图为北京华瀛置业房地产开发有限公司销售经理张建先生做客新浪房产
新浪房产频道“新盘全接触”互动专栏邀请北京在售新盘或即将开盘的项目老总详细介绍楼盘，网友可在线直接向老总们提出自己的问题，我们会以第一时间即时给大家进行介绍。
2007年9月20日下午，北京华瀛置业房地产开发有限公司销售经理张建先生做客新浪“新盘全接触”，详细给网友介绍华彩国际公寓的最新情况。
主持人：各位新浪网友大家下午好！今天来到我们新浪房产嘉宾聊天室做客的是北京华瀛置业房地产开发有限公司销售经理张建先生，张总来到新浪主要给大家介绍一下华彩国际公寓 (论坛 像册 户型 样板间)的最新情况。大家都知道望京随着这十几年的开发，已经不是一个所谓的“睡城”，现在的商业配套和交通都已经使望京成为东北区域比较成熟的居住社区，而且它的品质也比较好。
据我所知，华彩国际公寓是在7月6日-7日第一期刚开盘推出来的，据说当天开盘就销售2.8个亿。那么先请张总给网友介绍一下华彩国际公寓最新的情况。
张建：首先非常荣幸来到新浪网跟关注华彩国际公寓的网友们聊一聊。关于华彩国际公寓，目前我们已经开售的，从7月6日到8月13日，分别开了两期，户数一共是345套，面积是在35000-37000平米的量。短短两个月的时间，现在销售率几乎达到95%，这个是按照销售面积来算的，这个是很透明的，可以在建委网上查到。
价格方面，我们也是低价入市的姿态，因为我们在望京是属于精装酒店式服务的高档公寓，我们的入市价格是在13100元的均价，二期现在剩的几套房均价是16000元。
主持人：很多网友对华彩国际公寓的位置可能还不太了解，您给介绍一下。
张建：首先先给各位网友谈一下望京，谈华彩不能脱离望京。望京是北京有名的城中之城，华彩我感觉是望京的城中之城，因为在望京你可以不用出望京，就可以完成你整个生活中衣食住行的所有需求，都可以在望京达到。华彩力求的是足不出华彩，也可以完成你生活中衣食住行的所有需求。我们是位于望京的东区，卧守广顺北大街，广顺北大街是望京唯一一条南北向主干线，东西以北小河为界将望京划分为两个区域，横纵两条线将望京切成四块，我们所在的地块，除了有华彩国际公寓之外，有两所北京朝阳区著名的学校，一个是北京市求实中学，还有一个是八十中高中部。周边有著名的CLASS等低密度花园洋房，再往东是望京科技园区，这都和华彩国际公寓在一个地块上。
我们的华彩国际公寓和现在成形的高档别墅和低密度花园洋房我们同在一个地区，也就是有同样的地价，房地产依托的肯定是地价。我们区域好的是在望京是闹中取静的地区，是非常适合居住的安静的区域。
主持人：周边的交通状况怎么样？
张建：那就太方便了，五环、京承高速、机场高速往北走，我们开车实验过，从华彩国际公寓在6、7分钟车程内，可以到达任何一条主干线。公交方面，在华彩国际公寓西侧，也就是广顺北大街上，和东南侧的丽泽中二街，分布了从望京到北京任何一个地方的公交线路，所以交通是非常方便的。
主持人：以前老说望京是一个卧城，其实这个称号早已被摘掉了。
张建：说卧城或者是睡城，是从03年底开始的，随着北京市政府对于望京大的区域市政道路投资的开始，望京也就摘掉了这个睡城的帽子。
主持人：刚才您介绍一期销售的业绩非常好，随之在10月份即将要推出新的一期，您给我们介绍一下新一期的情况。
张建：您的消息还是很灵通的，根据市场的需求，我们华彩国际公寓整个是8栋楼，已经销售了3栋，还有5栋，预计在10月底向市场推出2栋，这2栋楼也是我们小区里位置比较好的，户型要比一、二期设计得更完美，因为一二期设计的是小户型，特别是平层的空间分割上还是相对来说比较紧凑的。马上要投入市场的是160-180平方米的三居室，大面宽、短进深是一般的板楼条件，这批楼也不多，也就是区区有不到200套房，还是比较抢手的。
