华彩国际公寓地处朝阳区望京广顺北大街与望京北路交汇处的东南角，是望京乃至整个北京市区内的高品质公寓，公司以打造建筑精品为理念，励志打造出具备豪宅品质纯居住型高档公寓与服务式公寓相融合的社区。项目整体分为南北区两大部分，由8栋板塔结合的公寓和北区星级商务综合楼组成。公寓部分6、8号楼为塔楼，其余均为板楼，以110-160平米的舒适型住宅为主力户型。

　　焦点房地产网邀请到项目负责人，就该项目购房人关心的问题网上作答，敬请关注。

◆现场实录◆

　　【主持人】：各位网友，大家下午好！欢迎大家今天下午来到我们焦点的嘉宾聊天室。今天所请到的项目是华彩国际公寓的销售经理张健，欢迎张总和关心广大关心项目的网友交流。

　　我们知道华彩国际公寓这个项目是属于望京广顺北大街、望京北路交汇处的东北角，可以说处于望京重点区域的项目，而且产品类型是属于公寓这么一种产品，我们发现今年入市以来北京市场上尽管说在最敏感的价格上说北京目前的房价上升速度非常快，但是从具体的产品类型来讲，我们觉得从这个角度来看，像这种高品质的公寓也是逐渐的在产品当中所占的比例在增大的趋势，这是一方面。另外一方面，我们望京区域，我们想通过华彩国际公寓这个项目，一方面能够给大家介绍清楚我们这个项目的具体情况，另外想通过我们这个窗口，就是刚刚我说到的两个问题，有一定层面的探讨。

　　欢迎张总，您也是第一次来到我们这里做客，很多购房人也会在网上关注到我们现场沟通的情况，首先能把华彩国际公寓的具体情况给广大网友介绍一下吗？

　　【张健】：没问题，各位广大的网友大家好！我是华彩国际公寓的销售经理张健。今天有这个机会来到咱们搜狐网给大家介绍一下我们华彩国际公寓，我感到荣幸。首先我们华彩国际公寓是位于望京，提到望京我们不得不提是北京的城中之城，大家都能够知道，所谓的城中之城就是说望京包含了北京市各个区域的特点，而组成的这么一个特殊的居住区。在望京可以几乎享受到在北京任何一个区域能够享受到的配套、服务、商业等等。

张健

　　要说到我们华彩国际公寓，我自己比作是望京的城中之城，为什么呢？因为在我们华彩国际公寓有非常完善的配套，比如说我们的假日酒店、我们的家乐福，以及我们整个的精品商业、写字楼、公寓，应有尽有。在华彩国际公寓整个的业主可以足不出户享受到生活的各种便捷，这是我们在位置上的优势和特点。

　　【主持人】：我觉得如果说像这种介绍可能大家会很具像的情况不是太容易了解到，刚刚您说到位置，因为望京刚刚你也说到了是城中之城，大家也比较了解了，您能把咱这个项目在望京小的区域当中区域优势说一下吗？

　　【张健】：没问题。如果了解望京的人都知道，望京广顺北大街和望京广顺南大街贯穿了南北，另外是北小河是望京唯一的一条水系，将望京切成了南北小区，这样一纵一横切成了四块，望京的西南是最原始的居民，我们看到那变的整个市政配套、商业配套相对来说，因为80年代中期起步的相对比较落后。以望京新城为核心的望京东南，是90年代新兴的一些比较有钱的人，他们一批入住望京。随着2003年年底北京市政府对望京市政大力的投入，使得望京新增加了11个主出入口，我们华彩国际公寓位于望京的东北区，这个区域我个人认为是全望京居住条件、居住品质最好的一个位置。它的东侧我们知道有求实中学和八十中学，两所北京市朝阳区重点的学校。往东边就是我们03年北京市有名的项目CLASS、慧谷根园。我们再往东一点，就是比较有名的望京科技园区。这些配套就使我的这个小区非常好，形成了高品质项目外围具备的条件，这是我们的地理位置最大的优势。

　　【主持人】：您刚才其实也是很系统的把望京这四个区域具体的特点突出出来了，有一个小问题，刚刚您说到北京市政府新增加了11个出口，就是为了解决望京交通的问题，从交通的角度来讲，从咱们华彩国际公寓出来周边交通干线是怎么样的情况？

