物权法10月1日起正式实施，其中对房屋买卖，确立了许多具有重大意义的制度。法官结合案例，给买房人作几点提示。
A.预售登记——预告登记
案例:甲开发商开发一栋住宅楼，为迅速取得现金流，假意让其职工按揭买房，并在某银行作了按揭，同时办理了房屋抵押，将房屋抵押给银行，且办理了预售登记。但由于小区绿化未按规划进行，一直未取得楼盘的大产权，每户的房产证也没有办下来。之后，甲开发商又隐瞒真相，将该楼盘对外销售，李丙等人一次性将钱交与开发商，住进该楼内。
开发商承诺，在交清环保局的罚款后即可办理房产证，可实际上未办理。
此时，该开发商将资金挪作他用，只剩空壳，对某银行的按揭不能正常归还，致使银行起诉至法院要求解除合同，返还价金。甲开发商仍不履行，银行申请法院强制执行；开发商除了房屋已无其他财产，法院将争议房屋全部查封，并依法评估拍卖。因某银行的抵押权成立，此拍卖款发还给了某银行。而李丙等人只能依据合同违约，要求开发商承担违约责任，由于开发商已经无任何财产，李丙等人面临着拿不回购房款的巨大风险。
解析:预售登记是指开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门，办理商品房预售合同登记备案手续。这属于行政管理，并不产生物权效力。
《物权法》第20条规定了预告登记制度，对于购房人，为了将来能顺利取得房产的物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。在进行了房屋买卖预告登记后，没经过预告登记权利人的同意，处分该房屋的，不发生物权效力。如果在预告登记后，债权消灭或者自己能够进行不动产登记之日起三个月内未申请房屋产权登记的，预告登记失效。
预告登记的规定可以解决在上述案例中出现的情况。如买房人在签订买房协议后，即向登记机关办理了预告登记，此时，如果开发商未经买房人同意就将该房屋再次卖出或者抵押，则不发生物权效力，房屋仍属买房人所有，保护了买房人的权利。
B.房产证——房产登记簿
案例:小王和老赵二人签订一套房屋买卖合同，期间，小王向老赵出示了房产证，上面写明小王为房主，并将该证押在老赵那儿。于是老赵便将买房价金的大部分交给了小王，约定择日去办理房屋过户手续。后来老赵自己去房管局查证，发现小王房产证上登记的房屋房主并非小王，而是大杨。出现这种情况应以房管局登记的为准，即大杨为该房房主。小王无权处分，应承担相应法律责任。
解析:《物权法》第17条规定:不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，上面记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。不动产权属证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，具有证据资格，但根据物权公示原则，完成不动产公示的是不动产登记，不动产物权的根据是不动产登记簿。因此，不动产权属证书的证据效力低于不动产登记簿。
C.更正登记——异议登记
案例:老孙去世后留下公房一套。其儿子小孙想卖掉写有自己名字的住房，老孙女儿发现后到法院起诉，请求法院依据事实判定房屋为老孙遗产，应由她和小孙二人继承。法院查明房屋登记有误，确属老孙所有，最后判令由老孙的女儿和儿子二人共同继承。
该案例发生在《物权法》实施前，《物权法》为解决该问题，确立了更正登记和异议登记制度。
解析:《物权法》第19条规定:权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机关应当予以更正。如权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机关予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。
该规定主要解决不动产登记簿记载的物权状况与实际权利不相符的事实状态。更正登记是对不动产登记簿上的瑕疵记载进行改正补充而进行的登记。而异议登记是真正权利人及利害关系人针对不动产登记簿的正确性提出异议，而向登记机关申请的登记。它是一种临时性措施。《物权法》实施后，权利人如果认为登记簿记载事项有误，则可以通过这条法律规定保护自身权利。
D.合同生效——物权变动效力
案例:小耿和大李二人于6月1日签订房屋买卖合同，约定当月底共同办理房屋过户手续，小耿将房屋钥匙交给了大李。大李6月7日搬进了该房屋，并将房屋一半价金付给小耿。但是小耿在6月15日将房屋又卖给小林，小林将全部价金付给了小耿，并当日办理了房屋过户手续。小林6月20日搬入该房屋时发现大李住在其中，为此发生纠纷。
此时，小林和小耿的合同成立并生效，且办理了过户手续，小林取得该房屋的所有权。而大李与小耿的房屋买卖合同虽然也成立并生效，但未办理过户手续，因而不具有物权法上的公示效力，未取得该房屋的所有权，大李只能基于该合同，要求小耿承担违约责任，赔偿其购房款及其他损失。
解析:《物权法》第19条规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
商品房买卖是典型的不动产物权变动。出卖人订立合同的目的是为了取得价款，买受人是为了取得房屋的所有权，此时，依据房屋买卖合同所产生的是债权债务关系，在双方当事人订立合同的意思表示一致时，合同即产生约束力，即债权上的约束力，但这种权利实际上是一种相对权，不具有排他的效力。而物权的变动需要公示行为，即房屋过户登记。在实际操作中，需要注意:在房屋买卖合同生效而不动产物权未变动的情况下，合同还是依法成立并生效的，这时应保护合同当事人的债权请求权，如本案中大李有权要求违约人小耿承担违约责任。