主持人：华彩国际公寓的销售形势一直非常好，我们主要面对的销售客群是什么样的人群？
张建：我们对已经成交的350位业主进行了调研分析，客户群的主成交年龄很奇怪，是在25岁以上，到50岁以下。这个跨度实际上比较大了，特别是总房款在百万以上，将近于300万，这个年龄是现在社会的主干力量，他们选择华彩，也是跟华彩的品质、配套相符合的，他们不需要太安静，也不需要太繁华，他们需要的是宁静与繁华之间的中间地带。
主持人：这些人群的分布，不仅仅包括望京区域内的，也有很多其他地区的关注华彩？
张建：对近万组的来电来访客户进行筛选，我们发现望京的房子很奇怪，绝大部分消费者都是望京本地的，望京规划大概是33万-40万人口，现在也就是接近60%-70%，他们从80年代初期到现在，不断地更新置业，他们已经习惯这个区域了，不再接受别的区域了，同样的房子，1万6、1万7，他宁愿买望京，不会去买东四环、朝阳公园的房子，但当然东四环、朝阳公园的客户也不习惯去买望京的房子。这样的客户会逐渐地把望京区域的放量消化掉。其他区域对望京不是特别了解，还不是特别旺盛。但是外籍和外地的客户群，在这边购买得非常多。
图为华彩国际公寓社区局部效果图
主持人：大家比较熟悉中关村区域，现在中关村的房价特别高，很多的中关村买房人，目前在这个区域没有选择的话，他们也会把这个选择放在望京区域。
张建：提到这，不得不提到一条路，是南湖南路向西，穿奥运村、穿亚运村京昌路，再往西通中关村，将把中关村和望京连成一条直线，这条路开通，将会对望京的房价会有5%-10%的提升，投资前景非常看好。
主持人：回到华彩国际公寓的产品来说，从案名来说，既然叫做华彩国际公寓，我们在具体细节上怎么能体现出国际化的层次呢？
张建：华彩国际是我们前期刚刚立项时，我们进行了多次讨论、论证，用了一个简单的词，让它的内涵更丰富。包括这次二期，大家已经看到了我们新的SLOGAN，89种细节、主观居住，实际上它是最好地诠释华彩的SLOGAN，我们前期的名誉度、知名度已经达到了开发商的要求，下一步要给客户结实的就是什么是华彩，当然89种细节只是一种概念，并不是指华彩全部89种细节，我们在以后的宣传中会每个细节每个细节讲给客户，包括我们的内装修、内部配置、园林等等，我们的开发商是在用心盖房，而不是简简单单地完成一项建筑。
主持人：当初看到华彩的沙盘，印象最深的是北侧的商业这一块，整个的华彩国际公寓的总体规划是怎么样的？
张建：华彩国际公寓分为南北两大区，南区以酒店式服务公寓为主，北区地上有10万平米是整个的商业配套，可想而知，在华彩国际公寓商业配套面积可以达到1：1，这个在很多的小区是达不到这种程度的，他们拿来宣传的是周边别的地方什么什么，我们这是自有商业，对于自己的业主来说最得天独厚的基本条件就是路途省了，所有的业主从地下就可以进入到北区的商业中，北区商业开发商没有进行销售，是自己持有的，这个在北京也是不多见的。开发商首先要舍去大的利润空间，而且要进行很好地维护。03-06年我们做了一些市调，虽然望京的商业已经很全了，但是很落后，甚至在某些超市会买到不太干净、安全的食品，我们把家乐福引入我们商业的目的就是要把望京的商业品质要有一个提高。当然了对于家乐福的认知很多客户都比我们更强，我们知道这是全球第二、欧洲第一的零售业巨头，这次跟它联手，特别是很多客户对于华瀛置业、华彩国际没有信心的客户，作为个人客户无法去评定一个开发商项目资质的时候，你可以让这些大的巨头来进行评估，他们可以跟我们合作，你为什么还不放心呢？