　　【张健】：望京是由四环、五环、机场高速、京承高速四个主干线围合起来的。华彩国际公寓出来正好上这四条路，我开车东西南北不超过4分钟上干线。

　　【主持人】：五环路有路口吗？

　　【张健】：有，五环路从五元桥到望京桥，这段我们一共加了四个出入口，北京市政府在短短不到2公里的路上加了四个出口，可见对望京的重视，我们在望京来说是更靠近五环的，锻造了我们的出入就更加方便了。

　　【主持人】：刚刚这两个问题也是把咱们华彩国际公寓大的在望京具体的地理位置，以及交通出行这两方面的情况给大家介绍了一下，我们还想了解一下您刚刚说到的周边的配套情况，你所说的外围的环境，比如说购物、学校，您能再详细的介绍一下吗？

　　【张健】：在没有华彩国际公寓，可以说在我们这个项目立项之前，我03年在望京做调研的时候发现望京已经很成熟，但是缺少的是更高品质的东西，绝大多数是小型的超市、中小型的餐饮、一些购物，直到03年之后随着嘉易、华贸，包括我们周边要投入的商业，都在逐步的投入使用。大家可能有一个数据，全望京的商业人均占有面积是最高的，这造成了整个望京不仅是居，现在望京逐渐成了一个很大的商业城。不是说我们华彩国际公寓享有一这些独特的商业氛围，而是说整个望京每一个产品、每一个项目都可以享受这些，而我们华彩国际公寓的商业我个人感觉是使望京的商业有了更进一步的升华。

　　【主持人】：这是商业方面。还有一个，具体到咱们这个项目本身，咱们这个项目大概占地面积和楼面建筑面积大概是多大？

　　【张健】：华彩国际公寓的总占地面积大概是5万平方米，总的规划建筑面积地上、地下一共24万，真正用于销售的公寓部分也只有10万平米，也就是说我们做了将近14万平米的配套，就是说开发商不惜用更长的时间去收回成本的办法让这10万平米的业主享受更好的生活品质。

　　【主持人】：另外10万平米的是社区配套还是开放式的？

　　【张健】：部分是社区配套，部分是对外的像家乐福、像假日酒店、写字楼、地下车库等等这些。

　　【主持人】：等于说华彩国际公寓照您介绍的情况来讲，您这个项目其实是一个建设综合体，包括有华彩国际公寓这部分是居住的，还有一些商业。

　　【张健】：还有像酒店、写字楼，因为马上明年就是奥运了，我们北区的商业部分现在是快马加鞭，日夜不停的在动，我们争取在明年的春节到七一左右，江北区的整个商业全部投入到运营当中去，也使我们南区的业主在10月以后的交房中，达到非常安静的、非常方便的居住环境。

　　【主持人】：有这么一个问题，你们这些商业是自己持有的是吧？

　　【张健】：对。开发商全部持有北区将近10万平米的商业。

　　【主持人】：准备怎么做呢？

　　【张健】：关于这块开发商把眼光放的更远了一些，由于整个中国以北京的经济发展趋势大家都知道是越来越好，我们的开发商不再仅限于把土地转手、房价炒高，简简单单的卖掉，我们更多的做的是长远的东西，北区的商业有三大块，一块是将近2万5千平米的假日酒店，这个是我们和假日集团已经签了合同，由他们来帮我们进行管理。望京我们也知道，什么都不缺，但是缺的是上品位、上星级的酒店，我们这次迎合了这种市场需求，建造了一座酒店。

　　另外和它对称的将近2万5千平米的写字楼，我们自己可能要用一些，绝大部分是给跟我们合作的租给他们，现在据我所知好像家乐福的北方区整个总部要搬到我们的写字楼里边。

　　另外那部分，就是中间的4万平米商业，这4万平米的商业可能有将近2万多平米是大家都的知道给家乐福了，另外将近1万多平米我们是对外招租，为什么开发商在这点上对商业不进行销售而进行租赁呢，一个是更好的控制业态。

