为北京市土地储备的一部分。“按北京每年2000万平方米左右的住宅销量，如此大量的土地可满足北京市场一年半的供应。”

【效力分析】逐步铲除土地市场死角

“从2004年的‘8·31大限’叫停土地协议出让，到今年‘12·1大限’叫停‘458号’文件，土地交易市场存在的死角将被逐步铲除。”业内人士认为，“458号”文件的初衷是监督未过关土地，促进土地入市速度，这一政策的确曾起到过重要作用。但在之后的执行中发现了一些问题。一些开发商掌握一级开发，实际上是为了曲线获得二级开发权。一些开发商甚至通过人为设置开发障碍，消除其他开发商对地块的竞争兴趣，以便最终以低价获得土地二级开发权。更重要的是，相当多的一级开发至今仍然没有开始，土地闲置情况严重。

“此次叫停‘458号’文件，说明政府对土地市场的规范已经深入到一级市场的最前沿。”业内人士认为，目前房价涨幅过快，与众多存量土地不能完全供应有很大关系。“12·1大限”将有效激活土地存量和产品供应，净化和平衡整个市场环境，长期来看对稳定房地产市场价格和秩序均有较大作用。