主持人：您提到细节方面非常好，我们软件方面怎么样？比如像物业服务方面。
张建：物业是我们的重中之重，我们现在的物业公司是在前期的筹备状态，他们非常负责任，他们对于我们前期成交客户各个方面的数据都要走了，目的很简单，就是知道我们的客户到底需要什么，到底需要什么样的服务，不要把要罗列的东西放在上面，你的每栋楼的大堂、前台是做什么用的，给客户可以带来什么？客户家的马桶堵塞了怎么办？难道让他们自己去找物业公司的工程部吗？他知道是哪个工程师负责？不需要，我们有一个物管员，他来做一对一的服务。
例如，我们项目的地砖，在我们前期样板间，包括现在大家去参观样板间，我们样板间地砖的规格是600×600的，样板间装了以后，不是告诉大家样板间就是这样了，而是让购房人去看，去提意见，去批评，我们把他们的意见总结起来，还有时间去改。经过我们对前期客户的意见征集，觉得600×600不太大气，因此我们跟材料部、采购部、工程部进行探讨，我们毅然决然地换800×800的，从施工工艺和耗材上都会有很大的损失，我们不在乎这个，我们希望在各个细节达到完美。
主持人：现在的华彩国际公寓的工程进度怎么样？
张建：南区公寓8栋楼全部封顶，北区商业部分在上个月就已经封顶，也就是说全部小区已经达到了封顶。入住时间在公寓部分是明年10月份第一批达到入住条件，为什么人家说你都封顶了，还要明年入住，为什么呢？第一我们不能让业主进来以后，北区商业没有投入使用，大家可以想像，10万平米的商业在你入住后陆续建设，这是非常麻烦的，我们倒过来，宁可让北区的商业部分全部投入使用，我们知道家乐福明年10月份投入使用，假日酒店也尽量赶在奥运之前投入使用，北区全部运转以后公寓再进行入住，这样可以给大家带来方便、便捷、安宁的社区环境。
主持人：华彩国际公寓的业主是否在家乐福购物有优惠呢？
张建：第一个优惠是停车费的优惠，你去任何的家乐福不购满90元商品的话要付停车费，我们的业主就不用了，这个会员是要跟家乐福来沟通，他是一家大企业，不能说我们想怎么样就怎么样，我相信我们尽量会为业主赢得、争取一些只有业主才能获得的利益。当然我们开玩笑说，这家家乐福是华彩的配套，别人不能进，当然家乐福肯定也不干。据家乐福有关人士透露，这家家乐福是精品店，商品有一定比例是进口，会满足一些高端人群的消费要求，这个也比较符合我们业主的口味。
主持人：华彩国际公寓还有一个假日酒店，您来介绍一下。
张建：假日酒店是要为奥运服务，我们希望提供给奥运做配套用，希望给奥运做贡献。为什么要开酒店呢？也是在对望京做了大量市调以后做了判断，望京很缺乏的就是酒店，在我们项目之前望京也就2-3家，还是很一般的，都是三星级酒店，我们觉得这一块是很大的空缺，所以我们要做一家酒店，它的规模不太大，但是我们尽量做成商务酒店。
主持人：之前您提到从合作方可以看出开发商的资质，那么开发商的具体实力如何呢？
张建：华瀛置业在开发领域是一个新人，但是在建筑领域绝对是有资质、有实力的，从我们的外立面可以看到是一个过硬的队伍。从开发领域里我们的公司是新的，但是不代表从业人员是新的，公司的张总带领的团队都是有着非常丰富的经验，都是从大的集团公司挖过来的，做企业是以人为本，有这些人组成的团队，任何一新公司都可以做得很好，总公司给了我们一个非常好的平台，非常条条框框的约束，最大限度地发挥自己的能力。
主持人：望京未来的发展您认为会怎么样？
张建：北京市政府对望京投入的市政改造费用大家可以从网络上查一查，这笔费用肯定要收回来的，收回来的前提只能是从支柱型产业上收回，我们可以想想，如果望京垮下来了，这笔钱找谁要？这是政治方面。经济方面，望京已经是国际化的区域了，不是解决拆迁户、边缘居住问题的区域了，而是一个生活品质区，它有点像在国外很多的虽然不是离市中心很大的区域，望京的商业人均占有面积是北京市第一位的，可见北京市政府对望京投入的力量和期望值是比较大的。