　　【主持人】：就是有整体的规划。

　　【张健】：对，有整体的想法，比如我们要在半地下一层的这块进行一个精品服饰的招商，对于一层我们可能对高档的化妆品、高档的珠宝进行招商，顶层我们可能北京来说比较时尚的饮食为主的综合体，特别是在北区的顶板，不惜余力的做成了有采光的玻璃板。

　　【主持人】：为什么花这么多时间介绍华彩国际公寓非公寓部分的内容呢，其实作为一个建筑综合体买这样的房子可能比买纯住宅的产品不是很一样，一个很普遍的问题，像这种建筑综合体当中公寓的部分和纯住宅相比较起来，您觉得这种公寓产品它的长处是在什么地方？

　　【张健】：这也是我们现在正在探讨的问题，大家都说了你的商业这么好、这么多配套，会不会使得业主有一种不安静的或者很纷乱的环境，我们思考类比之后发现，我们产品的特点不是给需要山水这种客户的，我们的客户群可能更针对的是一些飞来飞去的，尤其是我们望京离机场比较近，从机场到他很近，不用长途跋涉坐完飞机之后坐长途车，很快就可以到自己家中。另外我们的公寓由于有多种配套，使得客户群偏于年轻化。我们统计过，我们客户群的年龄段基本是在不到30岁，到50岁之间，而能够承受起现在将近300万房价的客户群来说，可以看到我们客户群更年轻了，也就是说我们的客户群更多的是作为一种驿站，作为一种他切换城市与宁静中间的中转，更起到这种作用。

　　很多客户说用容积率、用山水、景观衡量我们的产品，我认为这是一个标准，但是还是看客户的诉求点在哪，如果是亲山亲水的项目，我个人做过很多项目，可能比望京的项目更宏伟。如果求低密度，我想可能在望京这种整体密度的情况下，低密度也是在群楼中的一个洼地，大家都俯视你，我感觉我们的产品是更符合城市改造。

　　【主持人】：就是更符合望京本身。

　　【张健】：对，特别是大家纵观望京之后我们有一个小的疑惑，去年我们做调研发现，望京的房子绝大部分是望京自己人在消化，消化是产品的更新换代，我发现望京没有一个能够满足他们的产品出来，我们正好填补了这个空白。

　　【主持人】：就是说望京以前的主流产品还是很普遍的。

　　【张健】：解决居住问题。

　　【主持人】：关于升级换代的这样一个概念。

　　【张健】：我们给他们提供的是更完美的。

　　【主持人】：您能用几个关键词来诠释一下您刚刚所说到的完美吗？

　　【张健】：我们的广告公司这次做了一个很好的创意，我觉得也能够符合我的心情，他讲89种细节的主观居住，实际上和我们一期最早的诠释经典、华彩演绎是吻合的，只是揭示了前面的创意。我觉得第二部分创意更贴切地说能够体现出开发商的这种用意，我们从每一个细节展示。

　　【主持人】：比如说哪个细节？

　　【张健】：给大家举个简单的小例子，我们是每户都送分户中央空调，最大的两个弊病，第一，噪音，第二，制冷效果，制冷效果我们且不谈，这个都是一样的东西，制冷效果也不会有太大的东西，就从隐性噪音这一点上，我们的开发商不惜余力的在样板间不同品牌的按上去，我们的工程师在夜间一个一个品牌的测空调，我们的目的就是让大家有一个非常舒适宁静的居住环境，这个细节上对我们的开发商非常有信心，包括我们的领头人都是认认真真一步一个脚印的做事情。

　　【主持人】：你们现在在户型上给我们购房人可供选择的户型有哪些呢？

　　【张健】：从一居室到四居室全部是平层，虽然户型多，但是我们考虑了居住不同用途，把楼与楼之间的分布用户型体现出来，比如整个公寓的最南端集中了我们小区的小户型，在中间和北面全部安置的是我们的大户型，三居、四居，这样就使得每一栋楼居住的客户的需求和品质几乎接近于相当，不会有太大的差异化。