张建：此外，包括像沃尔玛、家乐福、宜家、宝马、奔驰都搬过来了，难道是即将衰败的地方大家会去吗？不会的。
主持人：望京还靠近机场、科技园区，非常方便，从事科技园区的人，他们的收入水平和生活要求也是相对来说比较高的。
张建：科技园区是我们一部分客户源，但是我觉得他们很不幸的就是他们滞后了华彩一下，因为我们在前期销售时，很多大的望京科技园的企业还没有全部进入，当他们全过来的时候，华彩就已经卖得没剩多少了，他们就只能在二级、三级市场去交易了，我们希望他们能早点入住，我们还能给他们留一些。
主持人：投资回报还是很大的。网友比较关心的是10月份推出的新楼座，以及在10月份开盘有什么优惠活动？
张建：价格还是比较敏感的，董事会还没有做出最后的决定，现在不好说。我们7月开盘时望京毛坯房的均价是11000-11500元，当时我们是以13100-13500元入市，短短两个月，望京的毛坯房均价现在已经提升到了14000-15500元的区间，还不包括建筑面积很低的花园洋房，我们只说占用资源比较大的高板，到了10月份，虽然有些政策对房地产市场会有一些打压，但是它只会影响成交量，绝不会影响房价。我预计10月底望京毛坯房的均价可以到16000元，我们是高档精装修，也有非常完善的配套、物业，大家可以算一下。如果对前期投资还有疑惑的朋友们，我再给大家举个小例子，北京作为国际化大都市，不输给汉城或者新西兰国家，我们看一下这些发达国家的一线城市的房价，虽然土地制度跟我们不同，人口密度、需求量没这么大的情况下，基本的价格是在4万元人民币一平米，我们就回来看看，我们北京会不会有一天赶上他们，这里面的空间有多大，大家可以想一想。
主持人：望京目前国际化程度越来越高，很多外籍人士在望京内购房，也许望京区域二手房的市场也能反映出一手房价格趋势。
张建：我举一个最大的反差例子。在望京花园有一套房子，虽然它当时的成交价由于福利等等问题，只有800元，我们说一个极端的例子。而现在这套房子现在二手房成交价是在1万，那个老教授开玩笑说，我一辈子就分这么一套房，我说你可以看看它现在的市场价格，翻了多少倍，从800元到1万，平均二手房的交易市场应该说已经过万了，最可怕的是，虽然过万，但是供应量不大，这就是望京客户的特点，在拼命持有，他们不是想看到几千元，因为不动产的投资绝不能放在几年间，为什么世界上通用的租售回报率和收入回报率都不是按照一年两年，都是按照九年或者240个月进行计算，如果一年就得到利润，你就没有必要炒房产，就可以做股票、期货，不动产可以作为养老的投资。
主持人：精装修更会吸引其他的租客来租你的楼盘。
张建：精装修最大的特点是把干扰性和不安定性避开了，我们都有这样的经历，当你搬进新的小区，三五年之内你就住在叮叮当当的环境中，首先买我们这样精装修的房子一开始入住你就不需要进行装修，第二买你二手房的客户同样不需要有这样的动静。
主持人：华彩国际新楼盘10月就将推出了，目前关注华彩国际公寓的网友现在可以进行登记吗？
张建：没有问题，现在已经开始登记了，这次有194套房，已经登记的客户已很多，希望大家踊跃登记，人多地少是我们国家的特色，我们要先来先得。网友来华彩国际公寓最快的方法是走京承高速，从五环以里的望京科技园区出口，然后出来过三个红绿灯就到华彩国际公寓了，非常简单。
主持人：因为时间关系，今天的访谈到此就要结束了，再次感谢张总做客新浪，也希望关注华彩国际公寓的网友能去楼盘现场看看，本次聊天结束。