　　户型面积这块，华彩国际公寓从一居室52平米的，两居室100到118平米，一居室是从125平米到178平米左右，四居室只有一种230平米的。我们整个户型最小的面宽也要做到4米，包括一居室的面宽也做到4米、4.2米。这种大面宽短进深，现在北京短板追求的最大的设计效果，我们基本上达到了。

　　【主持人】：刚才您多次提到咱们开发商，能把开发商的背景给我们介绍一下吗？

　　【张健】：北京华瀛置业房地产开发有限公司，有一些同行形容我们华彩国际公寓是三新项目，是新的开发公司、新的物业公司、新的代理公司，我们不否认这一点。我们的开发商华瀛置业的亲身是一家建筑起家的公司，我们做过北京很多国家级的、北京市级的工程，有很强的施工班子，从我们外立面水泥浇筑情况行业也能看到这个施工队伍是过硬的。我们在开发过程中虽然没有经验，但是我们公司不遗余力请来了像原来各大集团公司的中层、骨干力量，我们都挖掘过来，组成我们尖刀的团队，操作这个项目项目，所以我们对华彩国际公寓是有项目的，我们这个团队是有朝气的。

　　【主持人】：在焦点网上可能需要回答一下大家关心的问题，开盘是什么时候？

　　【张健】：华彩国际公寓正式开盘是2007年的7月6日。

　　【主持人】：到现在价格优一个变化吗？

　　【张健】：7月6日到今天短短两个月的时间，先后开了三栋楼，一共是开了348套，大概是放了3万平米左右的范围。我们开盘的价格还是适应市场的，低价入市，给我们期待已久的老客户优惠、实惠，就是在13600的均价向市场推出，应该说不到一周的时间内消化了我们开盘的203套房子，我们公司临时做决定调整，从8月13日推出第三栋楼，也在短短不到一个月的时间里几乎销售完毕了。价格肯定是要涨一些，这个不能是人家卖得那么贵，我们还卖便宜，目前我们的均价是在接近16000，但是我们要知道接近16000的前提是望京的毛坯房价格均价在14500到15000，个别的望京毛坯房已经到了16500，我们这种品质的房子精装修，我们认为还是符合市场的。

　　【主持人】：你们的装修标准也没有一个测算呢？

　　【张健】：这个问题是工程方面的了，作为我主管销售这块，只能这么说，欢迎大家看看我们的样板间，已经对外开放了，每一位参观样板间的业主自己心里打分，值多少钱，我们再去看看，您看过很多样板间，当然我们前面要着重说明的是，我们的样板间就是交房的样板间，决不是做出来给大家看的。

　　【主持人】：现在还有多少套房子可以选择呢？

　　【张健】：目前在售的房源里边基本没有了，还有很多业主在期待，我们可能快要在10月下旬左右要推出一到两个楼，现在公司正在对这个进行市场的包装，正在测算价格等等这些工作。

　　【主持人】：定价是一个很复杂的过程。

　　公寓项目来讲，物业费应该比一般的住宅高一些吧，现在大概多少钱？

　　【张健】：我们的物业费现在暂时是定在3.5元以里，3.5的物业费说明什么呢，大家对物业费定义好像很模糊，除了新的物权法对物业这块的规定之外，我想提提华彩国际公寓。华彩国际公寓3.5元的物业费，我们力求做到每一平层的垃圾间一天至少三次清理和更换，这是我们力求的。大家要知道，3.5元的物业费物业公司几乎是没有利润。

　　【主持人】：您说到精装修的情况，现在望京精装修普遍吗？

　　【张健】：我们在望京看了看，目前截止到今天为止，望京的精装修项目超不过5个，我们也都去看了一看，自信地说我们是最好的，为什么呢？第一，我们的材料决不去偷工减料，可能我们跟供货商之间用我们的方法压他的价格，决不附加在身上。第二，我们的施工，这是我们的强项，是无人可比的，不用求着施工方怎么怎么样，我们自己就可以把活做的很漂亮，这也是节约成本的一个方面。设计上，我们选用的是清华工美的设计公司，来为我们做室内设计，包括我们请了加拿大的诺杰，给我们做园林设计。

　　【主持人】：车位、用水、暖气等等像这些方法的情况给我们介绍一下。

　　【张健】：首先华彩国际公寓采用的是区域市政供暖，望京因为没有北京大市政，只有望京区小市政，所以它的供暖只可以用区域性供暖进行冬天10月15到次年3月15日的暖气供暖，需要第一个解决的问题就是热水问题，我们把北区的区政调过来为南区供水。我们采用的是分户中央空调，特点，第一吊顶薄、噪音小、制冷效果好，而且不会产生像漏水这种现象，特别是精装修的房子。

　　除了24小时热水、分户式中央空调，华彩国际公寓还有一个大的特点消防、安防的设施非常完备，作为70年产权的公寓项目北京这种情况不多。另外我们的燃气除了报警系统，还有燃气切断系统，在报警的同时会切断燃气，使得业主非常安全，安防方法，我们每部楼都配到楼面电梯，就是所有的房客不能进入业主楼面的，必须经过方可电梯到大堂登记之后才能由前台进入业主的楼层。

　　【主持人】：提高主力户型是？

　　【张健】：下一期开几乎小户型就没什么了，再往后要开的，两居室是在100平米的，三居室是在165平米到180平米的，而且我们特别要说的，华彩的第一栋楼王也马上面市，就是我们华彩的四号楼，是一梯一户带保姆间的双户门。

　　【主持人】：大概有多少套？

　　【张健】：只有70套。

　　【主持人】：价格会跟其他的有什么差别？

　　【张健】：好东西自然价格就会高一些，但是这个高不会脱离望京的市场。

　　【主持人】：还有一个大家比较关心的问题，目前望京类似像你们这种公寓性的产品能介绍一下吗？

　　【张健】：望京公寓最老的应该是大西洋新城。

　　【主持人】：后来做的不是板楼了吗？

　　【张健】：不，据我说知五六期全是塔楼，这样建筑面积不断增加。大西洋新城像一个围合式的塔台，这是建筑规划上一个小的问题。

　　另外作为公寓部分，有一个博雅国际，已经售完了，酒店式公寓。真正的公寓项目，而且密度做的这么低目前就我们这一家。

　　【主持人】：还有一个投资方面的问题，大家都关心你们这个房子买了以后涨价的空间有多大？

　　【张健】：从房价来说我说三四万一平米可能是个玩笑，但是说到投资问题不能光说华彩，我们要说北京整体房价。2006年北京的整体评价成交均价是在9千，这是包括远郊区县的，今年还没有测算出来，我预计应该是上万了。北京作为国际化一线大城市，我们再去看看跟我们同级别的城市他们的房价，我们就知道我们涨价空间有多大。

　　【主持人】：尤其像这种好的产品。

　　【张健】：对。

　　【主持人】：您对这个产品有信心吗？

　　【张健】：非常有信心，我认为我们即便是最后一栋楼最后一套房子的价格都是有无限的升值空间的。为什么？最简单，我们人多地少。

　　【主持人】：望京这块区域的确土地资源各方面是比较稀缺的，现在应该是没有太多的可供开发的了。

　　【张健】：望京已经没有了。

　　【主持人】：因为时间关系可能和张经理之间的沟通在这部分就要结束了，但是大家可以通过我们的网络、通过我们的论坛、通过我们焦点网的平台更多的和华彩国际公寓进行一些沟通和交流。今天张总给我们带来了一方面是关于华彩国际公寓综合的情况，包括望京类似像公寓型综合体的产品综合的市场情况，也包括现在大家所关心的投资回报的问题，而且是更具体的针对我们目标的购房人，有一个更详细的介绍。我想大家如果说对于咱们这个产品有更多的兴趣，还是希望能够到现场去看一下，比如说最开始说到望京的交通便捷，可能你还是需要自己去走一圈自己感受一下，也欢迎大家到实地去体验我们华彩国际公寓的样板间。

　　咱们入住大概是在什么时候？

　　【张健】：最快在明年的10月，慢也就是在明年年底。

　　【主持人】：我们在焦点网上也有一些华彩国际公寓样板间的图片，大家可以通过我们的楼盘详情页先睹为快，到现在去感受。我们今天对华彩国际公寓的项目访谈到此结束，感谢各位网友，感谢我们的购房人，感谢张总来到嘉宾聊天室做客。谢谢！